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¿El día después?

El conflicto por las retenciones que dominó el quehacer del poder ejecutivo y del aparato político en Argentina, y el humor de todos los argentinos durante casi la mitad de este año, dejó en evidencia los problemas irresueltos que impedirían continuar con un crecimiento sostenido. Inflación y desaliento a la inversión entre otros, incluyendo a la construcción privada. Coyuntura y largo plazo. La situación internacional.



Ciclos, momentos. La economía y sus actores saben de eso. La codicia (no la ambición) termina poniendo los límites a los ciclos. No es sólo el principio de escasez el que rige los mercados. La codicia material y la de poder opera a veces por encima de este clásico fundamento económico.

La crisis financiera actual que vive Estados Unidos y otros mercados desarrollados, (que según George Soros es la más grave luego de la del 30), se desata por exceso no por defecto. La maximización de beneficios tiene un límite, el problema es darse cuenta de cual es. Allí está la diferencia, tanto para el inversor exitoso, como para los políticos que no pueden ceder a la tentación del canto de sirenas del crecimiento eterno. ¿Que gobierno impondría mesura a costa de perder réditos eleccionarios?

Lo sucedido con las hipotecas subprime en Estados Unidos es el más claro ejemplo. La regulación y el control necesario no se consensuaron a tiempo y ahora los contribuyentes deberán afrontar los costos con sus impuestos pero también con una reducción de su capital inmobiliario y en muchos casos con pérdidas de empleo por la desaceleración de la economía domestica.

No es que eminentes economistas y encumbrados financistas que abundan en los EEUU no vieran este fenómeno, sino que resulta difícil establecer el momento exacto del cambio del ciclo y siempre la avaricia inversora y la ambición política tienden a extenderlo un poco más. A veces, ese “tensar de la cuerda un poco más”, es el que genera su ruptura y el cambio abrupto que desencadena pérdidas y una crisis como la actual. Pero, tampoco vale de nada frenarlo antes de tiempo ya que se corre el riesgo de dejar de obtener ganancias o de enfriar un crecimiento económico que todavía tiene potencial.
La encrucijada es: prevención o rescate. A la prevención la limita la avaricia o el costo de tomar medidas impopulares “cuando todo va bien”, entonces se sucumbe a la tentación y al rescate cuando las consecuencias del mal ya están cobrándose víctimas. La cigarra y la hormiga. La fábula eterna, aplicable también para este caso.

El empresario gallego que vendió en 4.000 millones de euros, hace cerca de dos años su empresa Fadesa, se conformó con nada más que esa cifra y juzgó que era un buen número que justificaba poner límite a una ambición mayor. El caso Manuel Jove (nombre del creador del grupo) Fadesa, y su continuación Martinsa-Fadesa sin epilogo aún pero con un final menos feliz para sus protagonistas formará parte de la bibliografía ineludible del capitulo español de esta crisis.

La crisis Argentina del 2001/2002 se anticipó lamentablemente a ciertas prácticas tomadas ahora por algunas de las principales economías del mundo, como el salvataje de bancos que aquí se hizo a costa de los ahorros privados vía congelamiento, mientras que allí se recurre a las poderosa Reserva del Tesoro (que se nutre también de recursos privados vía impuestos) y a la suspensión temporaria de ejecuciones hipotecarias.

En esta Argentina de mediados del 2008, la historia es otra.
El peligro de colapso financiero no se halla en el horizonte cercano, tampoco el de una recesión terminal como sí ya hemos vivido. En nuestra realidad económica la inflación no es un fenómeno reciente como sí lo es y aparece preocupando y generando medidas en otros países a partir de los últimos meses. El inicio del aumento de precios general en nuestra economía, no es fruto de la situación internacional aunque pueda ahora potenciarla, sino de nuestra propia desatención y de desequilibrios de oferta y demanda no atendidos oportunamente.

Nuestro reducido mercado inmobiliario lejos de vivir situaciones de tamaña abundancia como el de USA o España -a años luz de lo que puede llamarse “boom”-, tuvo que especializarse por el contrario en la administración de recursos escasos y de superación de recurrentes crisis.

