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Damian Tapatta y José I. Juarez Ruiz

Por quinto año consecutivo Reporte Inmobiliario requirió la opinión de los protagonistas del sector inmobiliario argentino sobre la performance del mercado durante el año 2008 y sus previsiones con respecto al año 2009.
Empresa: Constructora Sudamericana
Cargo: Damian Tapatta - Jefe del Departamento Desarrollos Inmobiliarios - Josè Ignacio Juarez Ruiz - Responsable del Departamento Comercial



1) ¿COMO JUZGA LA PERFORMANCE DEL MERCADO DURANTE EL AÑO 2008?

El 2008 fue un año signado por los cambios de escenario, comenzando el año con perspectivas optimistas y un claro contexto expansionista. En la región y en Argentina en particular existía un clima de negocios medianamente bueno.
La construcción comenzó el 2008 con muchos proyectos con un grado de avance importante. “Eran bastantes los proyectos que se habían ido gestando en los últimos años y que comenzarían a ver la luz en el transcurso de 2008”. El grueso de los negocios consistía en proyectos de vivienda y en menor medida de oficinas.
En el primer trimestre de 2008 comenzaron a cambiar las expectativas y el clima de negocios en general, primero por la crisis del campo, luego por la crisis financiera internacional y por último por claras decisiones erradas del gobierno (AFJP).
Puntualmente en Argentina una parte importante de las inversiones orientadas a la construcción se generaban en los Agribusiness y el interior del país.

En el 2008 la estrategia de Constructora Sudamericana se focalizó en dos pautas básicas para sostener nuestro crecimiento:
- “Consolidar y expandir nuestras operaciones en los mercados en los que nos desempeñamos: Argentina, Chile y Uruguay”.
Puntualmente en Argentina, nuestro principal mercado consolidado, con una marcada estrategia de expansión, donde logramos obtener importantes contratos de construcción por proyectos que serán “iconos” referentes del mercado, como por ejemplo, el Parque Empresarial en Vicente López OPM para el Fondo de Inversión Pegasus; Madero Harbour en Puerto Madero inversión de Grupo GNV, y la primera etapa de Forum Puerto Norte en Rosario de la desarrolladora inmobiliaria TGLT.
Otro punto importante fue seguir afianzando los negocios en el área de la Energía, donde tomamos un contrato para la ejecución de las obras civiles de la Central de Ciclo Simple GENELBA, para el grupo español Duro Felgueras. La estrategia en Chile y Uruguay se focalizó en consolidar nuestra presencia y continuidad de contratos en ejecución. Algunos de los proyectos que nos signan ya como empresa constructora referente en la región son los proyectos Acqua y Quartier del Mar I, en Punta del Este Uruguay, y el Colegio Pumahue e INDISA en Chile.
- “Férreo control de las operaciones, buscando nuestra habitual calidad y optimización de plazos y costos en las obras que ejecutamos”, basado en nuestra capacidad de gestión, en el marco de las Normas y Procedimientos establecidos en nuestro Manual Unificado de Calidad, Seguridad y Salud Ocupacional.

Para CONSTRUCTORA SUDAMERICANA DESARROLLOS, nuestra Unidad de Negocios Inmobiliarios con propia inversión de la compañía, fue un año de “finalización de los proyectos iniciados en años anteriores logrando su total comercialización”.
Fue también un año de “reposicionamiento en ubicaciones estratégicas, adquirimos nuevos terrenos y activamos otros que ya teníamos en cartera”, para importantes proyectos residenciales y turísticos, que se encuentran hoy en sus primeras etapas de desarrollo de producto.

Así también, “fue un orgullo para Constructora Sudamericana permanecer por cuarto año consecutivo, entre los tres primeros puestos del Ranking de Prestigio de la Construcción”, elaborado por Clarín Arquitectura y el Centro de Estudios para la Opinión Pública, donde entre otros atributos, se evalúa capacidad de respuesta ante cambios de escenario y la creatividad para la solución de problemas.

2) ¿QUE EXPECTATIVAS TIENE Y QUE ACCIONES O DESARROLLOS CONCRETOS PROYECTA LLEVAR ADELANTE DURANTE EL PROXIMO AÑO 2009?

En Constructora Sudamericana creemos que nos espera un 2009 donde la clave estará dada por la “creatividad” para encontrar las mejores ecuaciones y soluciones para llevar adelante los negocios.
Existen varios proyectos “ya lanzados” que significarán obra para el año entrante, ellos siguen adelante independientemente de la coyuntura.
Un tema importante y que no hay que perder de vista es que, en este año 2008 seguramente no son tantos los proyectos que se han gestado o que estén en etapa de Plan de Negocios.
Seguramente muchos inversores se encuentran a la espera para tomar decisiones estratégicas para sus negocios. Estas circunstancias seguramente impacten en 2009 y 2010.
Puntualmente en Constructora Sudamericana terminamos el 2008 y comenzamos el 2009 con importantes contratos ya tomados, y con la posibilidad de seguir trabajando en sucesivas etapas de dichos proyectos.

