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Más opiniones de la coyuntura inmobiliaria

A fin de recabar más apreciaciones sobre la particular coyuntura por la que atraviesa el mercado, Reporte Inmobiliario requirió la opinión de otros activos participantes del sector. En octubre parece haber primado el desencuentro entre oferta y demanda.



“La mejor forma de predecir el futuro es crearlo” - Peter Drucker

Incertidumbre, desconfianza, inseguridad económica, son algunas de las sensaciones que imperan dentro del ámbito de los negocios por estas horas. Siguiendo los lineamientos del informe publicado la semana pasada Reporte Inmobiliario continuó recabando de varios activos jugadores del mercado inmobiliario local su opinión concreta de acuerdo a la siguiente consigna:

A PARTIR DE LOS ULTIMOS 20 DÍAS DADA LA REPERCUSIÓN DE LA CRISIS FINANCIERA EN EL ESCENARIO ECONÓMICO NACIONAL Y EL ANUNCIO DE REESTATIZACIÓN DE LAS AFJP.

1) Que cambios se operaron concretamente en su actividad (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

2) ¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

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Jaime Gabarsky - Ecipsa

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

La crisis internacional tuvo un efecto negativo para la confianza de los ahorristas de todo el mundo y el escenario económico local tiene el efecto de generar inseguridad en los inversores e incluso en los que tienen que definir que hacer con pequeños montos de dinero.
Por ello en los últimos meses hemos recibido innumerables consultas relacionadas con dos puntos centrales: “seguridad” y “rentabilidad”.
Se nota claramente que este es el momento en que el comprador va a lo seguro ( tierra- ladrillos) y es entonces una oportunidad única para que nuestro producto inmobiliario esté presente como alternativa.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

El desafío es que nuestros productos, dentro del actual contexto, sigan teniendo la rentabilidad que siempre ha caracterizado a nuestros emprendimientos. Este siempre ha sido nuestro signo distintivo a pesar de las crisis, ya sean estas locales como internacionales que cada tanto golpean a todo el sistema. La opción inmobiliaria siempre es un buen refugio para proteger el ahorro en épocas complicadas.

Otra acción concreta es que nuestro producto Natania, comercialización de viviendas en cuotas destinado al segmento de clase media, siga atendiendo con el éxito de siempre a estos sectores de clientes ofreciendo cuotas accesibles para acceder a su vivienda. Seguir ofreciendo crédito propio a valores razonables en un contexto inflacionario y de crisis financiera es un verdadero logro.

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Sergio Villella - Córdoba

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Hemos notado que la gente tiene la percepción que los precios van a bajar un poco. Por lo pronto estamos recibiendo contraofertas que antes hubieran sonado como ridículas y que hoy por lo menos son analizadas por algún desarrollista. No hemos tenido baja en las listas de precios pero si vemos un vendedor más permeable.
Por otro lado alguna baja en algunos materiales de construcción (en algunos casos importantes) provoca que algunos desarrollistas vendan a un menor precio (no en todos los casos), recuperando con una mejor compra.
Han aparecido financiaciones propias a 20 meses en pesos y en 50 meses en dólares que permiten ampliar el abanico de compradores.
Vemos un mercado desarrollista sólido, un comprador informado y una oferta importante de inmuebles. Es en este escenario en el que nos deberemos desenvolver de manera más profesional para lograr los objetivos planteados.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Fundamentalmente estamos trabajando con nuestros recursos humanos, informándolos día a día de los escenarios posibles, capacitándolos aún más de lo que veníamos haciéndolo para lograr bajar un mensaje uniforme a nuestros clientes.
Hoy más que nunca hay que asesorar y no vender. Estamos on-line con los desarrollistas, entendiendo que las oportunidades te aparecen a vos si estás comunicado de manera permanente.
Seguimos con el mismo esquema publicitario, seguimos participando en ferias y seguimos con nuestra política digital a full.
Son estos momentos donde el valor de la marca hace la diferencia.

