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El Real Estate en Argentina hoy

La situación actual y las perspectivas del sector inmobiliario local y del exterior. Los inversores volverán luego del “crack” o se retirarán? Columna de Damián Tabakman.



El mundo está enfermo de crédito. Largos años dominados por las bajas tasas de interés y excesiva liquidez, sumados a la codicia y la percepción de crecimiento infinito sin riesgos, hicieron que los bancos de inversión más grandes y prestigiosos del mundo llegaran en pocos años a apalancarse treinta veces su patrimonio, incentivando la originación de hipotecas subprime y la burbuja inmobiliaria, que finalmente explotó.
Pero pareciera que se acaba de disponer un arsenal infinito de medidas coordinadas entre todas las naciones del mundo para detener la caída libre. Es posible que esta vez funcione, pero nadie sabe si el crédito se va a regenerar, y los países desarrollados solo saben vivir de prestado. La gran duda es si se acomodarán (cómo y cuándo) a una nueva realidad, mucho menos apalancada. Esa parte de la película, quizás la más cruda, aun no la vimos y puede tener rasgos realmente inéditos.
Obviamente la crisis va a pegar en estas playas por varios lados, desde la falta de financiamiento (que ya era escaso) hasta la baja en el precio de los commodities, en un año 2009 que vendrá con muchos vencimientos de deuda pública y que pondrá presión sobre todos los recursos disponibles, desde los fondos de las AFJPs hasta los subsidios a los servicios públicos. Afortunadamente no hay peligro de corridas bancarias en Argentina, pero la pérdida de valor de las compañías locales ya es impresionante y refleja lo que decimos, con bajas en las cotizaciones bursátiles del 50% o más en varias de las empresas más sólidas del país.

¿Qué está ocurriendo en el mercado inmobiliario?

Los precios casi no se han movido (subieron un poco en el primer semestre del año acompañando a la inflación), de modo que ya se han acercado aceleradamente a los valores de los devaluados mercados como Miami, donde las caídas llegaron al 40% o más y donde se puede comprar una buena unidad a 1.700 U$S/m2, ya sin financiamiento hipotecario, igual que acá.
Los terrenos en Buenos Aires han bajado algo de la mano de la caída de demanda por parte de los desarrolladores. De hecho, cayó la cantidad de permisos de construcción. Sucede que en ese segmento hubo una suerte de locura por varios años durante los cuales se pasó de 300 dólares de incidencia en Barrio Norte, por ejemplo, en el 2003 a 800 o 1.000 en el 2007. Los costos de construcción, por su parte, siguen el ritmo de la inflación en pesos, ahora más moderada, pero la suba del dólar que estamos viviendo difícilmente se vea acompañada por los precios de los insumos y la mano de obra en el contexto actual, de manera que en dólares, es posible que el costo de obra algo baje.
La suma de ambos factores (tierra y construcción) puede hacer caer el piso al que siempre nos referimos al valuar un inmueble, que es el valor de reposición. Por lo demás, hay mucha oferta acumulada luego de varios años de nivel récord de actividad, una enorme cantidad de inversores minoristas que entraron y que ya se empiezan a poner ansiosos por salir teniendo las obras terminadas, y una demanda de usuarios finales acotada, sin crédito hipotecario de ninguna naturaleza.
Por el lado de los inversores, el escenario es muy heterogéneo. Los extranjeros, que más allá de la retórica publicitaria nunca fueron realmente muchos, salvo excepciones hoy están muy preocupados por el vendaval en sus propios países como para ver real estate en esta parte del mundo. Los inversores locales sofisticados están repartidos entre los que han sufrido un tremendo golpe, perdieron mucha plata y están al borde del knock out, y los otros, los oportunistas que siempre tienen reservas de liquidez para comprar cuando los demás venden.
En este selecto grupo, hay quienes hoy no están interesados en ver real estate en Argentina. Se han concentrado en los activos financieros de calidad, híper devaluados, que se adquieren por monedas, o en los inmuebles por ejemplo en Miami. Para nuestro sector, esa gente está virtualmente fuera de la película. Aunque también están los ricos que perdieron buena parte de su cartera, que estaba manejada por banqueros privados (hoy desocupados) y que ya no quieren ni oír hablar de papeles. De esos, algunos están mirando campos o propiedades.
Después están los inversores más normales, los ahorristas que tienen un ojo en el dólar, otro en los inmuebles locales, sin dejar de prestarle atención a los plazos fijos, a la situación de los grandes bancos extranjeros y a los anuncios del gobierno sobre posibles blanqueos para la repatriación de capitales no declarados. Este grupo es el que motorizó el aumento desmedido de los costos de traer plata al país en los últimos días ante el pánico por sus depósitos relativamente pequeños, que están afuera.
Pero el dólar, el colchón y la caja de seguridad es el destino primario de esos recursos. Quien paga el 6 o el 8% por juntarse con sus billetes que antes tenía en entidades que parecían sinónimo de solvencia, quiere poder mirar sus ahorros, tocarlos y disfrutarlos. Esos ahorristas saben, como todo el mundo, que el dólar tarde o temprano dejará de ser un buen refugio a la luz del impresionante efecto “print” de moneda que se han lanzado a hacer los americanos para salvarse. El efecto debería ser inflacionario, para terminar licuando pasivos. No nos olvidemos que el americano promedio hoy debe mucho más de lo que tiene (patrimonio neto negativo) y su capacidad de pago está en jaque. Pero mientras tanto, la divisa estadounidense increíblemente se revaluó. Y en tanto esa tendencia siga, muchos se tentarán por conservar esos dólares antes de cambiarlos por metros cuadrados, que además nadie cree que estén baratos.
¿Un blanqueo puede cambiar esta tendencia? Es difícil saberlo. La gente desconfía mucho de los anuncios gubernamentales y en el fondo no quiere blanquear, de manera que habrá que ver si sale, y en caso que salga, cómo será, pero dificulto que pueda desencadenar una oleada inversora hacia el real estate.

