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Salón inmobiliario de San Pablo: resumen de 2º día

Si bien el desenfado y la actitud positiva fue un rasgo distintivo tradicional de la cultura brasileña, aparece ahora incluso exacerbado. Aquí en San Pablo, todos coinciden en que la crisis financiera actual no afectará al Brasil y por el contrario que representa una buena oportunidad para afianzarse a nivel global como destino de inversiones.
El salón inmobiliario y la presencia Argentina.



Sustentabilidad. Inversión y valorización. La nueva clase media.
Estas fueron las tres consignas que primaron en las conferencias del SECOVI aquí en San Pablo.

Para el primer tema se convocó a Alexandra Cousteau, ambientalista, cofundadora de EarthEcho en Francia y nieta de Jacques Cousteau, ecologista y documentalista galo que recorrió el mundo con su barco “El Calipso” y a quien se deben los primeros esbozos de comunicación sobre el cuidado del agua y las especies del planeta. Las exposiciones se centraron en la imperiosidad de tomar conciencia sobre el respeto ambiental y la necesidad de incorporar esta temática dentro de los nuevos desarrollos inmobiliarios. Por ahora, todavía, tanto en Brasil como en Argentina, la sustentabilidad no aparece como un tema central de agenda, tal vez la cantidad y calidad de nuestros recursos naturales nos hagan sentir la sensación de estar a salvo de la escasez del agua, de la contaminación del aire y de la falta de energía, pero no es así y está claro que de no prestarse atención a estos problemas las ciudades dejaran de ser los sistemas artificiales más eficientes para contener la vida y actividad humana de manera aceptable.

Pero de otras de las cosas de las que más se habla aquí en San Pablo es de la nueva clase media. Particularmente para el negocio inmobiliario esta es la gran noticia: más individuos con ingresos suficientes para sumarse como demandantes de inmuebles.
El dato que surgió del reciente estudio de la Fundación Getulio Vargas que pone en evidencia que el 52 % de la población de Brasil es de clase media es recurrentemente considerado como el factor fundamental del optimista camino que tiene por delante el mercado de desarrollos inmobiliarios aquí en Brasil. Otro dato interesante que sustenta la posibilidad de crecimiento del mercado fue conocido también esta semana y tiene que ver con el crecimiento de los hogares Dinks (double income no kids). Los hogares de doble ingreso y sin hijos casi se duplicaron en 10 años, pasaron de 997 mil en 2007 a 1, 94 millones en 2007, según el IBGE (Instituto Brasileño de Geografía y Estadística). El dato no hace más que reafirmar el potencial de crecimiento que se evidencia actualmente en productos de alta gama que aquí se conocen como “de alto-padrau”.



Pero lo que más entusiasma a las constructoras y desarrolladoras es el segmento de negocios destinado a los llamados productos económicos, accesibles o pupulares. El gran volumen está allí de la mano del crecimiento del empleo, del aumento de la renta de los hogares y de la financiación. La situación no pasa desapercibida para nadie, haciendo que grandes compañías tradicionalmente reconocidas por manejar sólo productos de alta gama, se vuelquen con la creación de segundas marcas a este mercado más masivo. Tal el caso de Klabin Segall y Cyrela, empresa esta última asociada a IRSA en Argentina para llevar adelante algunos proyectos en Argentina como el ya lanzado de torres en Vicente Lopez, provincia de Bs. As.
“Living” es la marca con que Cyrela apuesta a los segmentos llamados “económico” y “supereconómico”. El económico comprende inmuebles de valores de entre 90.000 reales (U$S 50.000) y 200.000 reales (aprox. U$S 111.000). El segmento denominado súper económico abarca productos por debajo de los U$S 50.000 con superficies de entre 45 y 55 m2, destinados a familias con ingresos hasta los 2.400 reales (aprox. U$S 1.333). En 2008 Cyrela a través de “Living” ya lanzó nada menos que 5.065 unidades para estos mercados de ingresos más acotados.

En cuanto a lo geográfico, el nordeste de Brasil es hoy uno de los destinos convocantes en materia de real estate. Allí el turismo y hotelería ha convocado no sólo a inversionistas brasileños, sino también a españoles, italianos, portugueses e ingleses que ya han desembarcado en esas costas y que en conjunto invertirán una cifra de 3,6 billones de reales en los próximos dos años.
La crisis internacional es incluso mirada de manera positiva para este segmento ya que Brasil aparece como una alternativa segura de largo plazo para los fondos de Estados Unidos, según lo expresó Luis Felipe Cavalcante de Melo Lima – Presidente de ADIT la Asociación para el Desarrollo Inmobiliario y Turístico del Nordeste Brasileño. No obstante también señaló que “habrá una depuración del mercado donde los cowboys y especuladores procurando lucro fácil y rápido, saldrán del mercado. Gran cantidad de emprendimientos no saldrá del papel, pero la oferta que sí lo hará será de gran calidad y sólida”.
Para los desarrollos de segunda residencia ligados al turismo y hotelería, el Presidente de ADIT recomendó:
Evitar localizaciones distantes de destinos consolidados a menos que se traten de gran escala y muy poderosa. Tener en cuenta el mercado local. Ser conservador en la elaboración del master plan evitando actitudes predatorias del medio. Recurrir a la asociación de marcas y para el caso de firmas internacionales establecer asociaciones específicas con firmas locales.