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Mario Cesar Merlo

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Respecto de las ventas del segmento empresarial todavía no hemos podido notar grandes cambios. Entendemos que las empresas serán las primeras en reaccionar para racionalizar sus gastos e inversiones. Sí hemos percibido, que la consulta demandante ha bajado, de forma tal que la consecuencia podrá notarse dentro de los próximos 60 días, momento en el cual entendemos que podremos dar mayor precisión. Debemos recordar que previo a esta situación por la que atraviesa la economía mundial, en lo nacional ya se había producido un gran impacto en el mercado, por la consecuencia residual que dejó disputa campo - gobierno. Ello produjo un daño real, que sumado a las equívocas decisiones que permanentemente suma el gobierno nacional, seguramente dejarán una importante secuela en el corto plazo, muy difícil de remontar.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Sí, una de las primeras decisiones fue detener el ingreso de personal ya preseleccionado, pues no queremos generar un mayor impacto a los recursos disponible. Además hemos determinado volver a la férrea administración como la que implementáramos en el 2002, pues las señales que nos llegan desde nuestros máximos dirigentes, solo nos hacen pensar que debemos controlar al máximo nuestros gastos. También hemos decidido suspender las inversiones previstas para el mantenimiento de nuestras instalaciones. Lo que tenemos por delante es inédito a nivel mundial, a lo cual hay que agregar la incertidumbre generada en el contexto de país. La realidad indica que si antes que pasara lo que acontece en el mundo, las inversiones llegaban a cuenta gotas, con los problemas que deben hoy afrontar las empresas en sus propios países, con seguridad debemos olvidarnos por un largo tiempo que se acuerden que existen otros países del planeta. Ya no se trata de querer, sino de poder.

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Miguel Ludmer - Interwin

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Claramente la medida tomada de la manera que lo hicieron, sin consultar al ministro de economía ni al presidente del banco central y obviamente mucho menos a los distintos sectores de la economía, trajo mucho malestar, y sensación de inseguridad e imprevisibilidad, que sumado a lo que se esta viviendo en el mercado financiero internacional, genera ganas de quedarse quieto y no resolver nada hasta que calmen las aguas. Lo cuestionado es especialmente el COMO, no el QUE, que puede ser discutible y opinable. El resultado observado es una disminución de las consultas telefónicas y personales, y un aumento de los ritmos de respuesta de la gente. Entendemos que esta situación será pasajera, y volveremos a un ritmo normal cuando pase el ruido de estos cambios y la gente pueda tomar decisiones en entornos mas estables. Comprar una vivienda o hacer una inversión de los montos que valen los inmuebles, de por si son cosas movilizantes, si además se mueve el entorno, mas difícil la decisión a tomar.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Agudizar el ingenio, disminuir los errores no forzados ("pelotitas en la red") desacelerar el ritmo de compromisos en materia de gastos superfluos, y transmitir toda la tranquilidad posible a todos los actores vinculados a nuestra actividad.

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Juan Badino – Forcadell Badino

¿Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

A nuestro criterio, el cambio mas importante desde el anuncio de la reestatización de las AFJP tiene que ver con la postergación de decisiones, especialmente del lado de la oferta. Es claro que el que esta posicionado en ladrillos se siente absolutamente respaldado y, pase lo que pase con los precios, prefiere quedarse en ladrillos. Esto, en consecuencia, se refleja en el retiro de oferta del mercado, solo venden aquellos pocos que quieren cambiar sus activos por efectivo. No veo a nadie pasarse del ladrillo a papeles, bonos u otras alternativas.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Sigue habiendo buenos negocios inmobiliarios, lo que ocurre es que el riesgo de equivocarse es mayor, en consecuencia hay que leer mejor las necesidades del mercado y tratar de ser mas creativo. Por ahora la medida es ser mas prudente y minimizar los riesgos de las inversiones sin depender del apalancamiento con las preventas. Los próximos días son cruciales para definir otra acciones.

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Néstor Alfredo Walenten – Pte. de la Cámara Inmobiliaria

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Agregó más turbulencia a la preexistente, que por cierto, no era poca.
Igualmente insistimos que de toda crisis, podemos obtener una oportunidad y ésta se vería incrementada con el desencanto provocado a los aportantes al sistema de capitalización, que vieron en el mismo la garantía de obtener a futuro una renta jubilatoria, acorde a sus aportes y años de trabajo.
Hoy ante el nuevo escenario del retorno al sistema de reparto y la intriga del destino de los aportes jubilatorios, es la ocasión de profundizar el análisis de la inversión inmobiliaria, que demostrado que fue, es la única que se valoriza, pese a las sucesivas crisis financieras y otorga una buena renta en locación, única forma de asegurarse un adicional a una jubilación incierta.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Profundizando la tarea de marketing personal, en cuanto a transmitir la solidez de la inversión inmobiliaria, controlando exhaustivamente los costos publicitarios directos, aunque sin aislamiento.

