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Precios en el sube y baja

Tanto en Estados Unidos como en Europa, el mercado inmobiliario se encuentra ajustando sus precios hacia la baja. Como contraste los valores continúan firmes en nuestra región, donde en Brasil, uno de los mercados que despunta como nueva atracción para la inversión inmobiliaria, por el contrario los precios evolucionan hacia el alza.



La burbuja financiera generada por la combinación de bajas tasas, titulización de deuda y casi ninguna evaluación de riesgo de repago, que derivó en la compra de activos inmobiliarios insuflando sus precios, ya hace tiempo que estalló en Estados Unidos. Sin embargo, aún los precios de los inmuebles parecen no haber alcanzado un nuevo punto de equilibrio desde donde revertir la tendencia. Las bajas y los anuncios de propiedades en oferta se suceden día a día.

Según Ofheo, la agencia de control federal de Fannie Mae y Freddie Mac (gigantes paraestatales de securitización de créditos hipotecarios a cuyo salvataje acudió el tesoro norteamericano con 200 MM U$S) la caída interanual al segundo trimestre de este año en términos generales para el mercado del país fue del 4,8 %. Sin embargo según la misma fuente el ajuste a la baja de las propiedades en el Estado de California – el de mayor caída interanual – fue del 15,8 %. También según la Ofheo en el Estado de Nevada (Las Vegas) cayeron un 14,1 % mientras que en el de La Florida la baja registrada fue del 12,4 %. Estas cifras son conservadoras y las bajas en general suelen ser más pronunciadas ya que OFHEO basa sus estadísticas en inmuebles objeto de crédito, cosa muy restringida y muy bien calificada hoy en USA a diferencia de lo primó hasta hace poco más de un año atrás.

Las cifras de la Nacional Association of Realtors de USA, muestran de manera un poco más cruda la situación actual de precios. Adentrándose en lo que sucede en determinadas ciudades estadounidenses, la caída de los precios de los departamentos más acuciada según la NAR, se registró en Sacramento (California), donde los valores se desbarrancaron en términos interanuales un 34 %. Con una caída menor, pero muy importante con relación a los precios vigentes un año atrás, en Reno (Nevada) los precios sufrieron una merma del 26,9 %, mientras que en Las Vegas (Nevada) la baja en las cotizaciones fue casi del 26 % (25,9 %) y en Miami (Florida) llegó al 25 %, de acuerdo a la NAR.

Particularmente en Miami, pueden encontrarse hoy, con efectivo, oportunidades a un valor un 50 % inferior del que se pagaba hace dos años. En South Beach, un buen departamento de dos dormitorios de entre 1.100 a 1.200 pies cuadrados, puede adquirirse en U$S 400.000, mientras que en 2006 su cotización era de U$S 600.000.

GRÁFICO 1: USA - Evolución de precios por estado con respecto al año anterior – Agosto 2008




España: de boom a crisis sin escalas
El mercado inmobiliario español vivió durante diez años un crecimiento fenomenal. De la mano del crédito hipotecario, tanto final como intermedio, se llegó a construir casi 800 mil viviendas nuevas-año. Los nuevos desarrollos (promociones) florecían en cuanto solar se hallaba o se podía recalificar reglamentariamente. Los desarrolladores (promotores) se multiplicaron de la mano de la financiación y el alza persistente de precios que disimulaba cualquier error o falta de previsión.

Casi abruptamente, hacia fines del año pasado la tendencia cambió. La crisis financiera subprime iniciada en Estados Unidos se ramificó al sistema financiero internacional y la subida de tipos de interés y endurecimiento de las exigencias crediticias restaron abruptamente demanda dejando al descubierto una oferta excesiva a la luz de las nuevas condiciones financieras globales.

El ajuste de cantidades no se hizo esperar. En lo que va del año el número de viviendas comenzadas en España se redujo más de un 50 % con relación al año anterior, según lo expresó José Luis Suarez profesor del IESE y titular de la consultora Gladius de España en oportunidad de un programa focalizado organizado por la Comisión Inmobiliaria de la Cámara de Empresas Españolas de Argentina.

Pero, la disminución no sólo se evidencia en el comienzo de nuevas obras, sino de manera muy dramática también en el número de compraventas de vivienda inscriptas durante la primera mitad del año, que se redujo un 25,9 % con relación al mismo período del año anterior según la estadística del Colegio de Registradores de España.

Los precios en España ya se redujeron en términos generales durante este 2008 en el órden del 8 % según el Profesor Suarez, quien consultado sobre el nivel esperado de caída de valores para los próximos años, sugirió tomar como referencia más probable el último ciclo negativo del mercado español en los años 1991 y 1992, cuando la caída fue del orden del 10 % y el 15 % respectivamente.