Entre los desafíos que debe enfrentar el nordeste de Brasil para un mayor crecimiento del turismo, aparecen la necesidad de mejorar la infraestructura aeroportuaria, aumentar la cantidad y mejorar la coordinación de los vuelos con plazas internacionales. Así lo expresó Alexandre Zubaran, presidente de la Asociación Brasileña de Resorts, quien además consideró como una situación de alto impacto económico la baja calificación de la mano de obra en ciertas localizaciones, que demanda importar trabajadores de otros sitios e invertir fuertemente en formación del personal nativo.

LA FERIA

Los productos inmobiliarios expuestos en la feria fueron casi con exclusividad residenciales, predominando incluso aquellos destinados a la creciente clase media brasileña. La gran mayoría de ellos publicitados con financiación mediante cuotas reducidas durante su construcción y el empalme posterior a su entrega con financiación bancaria. Por caso por un departamento de 4 dormitorios (1 en suite) de 114 m2, en el piso 8° de una torre que se proyecta entregar en enero de 2011 localizada en el área Sur de San Pablo, se ofrecía el siguiente esquema de venta: 1) Pago inicial 30 días = 4328 dls. 2) 27 mensualidades durante la construcción de 598 dls. 3) Pago a la entrega = 25.436 dls. y luego financiación bancaria mediante 153 cuotas (casi trece años) de 1.441 dls. El valor total de la unidad es de 363.290 reales, unos 202.000 dls. (aprox. 1.772 dls/m2). Un 5 % de descuento sobre estos precios podía obtenerse de reservarse el producto hasta el día Viernes en la feria.
La financiación esta presente en todas las ofertas de los stands de las inmobiliarias pero los bancos también se han hecho presentes de manera numerosa en la feria. Allí mismo para los locales es posible acceder al crédito de algunos de los productos expuestos. La financiación hipotecaria bancaria se ofrece en general a tasa variable (11,45 % TEA) y fija (13,95 % TEA) a plazos de 30 años.
El crecimiento del crédito para vivienda en Brasil ha sido vertiginoso en los últimos años. Con relación al año 2002 la cantidad de unidades financiadas creció un 855 %. Se prevé que el número de viviendas financiadas para 2008 será cercano a las 300 mil, superándose el record histórico de 267.000 unidades del año 1981.

Los quince millones de habitantes de San Pablo, tal vez contribuyan a que esta ciudad parezca un mundo en sí misma. O al menos eso fue lo que quedó de manifiesto en cuanto a la composición de los stands en este Salón Inmobiliario, donde la mayoría de los productos expuestos eran Paulistas y destinados a Paulistas. Se trata de una feria fuertemente local, donde lo internacional e incluso hasta los destinos brasileños ajenos a San Pablo fueron la minoría. Seguramente esta será la materia pendiente sobre la que deberán trabajar hacia el futuro los organizadores si se pretende posicionarla como una feria inmobiliaria regional e internacional, donde la presencia internacional no se reduzca sólo a la participación en conferencias sino que se sume con oferta de productos.
La excepción fue la presencia Argentina y de Uruguay, en el sector de SIMA ya comentada en nuestro informe anterior y el stand de Marcella Reyes, senior sales executive del exclusivo producto Trump SOHO, condo-hotel que resume una sinergia de marcas impactante: New York+SOHO+Trump.



IZQ: Marcella Reyes (primera de la izquierda) La única expositora con oferta extra continente DER: El stand de Klabin Segall uno de los más grandes y mas activos


Paralelamente SIMA organizó dentro del salón de conferencias de Anhembí, un ciclo de ponencias que aglutinó a una importante cantidad de exponentes de nuestro país y de Uruguay. En este marco Issel Kiperszmid, Presidente de Dypsa, lamentó que Argentina no esté llevando políticas de integración similares a las de Brasil. “Estamos perdiendo un tren único” dijo.



Gerardo Brenna, Sandra Tournier, Issel Kiperszmid, Daniel Martinez y el Arq. Fernando Burone al término de una de las disertaciones del viernes

El lunes próximo Ud. recibirá en una nueva entrega las conclusiones finales sobre el Salón Inmobiliario de San Pablo, el acceso a archivos de las ponencias y filmaciones de conferencias y entrevistas.

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Este boletín especial enviado desde el Salón Inmobiliario de San Pablo fue auspiciado por las siguientes empresas:



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 29 de septiembre de 2008.

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