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Aquí y ahora hablando de negocios inmobiliarios

Es fácil imaginar el futuro, cuando hay consenso sobre que negocios funcionan y la forma de administrarlos. Movidos por la codicia, inversores y administradores toman decisiones predecibles y proporcionales a sus capacidades y recursos. Un imperdible panorama sobre los negocios inmobiliarios en Latinoamérica 09. Por Miguel Pato



Hoy el mercado está dominado por el miedo y la forma en que se han conducido los negocios hasta el presente está seriamente cuestionada.

Algún día, la codicia reemplazará al miedo en el proceso decisorio de los inversores y consumidores. No se cuando sucederá ese cambio en el humor del mercado y por lo tanto, no se como será 2009.

Sólo se que cuando eso suceda, los negocios en los que todos querrán participar estarán apoyados en las siguientes bases: demanda real, reputación y capacidad de administración.

Hoy es tiempo de trabajar en la identificación de los negocios sustentados en demanda real y en la preparación de equipos capaces de implementarlos exitosamente.

Antes de enunciar esos mercados donde creo que existe esa demanda real, haré una introducción de algunos de los factores a tener en cuenta para hacer negocios en la región.

570 millones de historias tiene LatAm…..
Para entender esta región de 570 millones de habitantes, hay que considerar a cada uno de los países y también las regiones, que en la mayoría de los casos borran las fronteras formales y crean otras nuevas.

La economía depende de la exportación de petróleo, minería y agroalimentos, la recepción de remesas de emigrantes y el turismo, pero la proporción de estos negocios es completamente distinta en cada país y no guarda relación con la cantidad de habitantes.

 México exporta 2.300 U$S/habitante, Argentina 1.650 y Brasil 1.050.
 México recibe un visitante extranjero por cada 5 habitantes, Argentina c/ 8 y Brasil c/ 30.
 México recibe remesas de 220 U$S/habitante, mientras que Brasil y Argentina sólo 40.
 Los argentinos tienen en el exterior 5.000 U$S/ habitante, los mexicanos 640 y los brasileros 420.
 México construye una vivienda cada 110 habitantes, Brasil c/ 140 y Argentina c/ 400.
 México invierte en viviendas 590 U$S/habitante, Brasil 380 y Argentina 180.
Residencial
La demanda anual supera los 4 millones de viviendas y el déficit habitacional es de aproximadamente 24 millones. Por lo tanto, si resolvieran las limitantes estructurales (en algunos casos ideológicas) y planteando un objetivo realista, en función de las experiencias exitosas de Chile y México, podríamos proyectar un mercado anual de 6 millones de unidades.

Hoy la demanda potencial coincide con la real y efectiva en muy pocos países, siendo Chile el mejor ejemplo de mercado desarrollado. Esta es una mala noticia para quienes buscan oportunidades de entrada a ese país, ya que el volumen es pequeño y los players locales se han integrado verticalmente con un nivel de eficiencia extraordinario.

En el otro extremo está la Argentina, donde hoy no existen las condiciones mínimas de seguridad jurídica para desarrollar un negocio. Este país podría tener un mercado de 350 mil unidades anuales, pero lamentablemente el gobierno y gran parte del sector privado imaginan algo más pequeño.

Entre los dos ejemplos extremos, están México que cada día se aproxima más a la eficiencia del mercado chileno y Brasil que cada día se aleja más de la Argentina.

México es el modelo que deberían seguir los restantes países y un millón de viviendas anuales es sólo la base, en términos cuantitativos y cualitativos.

El éxito de Brasil en el proceso de terminar con la pobreza, la competitividad de su economía y las proyecciones demográficas, nos permiten proyectar una demanda anual de aproximadamente 2 millones de unidades. A pesar de los buenos resultados de los últimos dos años, Brasil está aun muy lejos de la madurez de los mercados chileno y mexicano.

