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Signos de estancamiento

Reporte Inmobiliario requirió la opinión de algunos desarrolladores y brokers inmobiliarios acerca de la situación actual por la que atraviesan los negocios a partir de la crisis financiera internacional.
La opinión de activos participantes en el escenario del mercado inmobiliario nacional.



Como el futuro se construye y alimenta con lo que se hace y sucede en el presente, Reporte Inmobiliario solicitó a varios activos jugadores del mercado inmobiliario local su opinión concreta de acuerdo a la siguiente consigna:

A PARTIR DE LOS ULTIMOS 20 DÍAS DADA LA REPERCUSIÓN DE LA CRISIS FINANCIERA EN EL ESCENARIO ECONÓMICO NACIONAL Y EL ANUNCIO DE REESTATIZACIÓN DE LAS AFJP.

1) Que cambios se operaron concretamente en su actividad (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

2) ¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

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Rodrigo Fernandez Prieto

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Por un lado creemos que la estatizacion de las AFJP va a ser muy positivo, ya que el gobierno va a tener solucionados los problemas fiscales de los proximos 2 años, la Argentina se aleja del fantasma del default, y en definitiva esta tranquilidad va a pasar a todo el mercado… Con lo cual, creemos que a partir de Febrero la economia y el sistema financiero se van a mover mucho mas, vamos a volver a un crecimiento sostenido, con un escenario de inflacion aparentemente controlada. Esto va a impactar directamente en el REALESTATE, que hoy por hoy esta un poco castigado, debido a que la gente tiene incertidumbre de que hacer con el dinero, algunos economistas aconsejan estar liquidos, y el mercado esta un poco intranquilo, basado en rumores falsos de que se consiguen propiedades en MIAMI a la mitad del valor de lo que se vende aquí en el segmento ABC1, y la realidad indica, que en MIAMI lo que se consigue es lo que esta en zonas que nada tienen que ver con el TARGET ABC1, todo lo contrario, son millones de m2 que se han Construido destinados a los inversores que entraban en las carteras SUBPRIME, los cuales van a tardar muchos años en recuperarse debido a la gran cantidad ilimitada de OFERTA que hoy poseen y la Bajisima por no decir nula DEMANDA, sin todavia comenzar a explicar el problema que van a tener los que compren ese tipo de oportunidades a la hora de pagar las expensas de edificios vendidos en un 25% y con desarrolladores aveces quebrados, con lo cual la cuota de expensa va a ser muy elevada haciendo pesima la inversion. Por todas estas cuestiones, y por la liquidez que creemos habra en meses venideros, los inversores medianos y grandes se van a volcar al ladrillo, ya golpeados por haber perdido plata colocada en acciones y bancos de primera linea en el mundo, hoy por hoy se sabe que lo mas seguro es el ladrillo y alli van a ir las inversiones de la gran mayoria los Argentinos, obviamente teniendo que tomar en cuenta que estaran alocadas en su mayoria en el TARGET ABC1, esto hace que Puerto Madero, va a recibir una fuerte demanda, haciendo que los precios sigan conservando su tendencia alcista como lo vienen haciendo en los ultimos 6 años.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Desde nuestros desarrollos por suerte no estamos tomando ninguna medida, ya que todos estan en un nivel de ventas muy avanzado (de un 60% a un 80% vendidos) y tambien tienen ya las financiaciones aseguradas por los proximos 4 años. Con la tranquilidad para los compradores e inversores que siempre les hemos vendido con un precio fijo y en dolares.

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Miguel Pato

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Como mi actividad está relacionada con la toma de decisiones y las crisis son el momento donde estas son más complejas y el tiempo un factor importante, he tenido un volumen creciente de consultas e invitaciones a debatir sobre el futuro y como afrontar los tiempos que vienen.

Los desarrolladores e inversores profesionales sabían desde comienzos de 2005 que esta crisis tarde o temprano iba a suceder, por lo tanto, la mayoría de los pedidos de asesoramiento están relacionados a como aprovechar el momento para entrar a nuevos negocios y explotar la ventaja de estar líquidos y tener equipos experimentados para reemplazar a los amateur.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

En mi negocio no, por las características propias de la consultoría, pero puedo hablar de las acciones que recomendamos a nuestros clientes con proyectos en marcha y a los que tienen liquidez en el bolsillo.