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Ramiro Julia – Taurus Argentina.

¿Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

No existe prácticamente precio para vehículos financieros. Es virtualmente imposible trabajar con financiamiento.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Preparándonos para un escenario recesivo en materia de operaciones existentes y un escenario comprador en lo que se refiere a nuevos negocios.

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Fernando Burone – Consultor

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Inversores intentando aprovechar la coyuntura y comprar terrenos a un menor valor, lo cual es muy difícil porque los dueños saben que cuando todo pase (y siempre toda crisis termina), la tierra vuelve a recuperar su valor y subir, sobretodo en ciudades de la calidad de Buenos Aires.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Concentrarme más al negocio hotelero que tiene un presente y futuro que se despega más que otros productos de la coyuntura nacional e internacional, seguir con productos del target alto residencial y emprendimientos en Patagonia.

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Mario Gomez – Toribio Achaval

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

La nueva coyuntura económica cambió el tablero del mercado inmobiliario. Si bien la demanda permanece firme en su preferencia por los inmuebles, se ha puesto mucho más selectiva a la hora de tomar la decisión de invertir. ¿Por qué el mercado inmobiliario seguirá su marcha a pesar de la crisis mundial, de la que nadie está exento? La respuesta viene de la mano de las expectativas de mucha gente que en contextos inestables se vuelca a los bienes durables, principalmente a los inmuebles. Alguien podría preguntarse ¿no es mejor estar líquidos en momentos de recesión? La mayoría de los inversores más adversos al riesgo suelen estar diversificados y si bien es bueno tener parte de los ahorros en activos líquidos que aporten capacidad de maniobra para sortear situaciones de crisis, tampoco es conveniente estar expuestos en un solo tipo de inversión. También influye el período de tiempo que uno está dispuesto a tener la inversión en cartera. Si alguien tenía u$s 100.000 en noviembre de 2001, quedarse con los dólares sirvió mucho más para protegerte a corto plazo, es decir, los u$s 100.000 de 2001 valían mucho más en medio de la crisis de 2002. Pero para los que esperaron hasta 2008, fue muchísimo mejor negocio tener inmuebles, ya que hoy duplicaron su patrimonio expresado en dólares. Muchos de los que compran inmuebles lo hacen con una visión de largo plazo, como medio de generar fuentes de ingresos alternativas a las de su actividad principal. Es notable cómo personas que ahorran pensando en el momento de su retiro, invierten en inmuebles. Sucede que a aquellos que están pensando en la época de su jubilación, les resulta difícil estimar cuántos dólares necesitarán para complementar sus haberes jubilatorios. Sin embargo, tienen claro que si pueden contar con inmuebles en alquiler, esos ingresos mantendrán una relación con los niveles de gastos que tendrán que enfrentar en el futuro. Y paralelamente podrán beneficiarse de las ganancias de capital por la apreciación de sus activos, que en el largo plazo siempre se dan.

Por el lado de la oferta, no existen razones para pensar en una caída de precios de los inmuebles, ya que los que han comprado inmuebles en el pasado reciente no lo hicieron endeudándose, por tal motivo no existen razones que lleven a desasirse masivamente de ellos y generar una sobreoferta en el mercado que empuje los precios hacia abajo. La gente que compró propiedades en los últimos seis años lo hizo con fondos propios, no con crédito, y por tanto no tendrá dificultades para pagar ninguna cuota ni necesitará desprenderse de los inmuebles. No obstante, es necesario analizar cada segmento de mercado en particular. Los inmuebles de un valor por debajo de u$s 100 mil se mantendrán estables, en parte porque una porcentaje de la sociedad puede alcanzar esa cifra, y también porque los inversores prefieren departamentos pequeños, de uno o dos ambientes, al considerarlos más líquidos. Son los más fáciles de vender, de alquilar y accesibles a mayor cantidad de compradores en términos de posibilidades presupuestarias de los agentes económicos.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Como empresa de servicios, no vendemos propiedades, servimos clientes, por eso cada vez más nos debemos centrar en conocer e interpretar las necesidades de nuestros clientes, para darles una solución que es distinta para cada uno. Y ese servicio no lo prestamos sino a través de nuestro equipo humano que es el verdadero artífice de la generación de valor. Tratamos en este contexto de generar actividades para fortalecernos mutuamente, mejorar la comunicación interna y externa y comprometernos en un comportamiento ético y de integridad personal y profesional. Somos una empresa de personas, que hacemos a través de las personas. Tenemos plena conciencia que un equipo supera a cualquier individualidad, que el trabajo en equipo logra resultados que superan cualquier resultado individual. Creemos que estos momentos son oportunos para revisar aquellos valores que no pasan y a los cuales no alcanza la polilla ni las crisis financieras.