Brasil presenta una oportunidad para empresas como la Corporación Geo, Urbi Desarrollos Urbanos y otras mexicanas, que tienen experiencia y equipos para intervenir en grandes proyectos y en la creación de nuevas ciudades.

Una vez más, quedó demostrado que es mejor hacer proyectos enfocados en la demanda real, incluso familias del segmento de menores ingresos, que basarlos en una demanda imaginaria, que supuestamente compraría a precios siempre crecientes, como sucedió en España.

No creo en el concepto absoluto de “mercado riesgoso”, sino en developers sin experiencia, habilidades y plan para hacer negocios en el.

Comercial
Con distinto nivel de desarrollo, todos los mercados han demostrado sus preferencias por los formatos de centro comercial americanos y los conceptos de retail de las cadenas multinacionales.

Chile con el nivel más alto de desarrollo, ante la imposibilidad de seguir creciendo en su territorio, exporta management y capital hacia Argentina, Colombia y Perú. No imagino players extranjeros entrando al mercado chileno.

Brasil con el potencial más alto, aun frente a la crisis y a la caída del consumo en 2009, tiene developers y administradores con gran experiencia y socios internacionales. Esto promoverá la entrada de nuevos retailers extrarregionales y facilitará el acceso a mercados financieros.

Los developers brasileros incorporaron socios internacionales durante los dos últimos años y además, consiguieron inversores en el mercado de capitales para los nuevos proyectos. Aun así, con un mercado altamente competitivo, Brasil es un territorio inmenso y la demanda crece a mayor velocidad que la oferta.
Por ahora, los grupos con mayores posibilidades de entrar a Brasil son los chilenos.

México desarrolló muy buenos centros comerciales en los últimos años, pero todavía tiene mucho potencial y a diferencia de los developers brasileros que incorporaron socios internacionales para seguir con los mismos planes de negocio, los mexicanos abrieron el mercado a players internacionales. En síntesis, México es internacional con o sin socios internacionales y Brasil es brasilero con o sin socios internacionales.

Creo que hay en México una oportunidad para los grupos chilenos, como developers e inversores. Hay más de 30 ciudades arriba de 300 mil habitantes y los chilenos, mejor que los americanos, saben como hacer negocios en este tipo de mercados y especialmente en tiempo de crisis.

Los centros comerciales mexicanos todavía no han captado a los grandes inversores europeos y teniendo en cuenta que en Europa la crisis y la sobreoferta neutralizarán los nuevos proyectos por varios años, creo que es un buen momento para que los developers mexicanos salgan a buscar este tipo de socios.

El 90 % de la superficie del mercado argentino está concentrada en dos grupos. Esto limitó el desarrollo de nuevos proyectos, a pesar de haber espacio para triplicar la oferta. Por lo tanto, se necesitarían uno o dos nuevos developers con experiencia regional, para crecer en cobertura geográfica y nuevos formatos.

El sector oficinas tuvo mucho desarrollo en los últimos diez años, excepto en Argentina, donde desde la crisis de 2001, no se iniciaron proyectos AAA de trascendencia.

La situación en las diferentes ciudades es distinta y seguramente un porcentaje importante de la oferta actual salga del mercado por no cumplir con los nuevos standards de sustentabilidad.

Creo que habrá muchas oficinas incorporadas a proyectos de uso mixto, ya que aceleradas por la crisis se verán profundos cambios de hábitos en los espacios de trabajo.

Turismo
Excepto México, que es uno de los principales mercados turísticos a nivel mundial y tiene una estructura empresaria consolidada, los restantes países están subexplotados.

México recibe el mismo volumen de turistas que América del Sur y Central. No se cuanto caerá esa cifra por la crisis, pero seguramente seguirá siendo tan grande como todo el resto de la región. Creo que la sustentabilidad del negocio estará dada por la capacidad de adaptación al nuevo contexto internacional.

México saldrá fortalecido y podrá ofrecer nuevas oportunidades de inversión a partir de los destinos ya consolidados o a ser creados.