Para los primeros y antes de cualquier análisis más profundo, la recomendación es sentarse de inmediato, antes que la situación se complique y la relaciones interpersonales se deterioren, con sus inversores pasivos y financistas, para presentar la real situación del negocio y preparar en forma concensuada un nuevo plan de negocios realista, que evalúe los costos de esperar versus los de salir espantados. No olvidarse que en definitiva toda la catástrofe se reducirá a más o menos plata en el bolsillo dentro de algún tiempo y por lo tanto eso siempre tendrá una solución que luego vista desde el futuro conformará a todas las partes. No aplicar ninguna fórmula voluntarista ni perder tiempo en sentarse a hablar con los números sobre la mesa y plantear escenarios de una crisis profunda.

Para los segundos, esos que tienen liquidez, la recomendación es que inviertan algo de tiempo en descubrir donde están las oportunidades y donde las trampas, para luego con tranquilidad iniciar un proceso ordenado de negociación. No tiene sentido, que por ansiedad pierdan la ventaja estratégica que poseen frente al mercado en crisis.

No olvidar que un mal proyecto a mitad de precio puede ser excesivamente caro.

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Jorge Toselli

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

A partir de los últimos 20 días el ritmo de ventas se retrajo un poco a partir del recelo que genera en los propietarios la combinación entre factores externos originados en la crisis global y los anuncios de caracter interno. Hemos verificado en ciertos casos un cierto temor a la hora de tomar la última decisión en el contexto de algunas negociaciones de cierta envergadura.
Por otro lado, en lo que a terrenos se refiere, se evidencia un cierto retroceso en los constructores y en los desarrolladores, a la espera de que el panorama esté más claro.
Las operaciones de rutina, sin embargo, continúan desarrollándose en un marco de normalidad, como si el conjunto de noticias no afectara al propietario y comprador medios.
Es indudable que las operaciones que requieren de crédito, ya no se pueden llevar a cabo. De hecho, no hay crédito y el poco que existe, es excesivamente caro y riesgoso. Incluso, es muy difícil de calificar, por no decir imposible.
Los costos de la construcción han verificado subas que colocan al m2 terminado en los u$s 1000.-, lo que sumado a la incidencia de la tierra, hace que el valor final obligue a replantear el esquema de ventas. En ese sentido, la ganancia para los inversores sufrió una caída sustancial, lo que dificulta la puesta en marcha de proyectos nuevos. Ahí si se ve que se está a la expectativa y a la espera de un escenario más optimista.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Como acción concreta, estamos publicando por encima de la media, a efectos de capitalizar a favor la escasa demanda.
Otra medida es tratar de canalizar al máximo las inquietudes de nuestros clientes, ofreciéndole las posibilidades de que disponemos y negociando cada operación con el máximo de aplicación para no perder ninguna chance concreta.
Pero el cambio fundamental es de actitud, ya que toda nuestra organización de venta está a la expectativa de la generación de negocios y a la búsqueda de nuevos nichos de mercado. Lo verdaderamente trascendental es que intentamos brindar el mayor asesoramiento y contención a nuestros clientes para acompañarlos en esta época un tanto difícil pero donde también hay oportunidades. No sólo hay que vender, hay que orientar, tranquilizar y acercar diagnósticos precisos.
A lo largo de tanto tiempo hemos vivido muchas crisis, más o menos graves (7 en los últimos 35 años ) y la conclusión es que siempre hemos salido fortalecidos de ellas, apelando a la perseverancia, al sentido común , al profesionalismo y a la creatividad.

