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Debate: Inmobiliarios-Desarrolladores

Durante la mesa final del seminario Economía & Real Estate, quedaron de manifiesto las visiones de la realidad inmobiliaria por parte de importantes inmobiliarios y desarrolladores locales. La evolución de los precios en el centro del debate.



La toma de decisiones no resulta fácil dentro de contextos en los cuales se produce una ruptura con el funcionamiento al que se estaba acostumbrado. Si bien este tipo de situaciones no nos es inédito, igualmente el reacomodamiento a la nueva situación durante el proceso de transición no resulta para nada sencillo.

La crisis internacional y los propios problemas vernáculos pusieron un freno al crecimiento general de la economía hacia finales del año pasado. Dentro de este contexto y con una paridad cambiaria que se percibe incierta, la desaceleración también se trasmitió al mercado inmobiliario.

A poco de comenzado el año, con índices tanto de escrituraciones como de nuevos permisos de construcción en baja con relación al año anterior, resulta evidente que la dinámica del mercado sufrió un cambio.

Precisamente sobre este cambio en el mercado hizo hincapié Roberto Tizado en su intervención en el panel “La toma de decisiones en 2009”, dentro del seminario Economía & Real Estate.

Tizado hizo un balance de cómo venía funcionando el mercado a partir de lo que mencionó como “el último cambio que se había producido en el mercado” con nuestra última crisis de 2001/2002. El modelo de funcionamiento 2002/2008, dominado fundamentalmente por inversores, comenzó a mostrar síntomas de agotamiento a fines de 2007 principios de 2008, según Roberto Tizado.

El empresario sostuvo que “el mercado estuvo firmemente demandado hasta 2008, que fue donde empezamos a sentir los primeros síntomas de un ajuste y cambio de expectativas de la gente y se comenzó a generar la idea de que la propiedad iba a bajar”. Esta sensación provoca que “cueste acercar a la oferta y la demanda”. “Muchos que están esperando que la propiedad baje para entrar al mercado se están encontrando que la propiedad no baja tan fácilmente”, manifestó Tizado, quien además agregó que hasta ahora el que arriesgó con ofertas demasiado bajas no las pudo hacer valer y terminó finalmente comprando por la dureza del vendedor, sin embargo admitió que el mercado ya hizo un cierto reacomodamiento hacia abajo en forma muy ligera.

Según Roberto Tizado el mercado que se viene va a ser “mas chico” y más centrado en el consumidor final, incluyendo dentro de esta categorización no sólo al usuario final sino también al que compra para luego alquilar el inmueble. Por otra parte también afirmó que el proceso que viene por delante en el mercado no evidenciaría la misma recuperación rápida que tuvo en 2002 debido a que no se está generando nueva riqueza y hay problemas de rentabilidad.

Por último Tizado descartó la posibilidad de que reaparezca el crédito hipotecario en la medida necesaria para reactivar al mercado relativizando el alcance de lo que se podría instrumentar a través de fondos del Anses.

A continuación el Ing. Eduardo Gutierrez desestimó una importante caída de precios en nuestro mercado en virtud de su propia dinámica, que a diferencia de los mercados internacionales no fue motorizado por el crédito y el financiamiento. Lo que estamos padeciendo, dijo, “es este problema de la incertidumbre, de la expectativa de la gente que debería bajar el producto”. La gente ve y lee que en el mundo bajan las propiedades y piensa que acá también deberían bajar, pero acá no tiene por que replicarse la caida. Gutierrez se preguntó en voz alta ¿Y van a bajar los precios? Para luego responder “Los precios ya bajaron porque siempre recibimos alguna contraoferta del 10 o 15 % y los precios a veces se bajan” afirmando que “No esperemos que los precios se derrumben porque no se van a derrumbar”

El ing. Gutierrez afirmó que “en los próximos meses sí o sí va a haber un reacomodamiento de los costos de construcción y de las incidencias de la tierra y esto va a generar un nuevo valor y yo lo veo por el lado positivo, si el costo de construcción baja empieza a ser tentador para todos los que tengan capital propio para invertir y tener producto cuando el ciclo revierta, lo que alienta el optimismo a que la actividad de la construcción también mejore.”

