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Juan Carlos Franceschini

Por quinto año consecutivo Reporte Inmobiliario requirió la opinión de los protagonistas del sector inmobiliario argentino sobre la performance del mercado durante el año 2008 y sus previsiones con respecto al año 2009.
Empresa: Master MDI y CDI Consultora
Cargo: Director




1.- ¿COMO JUZGA LA EVOLUCION DEL MERCADO DURANTE EL AÑO 2008?

Si no fuera por el mal humor que generó y trasmitió Estados Unidos a algunas plazas financieras internacionales, nuestro mercado inmobiliario hubiera coronado un nuevo año con récord de crecimiento.

Según los datos aportados por nuestra estadística del Índice de Demanda de Inmuebles Cdi (IDI Cdi), a fin de Noviembre este alcanza tan solo un acumulado negativo de (-10,54%) respecto del mismo período del año anterior. Aún así, podemos afirmar que esta última no es una mala cifra, ya que venimos de tres años de crecimientos significativos, claro está que la percepción hoy sería otra, si no fuera por el mal humor que generan las sorprendentes noticias provenientes de aquel país que día a día nos sorprenden y nos abruman.

2.-¿QUE EXPECTATIVAS TIENE Y QUE ACCIONES O DESARROLLOS CONCRETOS PROYECTA LLEVAR ADELANTE DURANTE EL PROXIMO AÑO 2009?

Cualquier análisis que realicemos hoy no podemos dejar de soslayar las torpezas que se cometieron en el mercado financiero norteamericano circunstancias que han contribuido a esparcir un elevado riesgo por buena parte del mundo, al punto de poner en jaque al propio capitalismo de mercado.

Recién en días pasados algunas de las calificadoras de riesgo se despertaron de la modorra y comenzaron a bajar la nota de once grandes bancos internacionales (la mayoría de ellos involucrados en la crisis financiera), así también el colosal fraude ocasionado por el mayor operador bursátil, circunstancias estas que representan una muestra más de la incomprensible falla en las regulaciones prudenciales y de hechos que son solo una muestra del principio del ocaso económico del antiguo imperio, por no catalogar a un período signado por la decadencia.

Sin embargo, a nivel mundial han emergido dos colosos, representados por China e India, que comenzaron a marcar el ritmo económico mundial .

Decididamente, esta no es una crisis nuestra, paradójicamente las restricciones del mercado hipotecario de los últimos años, que se convirtieron en un fuerte freno al acceso a la vivienda de los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, se constituyen hoy en la principal justificación de la ausencia de la mentada burbuja inmobiliaria y de lo lejana que es la crisis norteamericana para nosotros.

Sin embargo, algunos emprendedores muy profesionales y esforzados, han tenido que pagar injustamente algunos costos derivados del riesgo señalado, por el excesivo miedo y temor que se esparció en la mayoría de las economías mundiales, retrayendo el consumo y la inversión, que se han traducido en los últimos meses en un menor ritmo de ventas.

Hoy las expectativas están centradas en el menor aumento del costo de construcción, que en el último año se había transformado en una fuerte pesadilla para los emprendedores, ya que aún, ante la virulencia de las malas noticias económicas foráneas, podemos afirmar que nuestro mercado ha permanecido indemne.

Al efecto, solo basta recordar que el precio promedio de la vivienda usada ha alcanzado durante el mes de Noviembre apenas un descenso de (- 1, 43%), a pesar y luego de los mensajes agoreros que se trasmitieron en algunos medios, sobre el posible comportamiento que estos tendrían. En tanto, en Miami, una ciudad muy cercana a la inversión inmobiliaria latinoamericana, el precio de los inmuebles ha alcanzado en algunos casos una desvalorización del orden del 50%.

3.- ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2009? ¿CUALES SON LAS CIRCUNSTANCIAS QUE DEBIERAN DARSE EN EL MERCADO E IMPLEMENTARSE DESDE EL AMBITO PUBLICO PARA INCREMENTAR EL NIVEL DE ACTIVIDAD?

Como nunca antes se ha visto en los últimos años, en buena parte del planeta la actividad económica se dejó en manos de lo que pueden impulsar los gobiernos inyectando dinero, rescates y planes de estímulo.

Nuestro país no escapa a la mencionada realidad, coadyuvada por los excesivos temores infundados por una crisis que es foránea, pero que ha mellado en parte la actitud y conducta del consumidor.

En este contexto el gobierno ha lanzado una serie de baterías tendientes a mantener el ritmo de la actividad, donde la construcción, principalmente de infraestructura, será una de las principales beneficiadas. Sin embargo, en materia de construcción de viviendas y acceso a la misma, el mercado está expectante frente a los anuncios que seguramente ocurrirán en breve.

En Febrero de 2003 habíamos presentado una propuesta que en líneas generales buscaba lograr que el 10% del fondo de las ex AFJP se invirtieran en instrumentos vinculados con la vivienda, pero en ese sentido nunca se hizo nada. Si eso se hubiera concretado, el destino económico de buena parte del sector y de los ciudadanos a quienes estaba dirigido, hoy sería muy diferente.

Sería bueno que en esta nueva etapa, el fondo de los futuros jubilados vuelva a la gente, traducidos en vivienda. Si una parte de los mencionados fondos se hubieran invertido en instrumentos vinculados con el mercado inmobiliario, hoy estos hubieran alcanzado una valorización del orden del 40% desde el fin de la Convertibilidad. Y además, hubieran dejado de estar a la merced de la fenomenal desvalorización que ha generado el mercado financiero, como consecuencia de la reciente debacle norteamericana.

En los últimos años el mercado inmobiliario Argentino ha alcanzado hitos muy significativos, con un sector emprendedor altamente profesional que ha sabido llegar a los segmentos de mayor poder adquisitivo. Sin embargo, sigue existiendo una gran deuda inmobiliaria hacia los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, en la que solo una adecuada y precisa acción de estímulo hacia la demanda efectuada por el Estado, podría quebrar la inercia y detener el ya cuantioso déficit acumulado en los segmentos de mercado mencionados.

La economía norteamericana representa el 25,5% del PBI mundial y su comercio (exportación más importación) es el 22,5% de su PBI y el 5,7% del PBI mundial. Por su parte, India representa el 4,7% del PBI mundial, en cambio China representa ya el 12,1% y va camino a convertirse en la próxima década en la mayor economía mundial.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 29 de diciembre de 2008.

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