Este 2008 tampoco parece ser la excepción y ya marca un punto de inflexión con algunas señales importantes que tienen implicancia en la inversión inmobiliaria, repasemos algunas de ellas:

El ánimo y las expectativas hacia el futuro dejaron de ser únicamente optimistas, por el contrario el conflicto con el campo, exacerbó la lectura de inestabilidad del clima de negocios e incertidumbre contribuyendo a un mal humor generalizado que provocó - y provoca- elecciones divergentes entre aquellos que optan por permanecer líquidos y la de aquellos que privilegian como resguardo la compra de inmuebles. La resolución del senado y la suspensión de la polémica resolución 125 podría en los próximos meses retemplar el ánimo de inversores en general y sobre todo de aquellos involucrados directamente en el conflicto que contarán con liquidez a partir de la liquidación del stock de granos.

Con relación a indicadores económicos objetivos y con una mirada más a largo plazo, si bien es cierto que la recuperación del salario nominal permite absorber incrementos de costos de canastas de bienes y servicios, entre ellos de alquileres, no logra una mejora sustancial real que posibilite excedentes de ahorro en la escala media o que habilite el pago de cuota hipotecaria con los niveles actuales de tasa.

Por otro lado, el nivel vigiente de tasas de interés en plazo fijo, con rendimientos superiores al 24 % según el monto y plazo, relativizan cualquier tasa de rentabilidad de actividades productivas que estén por debajo de esa marca. Asimismo estos niveles de tasa pasiva para plazos superiores a los 180 dias, alejan cada vez más la posibilidad de bajar tasa y flexibilizar condiciones para financiaciones hipotecarias a la demanda y menos aún para el productor de inmuebles (desarrollista).

La percepción de un dólar retrasado, a partir del último mes, configura para muchos actores económicos que la opción monetaria verde se imponga como sustituta a la inversión inmobiliaria.

Pero, por otra parte, la apreciación real de la moneda nacional, tendería a hacer crecer el poder de compra inmobiliaria de los ingresos en pesos, aunque este efecto es rápidamente contrarrestado por presiones al alza de los propietarios de inmuebles para mantener los términos de intercambio del dólar-ladrillo. Cabe destacar, que la única “oferta pura” en el sentido económico del término es la de “a estrenar”, mientras que la usada está atada a múltiples motivaciones no solo al afán de beneficio material, resultando por ende mucho más inelástica a la baja o al mantenimiento de precios por efecto de las cantidades.

El clima de inestabilidad de reglas de juego: jurídicas (restricciones a actualizaciones, plazos de contratos, etc.) económicas (inflación), políticas (discresionalidad y baja institucionalidad) y sociales (conflictividad vecinal, espacio público degradado), ya generó y provocará, de no mediar acciones profundas en el sentido contrario, una disminución importante de la cantidad de obras nuevas residenciales privadas. Menor oferta que comenzará a verse concretamente en la calle y en los diarios a partir del año próximo.

El estallido de la burbuja de las subprime en EEUU y del mercado inmobiliario en España con sus fuertes consecuencias a nivel económico y financiero global, generan la sensación en parte de la demanda que esa situación pueda replicarse en nuestro país haciéndolos retraer de la inversión o tornarse muy selectivos al seleccionar el destino de su inversión inmobiliaria, privilegiando para el caso de emprendimientos en construcción a aquellos próximos a su finalización.

Sin embargo el mercado inmobiliario también cuenta para contrarrestar las situaciones adversas a la tradición inversora vernácula; histórico refugio seguro del capital, sobre todo ante situaciones de inestabilidad.
Dicha convicción inversora tradicional, se ve abonada por la inestabilidad y caída del mercado de acciones, que hacen ver como potable a la opción inmobiliaria de inversión.

En lo particular, la falta de oferta de buena calidad de dos y tres ambientes clásicos, con reducidas expensas, sostiene la posibilidad de crecimiento de este tipo de emprendimientos residenciales para venta y/o renta, existiendo también una adecuada relación renta/monto en viviendas destinadas al mercado medio de alquileres.

Las compras por oportunidad, sin apremios u objetivos inmediatos, en el mercado de tierras rurales y urbanas, aparecen también como una excelente oportunidad a explorar.

Pero, más allá de las señales percibibles en lo cotidiano a través de las distintas facetas que brinda el accionar de la oferta y la demanda, lo realmente positivo de estos tiempos es la disponibilidad actual de información que hace cada vez más responsable a cada individuo del destino de sus inversiones y que deja al descubierto las falencias u omisiones en las que incurren los responsables de la administración de los recursos tanto públicos como privados.

De toda esta experiencia nacional e internacional surge una enseñanza muy importante: ningún modelo de negocios, ninguna fórmula y ninguna ventaja perdura para siempre.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, viernes 18 de Julio de 2008.

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