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¿Qué pasará con los precios inmobiliarios?

Los precios inmobiliarios en determinados segmentos han dado muestra de moverse con un ritmo propio, ajeno incluso a lo que indicaría “la lógica” ineludible de los análisis racionales. El mercado inmobiliario en nuestro país ha dado sobradas evidencias de seguir una dinámica en la que pesan otros factores y variables que exceden el típico análisis aplicable desde la economía al mercado de productos.
La actualidad y perspectivas de los precios para las distintas tipologías edilicias.



El precio es la manifestación monetaria de la confluencia de intereses dentro de la cual ambas partes se sienten beneficiadas. Tanto el que compra como el que vende, valoran más lo que reciben que lo que entregan. Sin esa valorización diferencial que hace cada uno de los actores las transacciones no se llevarían a cabo. La clave entonces para entender cada mercado es saber interpretar las motivaciones que se ponen en juego en los intercambios en cada momento y lugar.

Así además de la necesidad física - la motivación más natural y primitiva que moviliza al mercado - aparecen variables psicológicas individuales, comportamientos sociológicos y circunstancias políticas, entre otros, que tienen un peso preponderante en las decisiones de compraventa.

Dentro de este universo de múltiples motivaciones que accionan en la toma de decisiones se mueve el particular mundo de los precios inmobiliarios. Un mercado que es tal vez junto al automotriz el mercado de productos de 2° mano que mueve más dinero en el mundo, pero a la vez también uno de los más atomizados.

Un mercado cuya oferta usada cuenta con una característica distintiva: no la moviliza sólo el afán de lucro, beneficio o rentabilidad sino que lo ponen en marcha otro tipo de motivaciones que tienen que ver con una multiplicidad de razones personales de vida actual y de proyecciones de vida a futuro que tienen tanto el comprador como el vendedor.

Las condiciones macroeconómicas y su sustentabilidad son fundamentales para establecer un marco de estabilidad y fiabilidad para el mediano y largo plazo, teniendo en cuenta los tiempos que se manejan sobre todo para los nuevos proyectos, en donde sí opera como motivación lograr una adecuada rentabilidad en función del riesgo y plazo asociados.

Esta conjunción de variables, entre otras, provocó que los valores en el mercado inmobiliario de la Argentina desde la devaluación de la moneda hayan evolucionado hasta ahora al alza, salvo en determinados períodos que han operado como un espacio de descanso para retomar el impulso. Desde luego, la dinámica no fue igual o pareja, las diferencias en la evolución de precios se han manifestado por tipología y ubicaciones. Cada segmento edilicio y localización en particular configuró un verdadero subsegmento de mercado que si bien se inscribe dentro de una dinámica macro general cuenta con peculiaridades distintivas que impactan en su comportamiento.

La tierra tanto rural como en su forma urbana o suburbana ha sido una de las tipologías inmobiliarias con mayor tasa de crecimiento de precios. Los inmuebles residenciales bajo la forma de departamentos bien ubicados y destinados a la franja ABC1 fueron los más rápidos en reaccionar luego de la debacle del 2001 y los que han, hasta ahora, mostrado una tasa de evolución positiva siempre y cuando se partiera de una tasación adecuada.

Las oficinas y los locales comerciales fueron segmentos que si bien tardaron en reaccionar más que el residencial luego de la crisis, en el caso de las oficinas lo hicieron con un aumento vertiginoso concentrado sobre todo en los dos últimos años. Los locales comerciales luego de experimentar importantes incrementos a partir del año 2003, desaceleraron en general su marcha ascendente en cuanto a valores locativos durante el último año.

El precio del alquiler residencial después de sufrir una caída en el primer año poscrisis, también evolucionó hacia el alza, con tasas cada vez más crecientes durante los últimos dos años, pero con una rentabilidad constante en función del incremento operado también en el precio de venta de las unidades.

El crecimiento de la actividad y de los precios no sólo se dieron de manera centralizada en Buenos Aires, sino que también y de manera muy marcada en localidades del interior del país, tanto en los segmentos tradicionales como con la aparición de nuevos productos orientados al turismo interno e internacional.

En línea con esa realidad efervescente también han sido muchos los que se incorporaron al sector inmobiliario-constructivo atraídos por su dinámica, tanto en la intermediación como en el desarrollo.

En esta recorrida rápida por el camino trazado hasta hoy por el mercado inmobiliario de los últimos años, queda sin mencionar el crédito hipotecario y la financiación intermedia, con escasísima presencia en nuestro mercado vernáculo pero fac totums del crecimiento y también del sobregiro operado en otros mercados como el de USA y España con las consecuencias ineludibles para el crecimiento de la economía global.

Así llegamos, hasta este 2008 que ha sido particularmente perturbado por la crisis entre el gobierno y el campo, pero también en el que se evidencia el agravamiento de síntomas que se arrastran desde el año anterior en particular debido a la inflación que afecta desde múltiples ángulos al sector pero directamente por el fuerte incremento de los costos de construcción y que además aleja un poco más todavía la posibilidad de mejorar los costos del dinero para financiación. Adicionalmente también durante este año se debió y debe afrontar complicaciones derivadas de la implementación de nuevas normas de la afip (COTI) y también la entrada en vigencia de nuevas exigencias obligatorias para la registración de proyectos en la órbita del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Aún con un escenario racionalmente más complicado que los años 2007 y 2006, la demanda ha convalidado, salvo excepciones, aumentos en los precios de venta y locación, lo cual no es razón para pensar que esta situación pueda darse por siempre hacia delante. Frente a este escenario menos transparente y con opiniones encontradas que se presentan en la actualidad, es oportuno reflexionar sobre la dinámica que el mercado enfrentará a futuro en cuanto a niveles de precios y actividad.

¿Cuales son las ubicaciones y segmentos inmobiliarios que tienen potencial de incremento de valores?. ¿Cuales parecen haber llegado a su techo?. ¿Aumentará la rentabilidad de locaciones? ¿En que tipologías?. ¿Cual es la postura de la oferta?. ¿Cómo se compone la demanda?. ¿Puede crecer o por el contrario decaer?.

Estos y otros interrogantes seran abordados en el 4° seminario de Valores Inmobiliarios del próximo 28 de agosto que tendrá como objetivo, además de escuchar las opiniones de comercializadores activos sobre la actualidad de precios en cada segmento inmobiliario, abrir el debate mediante un importante espacio para preguntas e inquietudes de los asistentes, con el fin de detectar oportunidades y visualizar amenazas para trazar posibles cursos de acción hacia delante.

VALORES INMOBILIARIOS

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 18 de agosto de 2008.

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