En mi opinión, México es uno de los mercados más competitivos del mundo en el negocio de la segunda residencia y lo desarrollado hasta ahora valida esta afirmación y la proyección de 35 mil unidades anuales que Gene Towle presentó en la última Expo Mexicana de Inversión Inmobiliaria y Turística.

También Brasil tiene un gran potencial, porque aunque nunca logre igualar a México en volumen, comienza desde un nivel actual muy bajo, en relación al enorme atractivo del país.

Hay oportunidades de desarrollar destinos de playa, pero no es sencillo hacer negocios en Brasil y hay un ejemplo reciente de lo que ocurre cuando se subestiman las dificultades. En Mayo 2008 había aproximadamente 50 proyectos en la zona de Natal. En España era frecuente escuchar hablar de este boom en el que todos ganarían mucho dinero y cumplirían el sueño de una casa en el paraíso. Hoy quedan menos de diez y sobre varios hay dudas de continuidad.

No se cual sería el número de segundas residencias que podrían venderse anualmente, pero si me baso en las 30 mil proyectadas por México, fuente en la que confío, y las 5 mil que yo mismo estimé para Argentina con motivo de una presentación en el SIMA07, Brasil podría ubicarse en algún punto intermedio y ese sería un mercado muy atractivo para grupos mexicanos.

Como ya dije en el párrafo anterior, Argentina podría vender 5 mil unidades urbanas y de montaña. El principal comprador sería brasilero para su viaje de ski en Bariloche o Mendoza y hacer compras y vivir la cultura de Buenos Aires. Los argentinos a su vez, ya son desde hace muchos años los principales compradores de segundas residencias de playa en el sur de Brasil.

Dentro de este mapa, Punta del Este en Uruguay es la mejor alternativa para los negocios del turismo de sol y playa, al más alto nivel en el período que va del 24 de Diciembre al 6 de Enero.

Logística
Si el gran negocio de LatAm en el nuevo contexto es la producción de alimentos, minera, energía y turismo, deberíamos trabajar desde hoy en el desarrollo de la infraestructura necesaria.

En LatAm se necesitan puertos, hidrovías, ferrocarriles, ductos y rutas, además de los depósitos y plantas de procesamiento. La buena logística es la que permite que los negocios de commodities sigan siendo viables en tiempos de precios bajos, como sucede actualmente.

Como ejemplo, la Hidrovía Paraná Paraguay que une la región minera de Brasil y Bolivia con los puertos de Buenos Aires y Montevideo, operó 600 mil toneladas de carga en 1993, 15 millones en 2008 y se estiman 30 millones para el 2020. Los usuarios son Río Tinto, CVRD, Cargill, Dreyfus y otras multinacionales. Es fácil imaginar negocios en esta hidrovía pero difícil encontrar developers con experiencia para desarrollarlos.

Existen al menos diez grandes oportunidades como la descripta, con inversiones superiores a los 100 millones de dólares y más de un centenar en el rango de 10 a 50 millones de dólares.

Conclusiones
Hoy el mercado está dominado por el terror, pero algún día la codicia reemplazará al miedo y todos querrán participar en los negocios basados en demanda real y capacidad de administración.

Mientras tanto, los developers deberían concentrar sus esfuerzos en identificar los negocios sustentados en demanda real y preparar los equipos capaces de implementarlos exitosamente.

Los developers profesionales trabajan durante la crisis en generar las condiciones de éxito.

El mundo no se termina, las familias seguirán demandando viviendas, cuartos de hotel, espacios para retail, logística y oficinas. Además, con la conciencia sobre sustentabilidad que crece día a día, casi todo lo existente será obsoleto y habrá que reemplazarlo o readaptarlo. Todo eso también es negocio para nuestro sector.

LatAm es el lugar correcto para volver a hacer negocios reales y hoy es un buen momento.

Miguel Pato
miguel.pato@ar.ey.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Miércoles 18 de febrero de 2008


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