El desarrollador también afirmó tener muchas expectativas en el blanqueo por las personas físicas que sacaron su plata afuera por desconfianza en el sistema bancario Argentino pero que ahora también están sufriendo la intranquilidad de lo que sucede a nivel internacional.

Finalizó reconociendo que “es un momento complicado para nuestro sector, en el cual hay que moverse con capital propio (el otro tampoco hoy se consigue).”



Gutierrez, Fernandez Prieto y L. J. Ramos en la mesa del debate organizado por Reporte Inmobiliario


A continuación el Arq. Alberto Fernando Prieto contó a modo de anécdota su experiencia personal. Expresó que en 2001 se guiaron mucho por las predicciones de economistas y especialistas que recomendaron mercados más serios y decidieron abrir una oficina en USA y empezar con una experiencia inmobiliaria allá, la cual se hizo con todas la reglas de USA en un sistema serio, pero “después de 7 años la realidad es que perdimos todo lo que habíamos puesto, 7 años de trabajo más la inversión quedó sepultada en un mercado serio como el de USA…En el mientras tanto en Argentina continuamos trabajando y nos fue muy bien… Entonces no creo en los gráficos y especulaciones de lo que va a pasar, creo en el mercado.”, afirmó Fernandez Prieto.

“Me parece que llegó el momento de tratar de hacer alguna fuerza como para que reaparezcan las instituciones para brindar crédito hipotecario para la clase media que tiene una porción de mercado mucho más extendida que la que se ha atendido hasta ahora.”
La apuesta se tiene que concentrar en el mercado de la clase media por medio del crédito a plazo extendido, afirmó el empresario.

"La falta de confianza y credibilidad nos tiene paralizados" expresó Luis José Ramos presidente de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, quien cerró la mesa con su disertación.

Ramos afirmó que “Nos encontramos que hoy en el mercado están los compradores por un lado y los vendedores por el otro.”

“En los vendedores hay al menos dos situaciones. En propiedades Tipo Premium los vendedores no están dispuestos a ceder precio ya que no tienen apremios ni costo de oportunidad. Cuando empezamos a descender empezamos encontrar que el vendedor llama para advertir que si hay contraofertas se las hagamos saber” Por el lado de los compradores manifestó que estos prefieren estar líquidos, porque piensan “hay más oferta con una demanda limitada donde se incluye y trata de imponer el precio.” “El mercado se va reacomodando de a poco según la necesidad.”

Con relación al crédito hipotecario, Ramos coincidió con Tizado “no creo que haya posibilidad de inclusión de la clase media.”

Con relación al segmento de oficinas Luis Ramos afirmó que en el caso de las triple A, los valores de locación se ubican entre 20/22 dls. por m2. cuando antes estaban en 30 dls. por m2. y que se observa un incremento en la tendencia de empresas que buscan relocalizarse.

Con respecto al mercado de locales comerciales afirmó que en los focos principales nunca ha habido tanta oferta, como producto de la caída de las ventas que pega muy fuerte en la rentabilidad y los precios de locación si están bajando entre un 15 a un 20 %.

El empresario destacó como un fenómeno interesante la dinámica que está cobran do el mercado de casas en zona norte del GBA, donde se observa un mayor movimiento porque los valores de las casas no recuperaron tanto el valor y se puede acceder a mayores comodidades con un 30 / 40 % adicional del valor de un departamento.

Con respecto a la renta mínima esperada por los inversores Ramos afirmó que la misma no es inferior al 12 % y que con esa tasa existen interesados en busca de negocios con flujo.

Luego de finalizadas las disertaciones se produjo un interesante contrapunto entre el público y los disertantes, cerrando el seminario el Arq. Rozados de Reporte Inmobiliario con las conclusiones del mismo. Todas las presentaciones, las preguntas y el cierre estarán disponibles la semana próxima a través de videos en Reporte Inmobiliario.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, lunes 30 de marzo de 2009

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