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Sebastián Sosa – Re/Max

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Los periodistas parecen competir para ver quien escribe la noticia más negra y más pesimista… Si uno se deja llevar por las noticias, jamás haría nada estos días. Prender la tele, abrir el diario, o navegar por la web da miedo hoy... Todo es crisis, inseguridad y recesión lo que venden los medios. Sin lugar a duda, la gente lee las noticias y se llena de preocupación (inflación, desaceleración, crisis, inseguridad)… por supuesto que la fragilidad de las economías fuertes y la débil estructura económica mundial tiene una incidencia en las economías emergentes (la nuestra). Sin embargo, a la fecha hemos mantenido el volumen de negocios (llamados, mails, operaciones), quizás también porque estamos acostumbrados a salir a buscar el negocio y no esperarlo. Lo que si hemos visto mucho, es operaciones estancadas por el cambio de condiciones para acceder a créditos hipotecarios; muchas de esas operaciones no se dieron.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Crecer, crecer y crecer. Abrir mas oficinas y ofrecerle un lugar de trabajo a muchos que no van a poder aguantar la inmensa carga del costo operativo mensual que sostienen. Si bien nuestro mercado no va a sufrir una caída tan importante como la que atraviesa EE.UU. y Europa, vamos a sentir el cimbronazo y el mercado se va a limpiar un poco; se acabo la época de las vacas gordas. Como consecuencia, creo que la atención personalizada, la marca y los recursos humanos son fundamentales en momentos como estos; nuestra estrategia para el año que viene es continuar con mucha educación haciendo hincapié en el servicio y la atención. No olvidemos que CRISIS ES OPORTUNIDAD… esta es nuestra oportunidad para trabajar en equipo, trabajar en red, abrir el juego y colaborar entre todos.

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Iuri Izrastzoff (h)

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Hubo un descenso en el volumen de llamados, muy marcado en las 2 primeras semanas de octubre, con un aumento en las 2 siguientes hasta la fecha, pero que continua a razón de un 50% menos en relación al promedio mensual en un contexto de "normalidad". Sin embargo la mayoría de las consultas son por búsquedas concretas de montos importantes, como también por un emprendimiento con renta asegurada en dólares. Esto compensa relativamente la disminución de pedidos de propiedades pequeñas y medianas. Estamos monitoreando los costos operativos con lupa por si hay que hacer cambios en el corto plazo. Se está concentrando el gasto publicitario especialmente en producto, relegando la comunicación institucional para momentos de mayor holgura.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Esta crisis coincide con la puesta a punto de un software (que se comenzó a desarrollar hace un año) para seguimiento de clientes y operaciones, que encaja oportunamente en una época en que debe aprovecharse cada oportunidad comercial y realizar un inmejorable follow-up. Se están haciendo reuniones de ventas diarias para cruzar información más frecuentemente. Se asesora a los clientes para tomar decisiones con buena información en un contexto de inestabilidad y desconcierto.

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Santiago Debe - Mendoza

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

La crisis financiera mundial, ha frenado el mercado de compra venta de inmuebles urbano para vivienda y mucho más aún el de locales comerciales y oficinas, el que está prácticamente parado.
La gente que dispone de capital, reconoce como absolutamente segura la inversión en bienes raíces, pero están sentados arriba de la plata para ver que sucede de aquí a fin de año, ya que temen perder liquidez si invierten en propiedades. También ha sido afectado el mercado locativo, pues hay muchísima oferta, con una demanda selectiva y temerosa.
Puede afirmarse que los precios de los inmuebles para la venta, no sufrirán modificaciones importantes (que es lo que espera gran parte de la demanda retenida), salvo por supuesto, los que están sobrevaluados y que representan entre un 35% y un 40% de la oferta. En cuanto al tema de las AFJP, en Cuyo casi no ha tenido repercusión y menos en el mercado inmobiliario, salvo quizas en inversiones para construcción de algunos emprendimientos. Más aún, las encuestas determinan que más del 60% de la gente en Mendoza, está a favor de la estatización de las AFJP, ya que reprueba su actuación por no haber sido eficiente y se han volatilizado parte de los fondos en frondosas comisiones.
Muchisimo más está afectando al mercado, sobre todo al rural, la implementación del COTI, ya que sigue habiendo importante cantidad de compradores y vendedores, que no lo quieren aplicar y por eso suspenden sus operaciones.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Las medidas son las de siempre que hay crisis financieras y económicas importantes.- Control de gastos, efectuar publicidad sólo de las propiedades en cartera mejor posicionadas y dirigir los esfuerzos, antes que en la oferta, en el seguimiento de los compradores serios que la inmobiliaria detecte. No hay dudas que este verano va a ser duro para nuestra actividad, ya que a la baja estacional, se le sumará la crisis, y sin un principio de resolución, es difícil que los inversores concreten operaciones.
El resultado de las elecciones en EEUU, especialmente si gana Obama, es posible que conlleve una expectativa favorable que aceler las soluciones.

