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¿Toco fondo la caída del mercado en USA?

Varios indicadores parecen demostrar que el Mercado de Real Estate en los Estados Unidos parece haber “tocado fondo” y comienza a recuperarse lentamente.
Si bien la frase de moda es “cada mercado es único y no se puede generalizar”, varios indicadores en todas las regiones del país muestran que lo peor de la crisis inmobiliaria está quedando atrás.



Lo que empezó como un repunte en las ventas en California varios meses atrás, se esta expandiendo ahora al resto del país. En la costa del Pacifico la cantidad de unidades vendidas subió un 16,8% respecto a las del año anterior, en Los Ángeles saltó al 83%. La venta de unidades existentes aumentó un 5,5% en Septiembre comparando con el mes de Agosto, de 4,91 Millones a 5.18 Millones de viviendas anuales. Septiembre de 2008 registra ventas 1,4 % más altas que las del mismo mes de 2007. Esta es la primera vez desde Noviembre de 2005 que la cantidad de unidades vendidas esta por encima de la del año anterior.

¿Cuales son los motivos para que esto ocurra? Varios factores contribuyen a este resultado:

a. El primero y más esperado: solo en el último año los precios de las propiedades bajaron entre un 4.1 % y un 18,5%, dependiendo de la región. El promedio de bajas en todo el país fue del 9% el último año, sin embargo en algunas ciudades como Miami o Las Vegas la baja fue mucho mayor (entre 20 y 35%).

b. En esos lugares el Affordability Index (la accesibilidad a comprar una vivienda por parte de la población) volvió a los índices históricos. En ciertas ciudades del país durante el peor momento de la burbuja inmobiliaria el precio de las propiedades equivalía a 25 veces la renta anual para la misma unidad. Actualmente esta relación volvió al nivel histórico de 15 veces. La importancia de esto es obvia: la gente no puede comprar lo que no le alcanza su sueldo para pagar. Los mayores incrementos de ventas se produjeron en las áreas en donde los precios bajaron más y las propiedades se hicieron más accesibles: California, Nevada y Florida.

c. Las tasas de interés volvieron a bajar: la tasa a 30 años fija se encuentra a 6,04 % anual. El mercado de créditos se va normalizando después de haber estado congelado durante Octubre, como respuesta a las diversas medidas financieras y económicas que adopto el Gobierno Federal para palear la crisis.

d. Son muchas las medidas que se adoptaron durante estos últimos meses para asegurarse que hubieran dólares suficientes en el mercado que permitieran dejar fuir libremente el crédito, entre ellas:

• El recorte de tasas de interés de la Fed al 1%;
• La inyección de 700 mil millones de dólares al sistema bancario y de créditos hipotecarios;
• La transferencia a la esfera estatal de las dos grandes compañías de préstamos de segunda instancia, Freddie Mac y Fannie Mae: estas empresas compran los portafolios de préstamos a los bancos y les devuelven liquidez para poder prestar de nuevo;
• El aumento del seguro de depósitos bancarios de 100 a 250 mil dólares por cuenta: esto evito una corrida de los ahorristas a retirar su dinero de los bancos, del estilo de la que vivimos en Argentina en 2001 y que motivo el corralito;
• Un crédito impositivo de $7500 para los compradores de su primera vivienda.
• La suba del límite que el Gobierno le permite prestar los bancos manteniendo el seguro estatal, de $360.000 a $730.000 por préstamo.
• Un programa de casi 100 mil millones destinado a refinanciar los préstamos de la gente que tiene dificultades para pagar, evitando que sean llevados a remate y pierdan sus viviendas. Esto evitara mayores caídas en los precios y mayor cantidad de unidades vacías para la venta.
¿Como se puede beneficiar de esto el inversor?

• Para las personas que están interesadas en comprar propiedades en USA y estuvieron esperando que los precios llegaran al fondo, este es un buen momento para entrar en el mercado.
• A medida que las ventas sigan recuperándose y el inventario de unidades disminuyendo, los precios comenzarán a recuperarse y tratarán de recuperar parte de la pérdida de estos últimos dos años.
• Este es un buen momento para salir a la búsqueda de oportunidades: si la motivación es hacer un buen negocio, el inversor debe buscar cuidadosamente las propiedades que hayan bajado lo suficiente como para que el alquiler cubra los gastos de mantenimiento y arroje una rentabilidad razonable, del 4 o 5%. Les recomiendo conservar la unidad por lo menos tres o cuatro años, hasta que los precios vuelvan a los niveles anteriores a la crisis, y venderlas en ese momento con una mayor ganancia.
• Es importante también buscar unidades que ya estén alquiladas, para asegurarse un flujo de fondos desde el día de la escritura, y sobre todo comprar en edificios sanos, en los que no existan muchas unidades en remate o propietarios que no pagan los gastos de mantenimiento mensual.
• El inversor argentino, acostumbrado a comprar en efectivo, tiene una gran ventaja: en este momento se pueden conseguir descuentos adicionales del 10 o 15% si se esta dispuesto a pagar cash.
• A mi entender la manera mas efectiva de hacer este negocio es efectuar la compra en efectivo ahora, con el mayor descuento posible, y en un año, cuando el mercado de créditos se haya normalizado completamente, tomar un préstamo del 60% en esa propiedad y con ese dinero comprar una segunda propiedad de renta, maximizando de esa forma el dinero invertido.
Como en cualquier mercado, triunfan los que compran en el momento y al precio justo, y los que saben cuando entrar y cuando salir. La clave es saber interpretar los indicadores para saber cuando llego ese momento. Todo parece señalar que ese momento ha llegado.

Arq. Fernando Levy Hara
Master en Economía Urbana
Socio G&D Developers
fernando@gddevelopers.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 17 de noviembre de 2007.

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