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El crédito cada vez más lejos

La posibilidad de llegar mediante un crédito hipotecario a la compra de una vivienda, lejos de acercarse se ha convertido en una suerte de carrera sin fin en la cual la meta queda siempre cada vez más lejos.
El detalle para la ciudad de Buenos Aires y el interior del país.



A pesar de los aumentos de salarios y la caída en la cotización nominal del dólar sufrida en los últimos meses, la posibilidad de calificar para la obtención de un crédito hipotecario para la compra de una primer vivienda media se torna cada vez más difícil. ¿La explicación?: el incremento de los precios de mercado de las viviendas, la suba de la tasa de interés y el endurecimiento de las condiciones exigidas por las entidades financieras.

Para acceder a un crédito para la compra de departamento de tres ambientes de calidad media usado en una localización promedio de Capital Federal que permita pagar una cuota a 20 años, hay que demostrar ingresos superiores a los 9.000 pesos mensuales ($ 9.112). Sólo superando esa suma se califica a la relación máxima del 30 % que puede alcanzar la cuota a pagar con respecto al ingreso del solicitante.

La ciudad de Buenos Aires es a nivel país, donde se requiere el ingreso más alto necesario para acceder a la financiación del 70 % del monto de la compra de un departamento de estas características. Por contraste en provincias del noroeste argentino como Catamarca y La Rioja se hallan los niveles más bajos. Allí, con $ 4.876 de ingreso mensual se puede acceder a esa financiación para comprar un departamento de 60 m2 usado en sus ciudades capitales.

Llegar al crédito de la vivienda propia aparece todavía como más complejo, si se tienen en cuenta los salarios medios registrados de cada provincia con relación a la cuota mensual que habría que pagar por la financiación. En todas las provincias el monto que habría que abonar excede el 30 % exigido por los Bancos. Sin embargo en algunas localizaciones se está más cerca de ese límite, como en Trelew y Rio Gallegos, donde la cuota del crédito representa el 36 % y 34 % respectivamente de un salario provincial registrado. Por contraste en la ciudad de Salta la cuota supera las ¾ partes del ingreso privado registrado de la provincia insumiendo exactamente el 76 % del mismo.

Con relación a marzo del 2007 - cuando se efectuara este mismo relevamiento – la cuota inicial del crédito se incrementó en promedio a nivel país un 45,54 %, aún cuando se redujo el porcentaje máximo del valor de la propiedad a financiar que pasó de un 75% al 70 % que rige en la actualidad.

El empeoramiento de las condiciones de accesibilidad al crédito se debe más al incremento de las tasas y endurecimiento de las condiciones de crédito que al esfuerzo salarial necesario para el pago del valor de mercado de las unidades de vivienda. La cantidad total de sueldos equivalentes al valor de compra de la misma vivienda, sólo creció significativamente por encima del 20 % en dos localidades - San Salvador de Jujuy (+27,7%) y San Miguel de Tucumán (+28,2 %). En la ciudad de Buenos Aires se mantuvo estable ya que el incremento nominal de ingresos en dólares, dado por el aumento en pesos y la evolución del tipo de cambio, equilibró el alza de los precios de los departamentos.

La situación es sumamente diferencial por provincia según la evolución que hayan seguido localmente las variables ingreso y valor de los inmuebles, en sus extremos se ubican Trelew con 3,55 y Salta con 7,96 años de sueldo respectivamente que deberían destinarse para cubrir el valor de la unidad.

La complejidad de acceso a la compra de una vivienda mediante el pago de una cuota hipotecaria genera también efectos en el mercado locativo presionando por derrame de demanda el incremento año a año de sus valores, por caso, en la ciudad de Buenos Aires el alquiler promedio de un departamento medio usado de tres ambientes se incrementó en un 27 %, una cifra importante pero menor al aumento experimentado por la cuota inicial al momento de tomar un crédito hipotecario para la compra que fue del 38 %, además de tener que contar con un monto mayor en concepto del porcentaje del valor exento de financiación.

La compra de un bien de tan alto valor económico como una vivienda necesita imperiosamente de la herramienta del crédito hipotecario como vehículo de anticipación del capital a cambio de devoluciones periódicas mensuales a una determinada tasa. Precisamente en este último punto estriba el problema, el costo del dinero y el riesgo asociado en el actual contexto nacional e internacional complica la posibilidad de reducciones de tasa a no ser que la situación sea asumida seriamente desde el ámbito oficial más allá de los amagues que insinuara el BCRA en noviembre del año pasado y se planteen medidas reales y posibles para mejorar la financiación hipotecaria final y la intermedia para fomentar también el crecimiento de la oferta. No obstante habrá que asumir que la coyuntura internacional actual dificulta también el margen de maniobra oficial sobre el asunto.

Las cifras

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Gráfico comparativo de esfuerzo salarial por provincia y cuotas por crédito hipotecario por localidad

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 15 de setiembre de 2008.

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