Informes > INVERSIONES > 2 ROUND: Inversiones Financieras VS Real Estate GUANTES

2º ROUND: Inversiones Financieras VS Real Estate

Llegó el momento de tomar conciencia y mirar un poco más allá de nuestras narices, porque los que le han dado sentido a nuestra actividad en los últimos años, los inversores, lo tienen muy clarito: los precios de los activos financieros locales cayeron de manera despiadada en los últimos meses. Por Damián Tabakman



Puede ser que algunos arquitectos, sumergidos en la estética de sus buenos proyectos, no se hayan dado cuenta. Quizás los constructores tampoco, aun con mucho trabajo, terminado obras iniciadas en otra Argentina. Las inmobiliarias, presionadas por los Developers para vender en un mercado paralizado, quizás ni lo notaron. Por su parte, los desarrolladores, con emprendimientos grandes en marcha y con niveles de rentabilidad desvaneciéndose, tampoco tuvieron tiempo para reparar en la cuestión.
Pero llegó el momento de tomar conciencia y mirar un poco más allá de nuestras narices, porque los que le han dado sentido a nuestra actividad en los últimos años, los inversores, lo tienen muy clarito: los precios de los activos financieros locales cayeron de manera despiadada en los últimos meses, no menos de un 30%, algunos 50% y otros más aun, mientras que los activos inmobiliarios mantienen sus valores. Las acciones de las empresas líderes, incluyendo las realmente buenas y competitivas, así como los bonos corporativos y por supuesto la deuda soberana argentina, no valen nada.
Sin embargo, mi casa cuesta lo mismo que el año pasado, la suya y la de su vecino también. Es más, con la inflación que tenemos en la construcción, muchos desarrolladores quieren subir los precios aunque no se venda nada para recomponer una rentabilidad mínima razonable. Quiero decir en este punto, lo más obvio: en economía, el valor de los activos tiende a equilibrarse, tarde o temprano. En este sentido, se abren las diferentes perspectivas frente a la realidad. Algunos dirán que los activos financieros van a subir y otros asegurarán que los activos inmobiliarios ya bajarán. Nadie puede tener certezas sobre esto, pero sí es posible poner en juego algunas argumentaciones racionales y ciertas reflexiones pertinentes.

LA NATURALEZA DE LOS DIFERENTES ACTIVOS

No hay ninguna duda, en primer lugar, que se trata de activos de naturaleza diferente. Los financieros tienen más liquidez y consecuentemente reaccionan más rápidamente frente a los cambios de tendencia. Y de hecho, cuando la imagen del gobierno cayó en picada al igual que la confianza del consumidor, cuando las expectativas inflacionarias son del 30%, cuando hay nuevamente fuga de capitales y cuando hay grandes dudas respecto de la solvencia del Estado para afrontar los importantes vencimientos del año que viene sin siquiera reconocer los enormes perjuicios que le está generando su política de mega-subsidios, es natural esperar que rápidamente la cotización de muchos papeles sea la que hoy vemos.
Los inmuebles se aprecian y se deprecian con una dinámica distinta, y muy especialmente aquellos que representan la parte mayoritaria de las transacciones de compra venta, que son las viviendas usadas. En este orden de ideas, cabe recordar que ese segmento representa el 80% de las operaciones, mientras que en el otro 20% se agrupan las ventas de unidades en emprendimientos nuevos y todos los otros productos de real estate (terrenos, oficinas, locales, etc.). Es claro que en un mercado como el nuestro, en el cual no hay deudas hipotecarias vencidas ni préstamos sub-prime morosos con acreedores bancarios inquietos, como en EEUU o en España, aun en este contexto, nadie se apura a vender su casa, su vivienda permanente. Los que tienen dudas respecto de la evolución futura de los precios (en este caso, todos los argentinos), simplemente esperan.
De ese modo, lo que sucede es que el mercado se desacelera, pierde ritmo, se desvanece el clima de negocios, la gente se pone a la defensiva y, en la medida que puede, deja que pase la tormenta antes de comprar o de vender. Por supuesto que siempre hay gente que necesita mudarse y hace operaciones, pero claramente no son muchos. La historia demuestra que cuando se dan estos ciclos de menor actividad inmobiliaria, que pueden prolongarse, a veces se extienden hasta que la economía termina cambiando, habiendo finalmente impactado poco en el valor de los inmuebles. Mientras que la construcción sobre-reacciona respecto de la evolución del PBI (cuando éste sube, nuestro sector crece más aun, y viceversa), los precios de los bienes que producimos no tienen esa misma volatilidad.
Pero si avanzamos un poco más en el análisis y tratamos de comprender qué sucede con los activos inmobiliarios de inversión, es decir con aquellos que son insumos para proyectos, como es el caso de los terrenos, la lógica es muy diferente. Su valor depende de otras variables mucho más cercanas a lo que ocurre entre los activos financieros . Sin ir más lejos, los que compran lotes urbanos por ejemplo, lo hacen para edificar emprendimientos y en consecuencia son inversores, no usuarios finales, de modo que miden rentabilidades y riesgos. Obviamente ven opciones, y no solo evalúan dónde comprar, sino también qué comprar, si alocar su liquidez en un terreno o en acciones de una buena empresa cuya cotización quizás cayó significativamente y presenta buenas perspectivas de subir, al menos en el mediano plazo. De hecho, nadie duda de los “fundamentals” de la economía local, de la sostenida demanda internacional de commodities y de nuestra capacidad para generarlos.
Hay frases pre-armadas en nuestra actividad, como por ejemplo esa que dice que la tierra es un bien escaso y que su valor solo puede subir. Mi visión al respecto es que eso es verdad, pero solo hasta que los lotes bajan. Como todos los bienes, su precio puede subir o bajar y la evolución depende de cada contexto. Los departamentos de calidad en Buenos Aires hoy cuestan más que en la Convertibilidad, pero los lotes donde se hacen esos emprendimientos hoy valen entre el doble y el triple, medidos en dólares, respecto de esa misma época. Pocos se animan a convalidar esas incidencias (muy superiores a las de Miami, por ejemplo), salvo honrosas excepciones que se justifican por tratarse de activos realmente únicos.

