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El desafio de interpretar los cambios del mercado

La desaceleración en el nivel de operaciones que se produjo a partir de octubre del año pasado, abrió paso al primer trimestre en el cual la cantidad de compraventas decayó con respecto a las del año anterior. La performance en lo que vá de este enero tampoco es alentadora por lo que de repetirse la caída durante este primer trimestre del año se habrá entrado dentro de la actividad inmobiliaria en lo que los economistas definen técnicamente como recesión.




Tasaciones



2008 terminó con números negativos. No obstante merced al aceptable nivel de actividad que predominó durante los primeros 9 meses del año el balance general no arrojó graves números en rojo. Pero, las luces amarillas de alarma que se encendieron en el tablero del sector durante el último tramo del año lejos de atenuarse alertan de forma más potente sobre la posibilidad de un freno aún mayor.

Enero y febrero son meses particularmente menos dinámicos sobretodo para aquellos que se vuelcan al mercado con fines de inversión, pero ahora las dudas estriban en si luego de terminado el periodo vacacional retornaran al mercado, en que cantidad y con que pretensiones lo harán.

Algo sobre el particular ya comenzó a perfilarse el año pasado. Una demanda con efectivo mucho más exigente haciendo gala de contraofertas agresivas que fueron eludidas en el mayor número de los casos por los oferentes. Sin apremios la pulseada por ahora se prolonga. El tiempo definirá en que momento preciso y hacia que lado se inclina la balanza, si es hacia el de quienes tienen liquidez sin alocar a la espera de una posible mejora en las condiciones de compra o hacia el de una oferta conservadora sin apremios y sin opciones sustitutas donde luego volcar el obtenido de la venta.

Esta puja entre oferta y demanda se ha transformado en una tensa vigilia para los operadores inmobiliarios quienes se ven obligados a poner en juego todos sus conocimientos y habilidades para acelerar el acercamiento entre la partes.

Algo esta cambiando
Los valores impuestos por los propietarios que en muchos casos excedían a los de mercado al momento de evaluar la propiedad y que eran aceptados por algunos operadores comienzan ahora a ser desestimados y más crudamente analizados. Un mercado en desaceleración no admite tasaciones irresponsables o especulativas hacia el alza. El tiempo ya no juega a favor corrigiendo las distorsiones. El buen sentido sugiere poner en práctica una mayor racionalidad a la hora de valuar un inmueble bajo las nuevas circunstancias.

Muchos propietarios, como es lógico a la condición humana, persistirán con la modalidad de hacer valer sus “posturas” de precio las que en algunos casos responderán a una dinámica ya hoy extinguida en el mercado. Por otra parte, algunos interesados aparecerán también pretendiendo imponer especulativamente una lectura de la realidad que vuelque todo a su favor como si se tratara de una liquidación de fin de temporada.

Por lo tanto, el rol de la tasación como pieza clave en la interpretación de estas fuerzas contrapuestas deberá ser reasumido plenamente por la práctica inmobiliaria con el fin de tornarlas complementarias. No hacerlo implicará perder dinero y desperdiciar tiempo propio y ajeno (de los propietarios).

Las propiedades en venta ya no se “despacharán” como sucedió en años anteriores en algunas localizaciones. Un nuevo mercado más calmo impone tomarse también más tiempo en la tasación de un inmueble y en analizar la conveniencia o no de su captación bajo determinadas circunstancias.

Habrá que investigar sobre las motivaciones que conducen a la venta, y responder a las pretensiones con tasaciones. Tasaciones en las cuales además del análisis del valor de propiedades comparables deberá ponerse especial énfasis en conocer los tiempos que llevan a la venta, la cantidad de contrapropuestas que existieron en ese ínterin y cual es su rango, para poder ligar indisolublemente el valor al plazo y modalidad de comercialización.

El 2009 despunta ya como un año más complejo a nivel económico dentro del cual el mercado inmobiliario deberá encontrar también una nueva dinámica. En este contexto de cambio, de una tasación responsable y fundamentada dependerá la decisión que tomará el propietario sobre la conveniencia o no de volcar el inmueble al mercado y será más que nunca una herramienta indispensable para el comercializador para advertir cual es el valor económico que el mercado dicta para un inmueble determinado con el fin de proceder en forma efectiva a su comercialización dentro de un tiempo razonable.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Viernes 23 de enero de 2009.



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