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Héctor D´Odorico

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

El público en general entró en una etapa de falta de confianza, si pensamos bien se remonta a marzo de 2008, (tema campo-soja), paulatinamente el mercado fue retrayéndose, los brokers no nos dábamos cuenta pero se notó la caída máxima con la crisis global, creo que una vez que se devuelva la confianza al mercado paulatinamente el público volverá al ladrillo, pero la inseguridad de los mercados financieros paralizó al comprador y retrajo al vendedor que por ahora en líneas generales espera mejores vientos. Algunos pensando que aquí también caerían entre un 20/30% el valor de los inmuebles. Yo no pienso esto, pero si me atrevo a decir que de 60 a 90 días a esta parte muchos departamentos a estrenar crecieron en valores un tanto alocadamente, por decir algo: Caballito a u$s. 1900/2000 por m2.; recoleta u$s. 4000/5000, por m2. P. Madero u$s 3800/4500., por m2. Me inclino en pensar que deberían retrotraerse a los valores anteriores a tres meses atras o sea Caballito u$s 1600/1750.- recoleta u$s. 3300/3500.- P.Madero u$s. 3500/3800, aproximadamente. También pienso que los costos de construcción en los próximos meses producto de la recesión bajarán en la proporción que subieron alocadamente sin razón seria de ser y esto se verá reflejado en el valor m2 de las unidades, deberá transparentarse el mercado y a partir de ahí diríamos que la demanda empezará a moverse lentamente. Son procesos ajenos a la voluntad nuestra. En cuanto a las operaciones los valores de u$s. 60000 a 180000 están mas demandados y por encima de estos valores cuesta y hay que esperar........

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

No hay una acción única para descontracturar a un vendedor inseguro ni a un comprador desconcertado, solo resta que el broker de un mensaje claro, escuche al cliente, y ser un poco psicólogo para desentrañar lo que el quiere y transmitir mucha pero mucha confianza, a nosotros se nos cayeron varias operaciones de compradores con reserva conformada para la compra de unidades a estrenar con el discurso que quieren esperar........y los vendedores que tienen una buena unidad para vender y adquirir otra también quieren esperar.............este es el mercado, solo resta lo que dije, transmitir confiabilidad, las operaciones son mas conversadas y los clientes quieren que le aportemos la tranquilidad que están haciendo un buen negocio, no hay margen para el error, esto desde el mercado global y desde el interno el publico esta cansado de las mentiras por lo del campo, AFJP, por la inseguridad, etc.,etc..

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Armando Pepe

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

A partir del anuncio del robo de los fondos de las AFJP - CAUTELA TOTAL por parte de los compradores e inversores, pero con algunos jugadores queriendo refugiarse en inmuebles de gran porte y magnitud.- demanda sostenida en unidades chicas 1-2-3 ambientes y concreción de operaciones.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

CAUTELA en pautas publicitarias ante falta de llamados y asistencia-asesoramiento a propietarios y a inversores en inmuebles en todo el pais.

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Jorge Antunez Vega

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Indudablemente la crisis financiera internacional, afecta el mercado inmobiliario local. Fundamentalmente en las operaciones de envergadura, las avanzadas igualmente siguieron su curso, otras quedaron en stand by. Con respecto a otro tipo de operaciones, continúan concretándose, dado que ante la gran incertidumbre, la gente opta por lo tradicional y lo genuino, volcándose a la compra de tierras o ladrillos, que aunque tenga algún cambio en su valor, es lo que se mantiene tangible y perdurable, y a la postre siempre termina con resultados positivos.
La decisión del gobierno con respecto a la estatización de las UFJP, lamentablemente es otra medida poco criteriosa, en momentos que Argentina nuevamente podría tener otra gran posibilidad histórica de recibir capitales del exterior y generar infinidad de inversiones en todos los ordenes. Pero la postura intervencionista, y por ende nuevamente afectando la seguridad jurídica, es una señal totalmente negativa para quienes movilizan capitales.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Creo que lo que hemos aprendido en las crisis, es a no bajar los brazos y tratar de fortalecernos, enviando mensajes optimistas a nuestros clientes atrayendolos a la inversión inmobiliaria, y generar buenas operaciones. Internamente es importante que el staff, que nos acompaña esté consustanciado de la misma filosofía. En las grandes crisis están los mejores negocios, aunque entiendo que Argentina no va a tener una depreciación muy importante en los valores inmobiliarios, como está ocurriendo en Estados Unidos y otros países. El reducido sector de deudores hipotecarios no genera la conocida "burbuja", por ende lo que siempre requerimos de los bancos, la falta de financiación, hoy termina siendo favorable para los valores locales.