En lo que respecta a nuestros negocios propios desarrollados por nuestro brazo inmobiliario CONSTRUCTORA SUDAMERICANA DESARROLLOS, “continuaremos activos en el armado y lanzamiento de nuevos desarrollos, desde nuestro rol de estructuradores y gerenciadores del emprendimiento en su totalidad”. Puntualmente, adquirimos un importante lote en Barrancas de Belgrano, consolidamos ya un grupo inversor y nos encontramos hoy definiendo el mejor producto de arquitectura residencial posible para el emprendimiento.
En parte de un lote que pertenece a la empresa ubicado en la ciudad de Bariloche con costa de lago Nahuel Huapí, nos encontramos en plena etapa de definición de un producto para segunda vivienda residencial turística.
Nos encontramos a su vez negociando la adquisición de dos importantes terrenos sobre el corredor libertador de la Capital Federal y Provincia de Buenos Aires, para el desarrollo de proyectos para el mercado ABC1 residencial.

3) ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2009? ¿CUALES SON LAS CIRCUNSTANCIAS QUE DEBIERAN DARSE EN EL MERCADO E IMPLEMENTARSE DESDE EL AMBITO PUBLICO PARA INCREMENTAR EL NIVEL DE ACTIVIDAD?

Estamos atravesando dos crisis distintas simultáneas. Por un lado la “crisis financiera internacional”, con su origen en las hipotecas subprime y la burbuja inmobiliaria en los EEUU y ciertos países de Europa. Convivimos hoy con una profunda crisis de crédito mundial y una fuerte propensión a la diminución del consumo; las economías mundiales se enfrían rápidamente. Simultáneamente peores efectos son causados en nuestra economía por la tremenda “crisis de incertidumbre y confianza local”, que logramos generar localmente en el país a partir del particular estilo de conducción de gobierno de los últimos años, la toma de decisiones autoritarias e inconsultas, permanentes cambios de rumbos (re estatización de empresas) y de las reglas de juego (retenciones al campo), la degradación de las instituciones (intervención del INDEC), avasallar el derecho de propiedad (fondos AFJP), el acercamiento a cuestionados regímenes de gobierno (Chávez), el reciente blanqueo de capitales (premiando a la evasión e incentivando a mayor economía informal a la espera de la próxima “moratoria”) y hasta la posibilidad de abrir las puerta a actividades delictivas por narcotráfico y lavado de dinero. Desde el ámbito público y para incrementar el nivel de actividad e inversión en todos los sectores, “debieran crearse las condiciones jurídicas y económicas que reviertan la crisis de incertidumbre y confianza local, que des incentiva todo tipo de inversión privada productiva de mediano y largo plazo”. En lo que respecta al mercado inmobiliario residencial, por el efecto de ambas crisis, se encuentra hoy virtualmente paralizado.
La oferta se retiró o se volcó al alquiler, en su mayoría inversores de proyectos iniciados en los últimos años, que no resignan intenciones de rentabilidad esperada (invirtieron dinero genuino sin apalancarse con préstamos).
La demanda se retiró, con la expectativa de que mas adelante y con los efectos de la crisis avanzada, hará valer mejor sus dólares, que continua atesorando e incluso con la firme percepción de que hoy los está comprando barato.

Ante este contexto, los proyectos lanzados difícilmente se paralicen salvo que agoten capital propio, y “los proyectos en cartera de los desarrolladores deberán pasar por un tamiz mucho mas fino, exigiéndole mucho mas a cada desarrollo” en todos sus aspectos (ubicación, tipologías, índices de rentabilidad, máxima exposición, preventas, etc.)
Seguramente varios proyectos continuarán en cartera a la espera de tiempos más auspiciosos.

Nos espera un 2009 de extrema cautela en cuanto a nuevas inversiones y emprendimientos, donde “solo aquellos desarrollos que cuenten con un muy buen equilibrio entre, ubicación, producto, precio y exposición financiera, serán los que se consoliden”. Encontrarán serias dificultades los proyectos desarrollados por improvisados desarrollistas sin historial y escasos recursos humanos y económicos, surgidos luego de la recuperación de la última crisis del 2002.

Quién construya en el 2009, hablando en moneda dura dólar, seguramente tendrá ventajas competitivas respecto de los costos de construcción, toda vez que el dólar continúe su pausada apreciación y la presión inflacionaria en pesos quede contenida.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 29 de diciembre de 2008.

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