Los usuarios finales

Siempre está el universo permanente de los usuarios finales, de gente que ya estaba pensando en mudarse, con recursos disponibles, que en este contexto puede acelerar su decisión de comprar, en especial si se les ofrece un buen producto a un precio razonable. Los recientes lanzamientos como ArtMaría en Puerto Madero, Bellini 2 en Barrio Norte o Quartier San Telmo así lo acreditan.
Es muy interesante ver que estos emprendimientos están en manos de desarrolladores profesionales y solventes. Los Developers amateurs, los dentistas y los psicólogos convertidos en real estate brokers están saliendo de la escena. Antes, cualquiera se daba cuenta que se podía comprar un terreno pagando una incidencia de locos en Belgrano por ejemplo, contratar luego un arquitecto cercano y una inmobiliaria de renombre, y hacer un gran proyecto inmobiliario casi sin poner capital, gracias a la preventa. Y lo cierto es que ganaba buena plata.
Esos players están volviendo a sus profesiones y los proyectos que se encaran actualmente están en manos de los que saben, muchas veces impulsados por algún inversor importante que, como dijimos, ya no quiere ni oír hablar de activos financieros. El apalancamiento fácil no está más, ni en los países desarrollados donde el crédito es una especie en extinción, ni en Argentina, donde la preventa solo existe para los buenos productos, consistentes en materia de precio, solvencia y calidad.
A muchos se les quemaron las recetas, los libros, las neuronas e incluso buena parte de su capital. Empezamos a transitar entonces una época de mayor humildad y profesionalismo. Es una vuelta al origen. Recordemos que en Miami el real estate se había vuelto un activo especulativo, híper líquido, que se “flipeaba” (revoleaba) con suma facilidad y todos los que participaban en esa cadena de la felicidad llegaron a vivir en carne propia el cuento de la lata de sardinas de Internet, que terminó igual. Esos departamentos súper lujosos sobre la playa no eran para usar, eran para vender.
Localmente en cierta medida pasó lo mismo, aunque sin créditos. Pero quien entraba en un proyecto en preventa lo hacía con una expectativa de rentabilidad que el real estate nunca dio, y aunque muchos lo lograron, esa especulación cortoplacista ruidosa y entusiasmante, desapareció. En Buenos Aires se hacen casi cien mil transacciones de compra venta de viviendas por año, virtualmente todas cash, sin hipotecas. De esas, un porcentaje minoritario son especulativas. Los inversores que protagonizaron nuestra actividad en los últimos años prácticamente en su totalidad se focalizaban en unidades nuevas, y esas solo representan el 20% del total, de modo que hay un enorme mercado de usuarios finales que compran para vivir, porque se casan, se divorcian, porque heredaron una propiedad que ya no quieren, porque nació un bebe y necesitan un cuarto más, o simplemente porque quieren un departamento más moderno.
Ese mercado existe, es genuino, sustentable y enorme en una ciudad como la nuestra, de las más grandes del mundo. Obviamente si hubiera hipotecas, sería mucho mayor aun. Pero claro, con esta dinámica no es un mercado para hacer grandes diferencias rápidas entrando y saliendo, porque tiene la fisonomía que siempre tuvo, la de los ladrillos, una inversión segura, palpable, conservadora, relativamente ilíquida y de largo plazo. Para los que quieran ese tipo de negocios, hay buenas cosas para hacer. Para los otros, que buscan adrenalina, emociones fuertes, el casino y el azar, el próximo Lehman Brothers puede ser su destino.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 14 de Octubre de 2008.


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