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Daniel Mintzer - G&D Developers

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

La actividad nuestra tuvo un amesetamiento durante el 2007 y una retraccion a partir de la crisis del campo en este año.
Los inversores de los proyectos se pusieron mas inquietos y decidimos desprendernos de nuestro proyecto mas importante y emblematico.
Las ventas se empezaron a retraer,si bien se dieron fenomenos curiosos como Punta del Este y Neuquen que mantuvieron su nivel de ventas e incluso ,en el caso de Punta del Este,tuvimos un notorio aumento de ventas durante la crisis del campo.
Actualmente manejamos momentos de incertidumbre,tanto por factores nacionales como internacionales.
Creemos que el primer impulso del inversor argentino es a refugiarse con dólares en las cajas de seguridad.
Luego de ese primer momento buscara algo y alli pensamos que podríamos tener una oportunidad.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Estamos tratando de mantenernos a flote a partir del recorte de gastos y la racionalizacion. Al mismo tiempo, seguimos activos en el mercado a la espero de las oportunidades que se presenten, tratando de ser una opción confiable para el inversor que vea un refugio en la propiedad. Creemos que van a haber momentos duros, pero vemos un horizonte y nos estamos preparando para el.

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Alejandro Badino - Colliers Argentina

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Predomina la actitud de postergar decisiones, tanto del lado del comprador como del vendedor. El resultado es una reducción significativa de la actividad en un contexto difícil de encontrar comparable, pues el inversor/comprador prefiere esperar a tener un escenario más claro, en tanto el vendedor se protege de un período crítico conservando su posición en tierra/ladrillos. Difícil saber sobre la evolución de valores, un tema en el que la regla de oro, nunca alterada hasta ahora, ha sido la relación oferta/demanda (a mayor demanda los precios suben, a menor demanda los precios bajan).

Argentina presenta también un escenario muy particular respecto de lo que ocurre (caída estrepitosa de valores inmobiliarios) en la mayor parte del mundo. Si bien recibe el impacto muy fuerte en la economía real; los activos inmobiliarios tienen valores fijados por el libre mercado, sin crédito y por ende, sin “burbuja de valores” lo que permite suponer que la posible variación de valores se mantendrá dentro de un rango acotado

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Obviamente, una serie de medidas estratégicas implementadas por nuestra corporación y adaptadas a cada país, según las costumbres y circunstancias puntuales de cada mercado. En líneas generales, creemos haber ingresado en una etapa de “siembra”, con mucho trabajo por delante, no olvidando que toda crisis conlleva cambios profundos y oportunidades que no deben desaprovecharse. El foco está puesto en ayudar a las empresas/clientes a eficientizar los costos de su/s portfolios inmobiliarios para enfrentar mejor la crisis.

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Gerardo Vaccaro

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Las ventas se realizaban en forma totalmente normal hasta hace 30 días, a fines de septiembre comenzó a producirse una merma en las consultas , reflejada también en las operaciones. En los últimos quince días consultas y operaciones registran una baja más que significativa; esto se da en forma muy fuerte en departamentos, fuerte en casas residenciales y media en barrios cerrados.
- Aún no observamos variaciones en los valores tanto de oferta como de venta.
- El costo de construcción mantiene su significativo incremento ; lo cuál se refleja en una similar baja de la rentabilidad ya que es IMPOSIBLE el traslado a precios.
- Financiamiento . QUÉ ES ESO ?? ( Salvo el propio, el resto dejó de existir, incluso se nos cayó el ciudad)

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Estamos en evaluación de las medidas a tomar, igualmente el sentido apunta a) ser más eficientes b) ralentizar las inversiones, incluso las que están en marcha c) asegurarnos de liquidez suficiente.

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Ezequiel Camps - Intecons

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Dado que lo nuestro son fideicomisos al costo que se suscriben de entrada, en los casos de los fideicomisos vigentes no hay venta ni acciones necesarias, ya que están adjudicados.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

En el caso de los proyectos que estamos al salir estamos re-licitando con los proveedores de modo tal de recibir bonificaciones o descuentos por la menor actividad e incertidumbre.

