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Contraste entre confianza e incertidumbre

Este mes participé en Punta del Este de un encuentro de empresarios organizado por Reporte Inmobiliario para compartir experiencias del mercado inmobiliario. Fui testigo del notable crecimiento de la actividad inmobiliaria en Uruguay en los últimos años, que contribuye decisivamente en ser el país que encabeza el ranking latinoamericano de crecimiento en inversión directa extranjera.



Casi la totalidad de los inmuebles vendidos en Punta del Este son adquiridos por ex-tranjeros. Han diversificado significativamente los países de los que proceden las in-versiones, incorporando a nuevos países de la Región, de América y de Europa.

La situación de Uruguay no es una excepción, hay otros países de nuestro continente que ahora captan muchos inversores inmobiliarios internacionales, como son los casos de Panamá, República Dominicana, Brasil, etc. Esto se debe a que se han sabido crear un clima de confianza que atrae a los inversores.

Tanto el inversor argentino, como el internacional, en los últimos años, ha manifestado claramente su preferencia en invertir en ladrillos por sobre otras inversio-nes como las financieras y bursátiles.

Esta tendencia hacia los bienes inmuebles, junto con las facilidades crediticias en los países centrales ha producido un inusitado aumento de los precios que no va a seguir creciendo, sino más bien ajustándose a la baja. Por esta razón se ha despertado el interés por invertir en otros países con precios de vivienda sensiblemente más bajos. Existe, cada vez más, un inversor inmobiliario globalizado.

Simultáneamente el crecimiento urbano se ha acelerado, más de la mitad de la po-blación mundial vive en ciudades. Hacen falta hacer importantes inversiones públi-cas en infraestructura, transportes, logística, etc, donde el sector público, incluso de los países más desarrollados, requiere la participación privada para realizar y finan-ciar estos proyectos. Hay más empresas especializadas y globalizadas que hacen importantes inversiones en diferentes países.

El turismo a nivel global es una industria en permanente crecimiento y es un exce-lente motorizador de inversiones inmobiliarias. Primero se visita el país, después se vuelve a visitar y después se compra un departamento, que pasa a ser una residencia turística. Argentina tiene un gran atractivo por la calidad de vida y de diversificación de propuestas urbanas y de paisajes naturales. El notable crecimiento del turismo extran-jero en nuestro país en los últimos años, y la excelente expectativa futura contribuyen al desarrollo de la actividad inmobiliaria local.

En los últimos años un grupo de empresarios argentinos y algunas autoridades han hecho un esfuerzo por mostrarse profesionalmente en los mercados internacionales que tienen más tradición de desarrolladores y compradores de inmuebles. Gracias a este esfuerzo, se ha conseguido un mayor conocimiento de la marca Argentina, de las oportunidades de inversión inmobiliaria y se han captado más inversiones ex-tranjeras.

En un contexto internacional tan favorable, en Argentina se está produciendo una caída significativa de los índices inmobiliarios que reflejan la expectativa y el nivel de actividad. Hay una importante reducción de la intención de construir nuevos inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires. Los niveles de inversión directa internacional son muy inferiores a los de otros países de la Región.

La demanda insatisfecha de vivienda para el consumo interno es superior a los 2 mi-llones de viviendas. Parece afianzarse la tendencia a invertir en inmuebles como re-guardo de valor y seguridad, como evidencia el incremento del número de escritura-ciones. Pero la gran mayoría de los potenciales compradores no tienen acceso al crédito hipotecario, que sigue distante de la capacidad adquisitiva de la clase media. Las hipotecas inscriptas este año han sido inferiores a las del año pasado, y estamos en niveles mínimos del monto de los crédito hipotecarios, del orden del 1% de PBI.

Es difícil restaurar el crédito hipotecario, con una inflación tan elevada y una expecta-tiva confusa. Recomponer esta situación es siempre posible, pero requiere una serie de medidas económicas efectivas, que si se tomaran hoy, llevará un tiempo hasta que la oferta hipotecaria permita un mayor acceso a la compra de una vivienda.

El crecimiento sostenido de los costos en los últimos años, plantea incon-venientes presupuestarios, ya que disminuyen la rentabilidad y en otros casos pospo-nen el inicio de una obra.

Este cuadro de situación produce incertidumbre en saber lo que va a pasar entre el inicio de una inversión y el retorno de la misma. En estas circunstancias se reduce la inversión local y la del exterior.

No puedo hacer profecías, porque no soy profeta. Es el momento de recrear cer-tezas que construyan confianzas. Además de tener buenos proyectos, una ges-tión profesional de la inversión y buena promoción local e internacional, necesitamos la instrumentación de una serie de medidas para contener y reducir la inflación, aumentar la oferta de crédito hipotecario accesible, disminuir la carga fiscal, facilitar la entrada y salida de capitales, y una mayor seguridad jurídica. Son lecciones pendientes y nece-sarias para satisfacer la gran necesidad de viviendas y de realización de infraestructu-ras demoradas.

La comunidad de negocios está esperando de sus dirigentes acciones concretas que apunten a reforzar la confianza para que las inversiones sean posibles. Ello implica hacerle saber a los gobernantes que solo si se regenera la previsibilidad, la inversión será posible, y sin ella la economía irá indefectiblemente para atrás.

Desde la perspectiva de cada actor (los desarrolladores, los arquitectos, los construc-tores o los comercializadores), es un momento para caminar con suma precau-ción. Cada proyecto debe ser evaluado con gran cuidado, cada oportunidad debe ser estudiada con máximo detenimiento y cada acción concreta debe hacerse en base a un nivel de profesionalismo que antes, cuando todos los emprendimientos camina-ban, no era necesario. Ahora es momento solo para los que realmente saben de real estate. Los otros, por favor excusarse. Se harán un favor.

Arq. José A. Rodríguez
Presidente de Andes-Group


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 25 de agosto de 2008.

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