DEVELOPERS E INVERSORES

Los proyectos inmobiliarios se presentan en sociedad en cabeza de los que los hacen: los arquitectos, los constructores, los comercializadores y los desarrolladores. Todos ellos son hombres de acción. En particular los últimos son hombres de negocios, que saben conducir empresas en el sentido más amplio del término. Pero para que ello sea posible, tienen que existir por detrás sujetos de perfil más bajo, menos populares pero claves en la película: los inversores. Ello es así también en los países desarrollados, donde normalmente hay un actor más en todo el proceso, que es el banco. Como todos sabemos, esas entidades no invierten en los proyectos la plata de los banqueros sino la de los ahorristas, es decir sus inversores, de manera que en el fondo, el motor de nuestra actividad es siempre el mismo en todas partes.
Pensemos entonces qué piensa un inversor. En primer lugar evalúa si el activo que está adquiriendo está a buen precio, y en nuestro caso, todo empieza por el terreno. Simultáneamente mira el riesgo, y por supuesto, evalúa que no es lo mismo transformar dólares en metros cuadrados hechos que por edificarse en este contexto con alta inflación e incertidumbre. Además el inversor mira alternativas, entre las cuales los ladrillos son tan solo una opción, que normalmente resulta confiable, segura, simple y estable en el largo plazo, quizás a prueba de grandes crisis, aunque hay que reconocer que la propensión que en el mundo hubo, por más de una década, a invertir en real estate, hoy cambió.
En definitiva, no es un momento en el que sea fácil para un desarrollador inmobiliario convencer a inversores para que fondeen sus emprendimientos, y por ello simplemente hay menos emprendimientos nuevos conformándose y muchos terminados en venta. Solo subsisten algunos, los que logran armar buenos negocios, con ventajas competitivas, pensando realmente en el largo plazo, o en el resguardo del capital más que en la maximización de la TIR. Están también los que detectan nichos inexplorados, los que encuentran opciones creativas diferenciales, o los que están muy atentos y descubren oportunidades. Los otros, los que quieren encarar negocios como los que se hacían antes, hoy pedalean en el aire.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 25 de Agosto de 2008.

SITO

.
Puntuación Promedio: 3.93 - votos: 32
Por favor tómate un segundo y vota por este artículo:

Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo

REPORTE INMOBILIARIO TV

Informate al instante

Reporte Inmobiliario

Valor metro cuadrado por manzana

Suscribete a nuestro newsletter semanal