En el mercado inmobiliario español lo peor parece aún no haber pasado, es probable que los problemas se acentúen en virtud de la desaceleración y estancamiento en la que entraría su economía. En España son momentos para repensar los modelos de negocios instrumentados hasta ahora y reelaborarlos para hacer frente a una coyuntura de restricción del crédito.

Pero el freno del mercado y el descenso de los precios inmobiliarios en Europa no es una situación traumática por la que deba atravesar en soledad España en Europa. En Gran Bretaña, la caída interanual de precios a agosto de 2008 alcanzó el 10, 5 %, según las cifras de Nationwide uno de los principales originadores de hipotecas en el Reino Unido.

GRÁFICO 2: Reino Unido, caída en picada a partir de noviembre de 2007



Del otro lado del Canal de La Mancha, en Francia las noticias sobre la dinámica inmobiliaria tampoco son alentadoras. Las ventas de viviendas nuevas también cayeron el 33,9% en el segundo trimestre del año frente al mismo período de 2007.

Precisamente, para paliar la caída en la actividad económica y dinamizar el ahora alicaido mercado inmobiliario, el ejecutivo de Gran Bretaña anunció que destinará 1.860 millones de dólares (1.000 millones de libras esterlinas) para facilitar el acceso al crédito para compradores de primera vivienda y ayudar a los que se encuentren con problemas de pago de hipotecas ya acordadas.

Medidas de este estilo se verán también acentuadas y replicadas en todos los mercados en problemas. Las mismas son el fiel reflejo de que la crisis y sus consecuencias exceden el ajuste de precios en un mercado y que la baja de valores por sí sola no hace posible el ingreso de más demanda en un producto con alta cotización económica si no se flexibilizan las condiciones de financiamiento

Mientras tanto, el mercado es el mejor y el más propicio para los oportunistas con efectivo que pueden hacer valer su dinero contante y sonante.

Brasil el BRIC vecino, con actividad en alza
Mientras los mercados inmobiliarios “desarrollados” y sus economías se hallan en problemas, estos parecen estar distantes de nuestro vecino Brasil, donde la cantidad de viviendas vendidas en la primer parte del año en su city economica – San Pablo - creció un 33,2 % con respecto al primer semestre del 2007. Según el Secovi – cámara que reúne a desarrolladores de Brasil – de enero a junio de 2008 se vendieron en la capital paulista 19.224 viviendas nuevas, mientras que en los primeros 6 meses del 2007 las unidades transadas habían llegado a 14.430. Si se tienen en cuenta estos números de venta y se los confronta con la cantidad de unidades de vivienda que se aprobaron para construir en esa ciudad, surge que las ventas (demanda efectiva) superaron a las nuevas viviendas que se proyectan construir (oferta a incorporar) en un número de 2.685.

Los precios de los departamentos de alta calidad en San Pablo o Rio de Janeiro asimilables a localizaciones como Puerto Madero de Buenos Aires, se ubican en un rango de entre 3.500 y 5.000 dólares/m2, llegando algunos pocos a rozar los 6.500 dólares por unidad de superficie.

Al término del primer trimestre del 2008 en los 18 meses anteriores habían ingresado a Brasil 10 mil millones de dólares para ser destinados a negocios inmobiliarios de distinta escala. Cifra que podría incluso incrementarse a pesar del mal clima financiero internacional en virtud del poderoso plan de inversiones recientemente anunciado por el Bndes (Banco Nacional de Desarrollo Económico y Social) que inyectaría 900 mil millones de dólares en la economía brasileña durante los próximos cuatro años.

¿Sam Zell, fue capaz de vislumbrar anticipadamente y en forma tan precisa el reacomodamiento inmobiliario global? Este millonario norteamericano lideró la venta de la empresa Equity Office Properties que fundara en la década del 70 propietaria de 543 edificios de oficinas en Estados Unidos en la suma de 36.000 millones de dólares hace poco más de un año y medio atrás, para consolidarse como uno de los mayores inversores con tres compañías inmobiliarias propias en el Brasil: Bracor, de inmuebles industriales y comerciales, BR Malls dedicada a shoppings centers y Gafisa en el mercado residencial.

Valdría la pena realmente conocer los parámetros que tuvo en cuenta Sam Zell para tomar tamaña decisión. ¿A que cuestiones racionales habrá atendido? ¿Habrá primado su intuición? Más allá de cuales sean, o cuales el lector pueda aventurar que hayan sido, una cosa es cierta, por ahora la realidad le dió la razón a su “mudanza” de continente y cartera.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 8 de septiembre de 2008.

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