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OPINIONES DESDE URUGUAY

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Julio Villamide – Real Estate Services - Uruguay

A PARTIR DE LOS ULTIMOS 20 DÍAS DADA LA REPERCUSIÓN DE LA CRISIS FINANCIERA EN EL ESCENARIO ECONÓMICO GLOBAL.

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Por el momento no han existido cambios visibles en lo que refiere al financiamiento hipotecario, que venía expandiéndose muy fuerte antes de la crisis en Uruguay. De todos modos es prematuro aun anticipar cual será la situación del mercado hipotecario uruguayo. El gobierno nacional está desarollando instrumentos para incluso expandir aun mas el crédito, hay que evaluar en algunas semanas la respuesta del sistema financiero local, que está muy sólido.
En lo que refiere a los costos en dólares han bajado, como consecuencia de la suba del dólar.
La venta de unidades nuevas se ha tornado más lenta, en particular en los peores días de las turbulencias, en los que se redujo a la mínima expresión. Ha crecido la presencia de compradores argentinos, en particular adquiriendo activos con reservas que tenían fuera de la región. Hay un cambio en el perfil de los nuevos inversores argentinos. Ahora buscan inversiones de largo plazo, que generen buena renta, con bajo riesgo. No es el perfil del inversor argentino tradicional, más especulativo y cortoplacista.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Incrementando la participación de la empresa en presentaciones fuera de la región. Hemos postergado un lanzamiento en Montevideo para 2009, debido al más complejo escenario actual. Seguimos muy atentamente la evolución de los acontecimientos, pero seguimos siendo optimistas respecto que -en la región- esto es una turbulencia y no un cambio de tendencia y en base a esa convicción estamos actuando.

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Daniel Porcaro - PricewaterhouseCoopers - Uruguay

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

En Uruguay el público en general se encuentra expectante respecto de las consecuencias que la crisis financiera global tenga sobre el valor del dólar y el nivel de actividad económica. Respecto del dólar, se sigue atentamente la evolución de la moneda en Brasil y las medidas que el gobierno de dicho país toma para defender el valor de la misma, en virtud de la incidencia que pueda tener en el flujo comercial de bienes y fundamentalmente en la próxima temporada turística por un cambio de opciones del turista por dicho destino.
Las preferencias financieras en general se sitúan en revertir las colocaciones en pesos indexados por inflación, la repatriación de capitales situados en el extranjero y una posición de mayor liquidez.
Los operadores inmobiliarios manifiestan una retracción de la oferta de inmuebles para la venta debido a la incertidumbre que enfrentan los vendedores respecto de la evolución de las colocaciones alternativas y el valor futuro de los inmuebles.
La mencionada retracción dificulta que los inversores que deshicieron posiciones en papeles encuentren refugio en inmuebles.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

El eventual endurecimiento de las condiciones de financiamiento bancario hipotecario obliga a extremar la creatividad en la búsqueda de soluciones alternativas que permitan financiar los proyectos en marcha y en condiciones de ser lanzados. Luego que los desarrollistas pasen el actual momento de incertidumbre respecto del valor del dólar, el nivel de actividad económica (que no se espera en Uruguay que sea recesiva sino de menor dinamismo) será el momento de ofrecer productos de estructuración financiera privada aplicables en otras regiones y adaptables a la realidad local.

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VER INFORME ANTERIOR – SIGNOS DE ESTANCAMIENTO

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 3 de noviembre de 2008.

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