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El espacio público y el valor de los inmuebles

Ubicación-ubicación-ubicación, es una de las fórmulas a las que se suele recurrir dentro del mercado como para dotar de éxito a un proyecto inmobiliario residencial. Por otra parte la ubicación también es una de las variables que más inciden en la valorización de una vivienda usada. ¿Como afecta la creciente degradación del espacio público en el valor inmobiliario?



“La vida pública de una ciudad se constituye en sus calles, plazas, senderos y parques, y es en estos espacios donde se conforma el dominio público. Dicho dominio es toda una institución en sí misma, ella pertenece a la comunidad, y como cualquier institución, puede estimular o frustrar nuestra existencia" Richard, Rogers - "The Culture of Cities".

El espacio público por definición y en pocas palabras es aquel que pertenece a todos los vecinos por igual. Es aquel que privilegia lo colectivo por sobre lo individual. Su uso no puede ser privativo de algunos en detrimento de otros, salvo que medie una norma o habilitación específica para ese uso. La cosa es simple, una vereda, un parque o una plaza son espacios de circulación, de encuentro y solaz entre vecinos y transeúntes, alternativamente puede ser ocupado por cualquier vecino, pero nadie puede hacer valer para ningún uso prerrogativas sobre otros.

Lamentablemente y de forma muy acelerada, parte del espacio público de la ciudad de Buenos Aires se ha visto degradado por la ocupación del mismo para actividades comerciales sin autorización, donde, en algunos casos, se venden artículos de dudosa procedencia y que evaden impuestos. Esta situación puede advertirse en Avenidas y calles céntricas y en muchas plazas y parques de la ciudad los fines de semana.

Las calles y veredas suelen ser también el refugio de personas, grupos familiares y de chicos que carecen de vivienda y hacen de cualquier rincón su morada transitoria. Esta situación de dormir en las calles alcanzaba un número ínfimo hasta hace unos años atrás en comparación con la que exhibían otras ciudades latinoamericanas e incluso algunas desarrolladas, pero lastimosamente estamos camino a igualarlas e incluso superarlas.

Las calles, las veredas y ciertas esquinas, ofician también como central de acopio de grupos de cartoneros a la espera de los vehículos para cargar el resultado de las pesquisas en los contenedores y bolsas de residuos, práctica que lejos de haber resultado circunstancial y coyuntural como producto de la crisis del 2001/2002 parece haberse afianzado y multiplicado, sin los controles y formación necesaria si es que de ella se pretende que cumpla un rol complementario de la higiene urbana y no que atente contra ella.

Estos hechos que resultaban hasta no hace mucho extraordinarios se han vuelto normales o habituales. Las soluciones son complejas y desde ya no pueden ser abordadas sólo desde políticas de espacio público sino que deben ser coordinadas con políticas de educación, de contención social, de seguridad y de vivienda.

Más allá del abordaje profundo y urgente que amerita por razones humanitarias la creciente degradación del espacio público en el que estamos inmersos, es innegable que ello afecta de manera directa e indirecta a la vida de lo vecinos contribuyendo a la polución ambiental y a una higiene deficiente, actuando en muchos casos como una fuente de promiscuidad e inseguridad y afectando por lo tanto también a los valores inmobiliarios del entorno circundante.

Así, determinadas esquinas, calles y sectores de barrios se han visto afectados en sus valores inmobiliario por este laissez faire en el uso del espacio público urbano, siendo descartados en muchos casos como aptos para residir, fomentándose también por esta vía la fuerte concentración en los barrios menos perjudicados y la importante polarización de precios de la tierra urbana y de los inmuebles residenciales.

De allí que dentro de la variable ubicación, donde se debían observar, al momento de tasar, cuestiones como infraestructura, accesibilidad, equipamiento comercial, educacional, recreativo, medios de transporte, facilidad de estacionamiento, entre otras, deba adicionarse ahora una cuidadosa lectura del uso del espacio público circundante habida cuenta del impacto que provoca en el valor de la propiedad.

La próxima batalla a librar para el bien de los vecinos de Buenos Aires, es por el uso público adecuado del espacio "de todos", en el que como ciudadanos tenemos la obligación de participar y el derecho a reclamar acciones que eviten la mala utilización del mismo. Mientras tanto, tasadores, brokers, inversores y desarrolladores inmobiliarios deberán medir el impacto que un mal estado y/o un deficiente uso del espacio público genera en el valor y posibilidad de venta de los inmuebles que lo rodean.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Viernes 9 de Enero de 2009.

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