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Andres Gariboldi – Dunod - Rosario

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Como primer indicador de la actualidad financiera, se han registrado menores operaciones de venta.
Respecto a los valores de los inmuebles no han habido variaciones. El cliente consulta por inversiones, pero decide esperar. Hemos detectado que la actualidad financiera y la información brindada por los medios masivos acerca de la volatilidad del dólar y las predicciones de escenarios posibles, entran en juego a la hora de decidir invertir. La decisión del cliente, en muchos casos, es esperar.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Hemos reunido a los gerentes de las distintas áreas para establecer una planificación de estrategias en este escenario.
Esto va acompañado con la optimización de inversión en publicidad, ampliando el panorama de medios en los que es posible seguir invirtiendo, buscando alternativas con menor costo por contacto. Hemos delineado planes de acciones que van desde reforzar alianzas con operadores de la zona, hasta la generación de proyectos que buscan posicionar determinados productos en el mercado.
Los planes están basados a corto y mediano plazo, pensando en que pasada la turbulencia el sector inmobiliario será nuevamente el refugio de capitales. Nuestra planificación, no sólo contempla qué hacer ahora, sino prepararnos para el después.

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Fernando Esquerro – AEV

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Un desconcierto generalizado, un malestar con la conducción de la crisis por parte de las autoridades nacionales, una exigencia de contratistas de acortar los plazos de las cobranzas, por debajo de lo pactado.

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Gran prudencia con los gastos.
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Florencia Ponce – Aranalfe

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

Creo que la crisis financiera internacional sumada al anuncio de la reestatización de las AFJP ha provocado una gran incertidumbre el mercado del Real Estate.
Ello sin duda se refleja en la notable disminución de operaciones de compra venta. De todas formas somos optimistas y creemos que los ladrillos Premium son el mejor respaldo de los activos

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

Hoy por hoy la experiencia y la profesionalidad van a marcar una diferencia en el sector inmobiliario. La demanda va a estar enfocada a productos que puedan recuperar rápidamente su valor. Nuestro desafío será asesorar de la mejor manera a nuestros clientes, ello teniendo en cuenta 3 ítems fundamentales a la hora de invertir “Ubicación, Producto y Marca”. Un producto bien ubicado, con buen posicionamiento y óptima calidad constructiva superará sin duda cualquier crisis.

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Fernandez de la Puente – BBVA Bco. Frances

¿ Que cambios se operaron concretamente en su actividad? (ventas, operaciones, costos, financiamiento, etc.)

- Ha habido una significativa baja en la actividad medido por el nivel de consultas e ingreso de operaciones-
- El aumento de la tasa genera en este negocio una sensibilidad muy importante en los ratios que hacen que las calificaciones aprobadas resulten con importes mas bajos en función de los requerimientos y necesidades de los solicitantes.
- Entendemos que los Créditos Hipotecarios que hoy se consultan apuntan a necesidades transitorias de cancelación a corto plazo debido al valor de la tasa que arriba de los 20 puntos genera que no sea motivante para tomarla-
- La salida de la tasa fija genera en este contexto un cambio en el financiamiento a largo plazo por la incertidumbre que genera tomar una tasa variable en un mercado volátil como el que estamos viviendo
- Se han acortado los plazos de financiamiento a 20 años pero se mantienen los montos mínimos y máximos de financiamiento como así también los costos de escribanía y gastos de otorgamiento- Lo que sin dudas afecta la calificación de los clientes es el aumento de la tasa que ha achicado la masa de público que calificaba para tomar un crédito-

¿Está tomando alguna medida o acción concreta o instrumentando algún cambio debido a este escenario? ¿Cual o cuales?

- Nuestra Entidad ha decidido seguir operando con este producto con algunos cambios puntuales y sin cerrar nuestra oficina específica (Canal Inmobiliario) que atiende a los principales operadores del mercado (desarrollistas, brokers e Inmobiliarias).
- Hemos tenido una readecuación de tasas producto de las variables económicas existentes ( inflación- crisis financiera- incertidumbre) que hacen que los créditos hipotecarios no sean una herramienta de financiamiento interesante- Sin embargo siguen existiendo y son tomados por aquellos casos donde este financiamiento permite transitoriamente solucionar un problema-
- Hay una mayor restricción y control a las normas de la política crediticia

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, lunes 27 de Octubre de 2008.


EVENTO CRISIS GLOBAL

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