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La crisis hipotecaria en EEUU y sus enseñanzas

La crisis de las subprime parace no dar respiro. Entidades que fueron garantía y pilares del mercado de hipotecas sufren las consecuencias de una sofisticación financiera que amenaza la credibilidad del propio sistema crediticio de Estados Unidos y fuerza la reacción de las máximas autoridades monetarias para su defensa. Por Damián Tabakman



El banco que ocupaba el 9º puesto en el ranking norteamericano por volumen de préstamos hipotecarios concedidos el año pasado, llamado Indy Mac, especializado en hipotecas sub-prime, con activos por 32.000 millones de dólares, acaba de ser intervenido por el gobierno federal. Ello ocurrió a raíz de una tremenda crisis de liquidez generada por la situación del mercado inmobiliario. Se trata de una de las mayores quiebras bancarias en la historia, sólo superada por las de Continental Illinois National Bank & Trust en 1984 y la de American Savings & Loan Association of Stockton en 1988.

Esto sucedió el mismo día que los mercados de capitales padecieron un impresionante retroceso. El Dow Jones cayó por debajo de los 11.000 puntos por primera vez en dos años y ya se ubica casi un 22% por debajo del récord de 14.200 alcanzado en octubre pasado. Esta vez el desencadenante fue un informe del banco Lehman Borthers difundido días atrás señalando que las dos instituciones hipotecarias más importantes de país, Fannie Mae y Freddie Mac, necesitan una inyección de capital por US$ 75.000 millones para sobrevivir. Durante toda la semana pasada se debatió la posibilidad de que el gobierno de EEUU finalmente tenga que hacer explícita la garantía implícita que ambas organizaciones tienen.

Sus acciones cayeron un 50%, que es su peor cotización en 17 años y que acumula una caída del 70% desde principios de año, de modo que se está planteando la posibilidad que el gobierno tenga que salir a rescatarlas, por cuanto su quiebra supondría un duro golpe para la mayor economía del globo. Henry Paulson, secretario del Tesoro, dijo que ello no era necesario: "nuestro objetivo principal es apoyarlas en su forma actual", desmintiendo así una eventual estatización. Por su parte, el Citibank recomendó comprar acciones de esas entidades, lo cual contribuyó a que el Dow mejorara algo su performance.

¿Qué es Fannie Mae?
Su verdadero nombre es Federal National Mortgage Association (FNMA), conocida como una GSE (Government Sponsored Enterprise), es decir es una compañía sponsoreada por el gobierno, focalizada en la actividad hipotecaria. Fue creada en el año 1938 para darle liquidez al mercado hipotecario. En 1968 fue convertida en una corporación privada, y concretamente se ocupa de comprar préstamos hipotecarios originados por bancos y empaquetarlos en forma de “mortgage-backed securities” para distribuirlos entre inversores, vía securitizaciones.

Es muy importante señalar que Fannie Mae garantiza el repago de los préstamos hipotecarios securitizados. Ello significa que si un deudor no paga, la entidad sustituye esa hipoteca por otra que esté al día, mientras se realiza el proceso de ejecución del moroso. Fannie Mae también toma deuda en el mercado, tradicionalmente a una tasa mucho más baja que la que consigue el resto de las entidades, y utiliza esos fondos para monetizar más hipotecas y de esa forma inyectarle liquidez al mercado inmobiliario.

Por su parte Freddie Mac, cuyo verdadero nombre es Federal National Mortgage Association, también es una GSE y fue creada en 1970 para expandir el mercado secundario de hipotecas. Hoy en día, entre ambas instituciones tienen o garantizan la mitad de los 12 trillones de dólares de hipotecas que hay en EEUU. De hecho, a consecuencia del crecimiento del mercado de real estate de los últimos años, o como motor de ese mismo fenómeno, Fannie Mae puntualmente triplicó su volumen entre 1998 y el 2007.

Pero la crisis actual provocó un natural aumento en la morosidad de las carteras, que en el último año se duplicó. Ello a su vez trajo como consecuencia el incremento en el costo de fondos. La estatización de la que tanto se habla incrementaría las obligaciones del gobierno en 5 trillones de dólares adicionales a los 9 actuales, lo cual tendría consecuencias difíciles de imaginar, y que naturalmente empezarían por una pérdida de la calificación AAA de su deuda. Además, muchos gobiernos y bancos centrales del mundo tienen deuda y bonos hipotecarios estadounidenses, que incluyen títulos de Fannie Mae y de Freddie Mac por una cifra récord de 978.000 millones de dólares, monto que llamativamente en lo que va del año se incrementó en un 18%.
Visiones críticas
Según el Wall Sreet Journal, si hay alguna buena noticia en todo este lamentable episodio, es que el escándalo de las GSE está finalmente saliendo a la luz. En la visión de ese diario, la clase política norteamericana ha subsidiado estas “bestias” financieras por décadas, a través de las campañas políticas y haciendo lobby, en combinación con Wall Street y muchos Developers y homebuilders. Los perdedores evidentes de esta situación serán finalmente los contribuyentes norteamericanos, que terminarán afrontando el costo de este fenomenal desmanejo.

Por lo demás, esta situación indefectiblemente tiene que terminar afectando la posibilidad del americano medio para acceder a un préstamo hipotecario. En este sentido, es válido recordar que en ese país casi no se concibe la idea de comprar una vivienda de contado. Prácticamente nadie tiene ahorros líquidos como para hacerlo, al punto que el precio de las propiedades, además de aumentar de modo sistemático por años, terminó siendo una entelequia, es decir un valor de referencia del que se desprendía lo que realmente a la gente le importaba: el monto de la cuota hipotecaria a pagar mensualmente. De hecho, al aumentar el valor de las viviendas, la gente automáticamente refinanciaba su préstamo y hacía lo que se llamaba un “cash out”, es decir extraía efectivo adicional de su casa (entendida casi como un cajero automático) para destinarlo al consumo, y seguía pagando la misma cuota. La gran pregunta que uno se puede hacer es: ¿qué pasaría si hubiera en EEUU una fuerte restricción en la oferta hipotecaria?, y en especial ¿qué impacto tendría ello sobre el precio de las propiedades, si empezara a ser necesario que la gente ahorrara antes de pagar su vivienda? Hay que reconocer que el americano promedio no puede concebir esa circunstancia, no la puede siquiera comprender, pero visto desde un mercado como el nuestro, donde virtualmente no hay ni bancos ni hipotecas, esa realidad siempre es posible y la prospectiva evidente sería una pronunciada caída de precios, superior a la que hasta ahora allí se ha visto.
Una perspectiva más amplia
Lo que hoy entró en crisis es el modelo organizativo del mercado hipotecario norteamericano, casi exclusivo de ese país. Un análisis crítico de esa cuestión puede arrojar también alguna luz sobre otros mercados como el nuestro. En EEUU se generaron múltiples entidades especializadas en cada uno de los eslabones de la cadena de valor del negocio hipotecario. Allí la originación está totalmente atomizada en decenas de miles de entidades, que incluyen los bancos comerciales, los Mortgage Banks, los S&L, etc.
Pero todos ellos venden sus carteras, casi tan pronto como las generan, a las entidades que hoy están en crisis: las GSE y otras similares. Esta actividad de fondeo del negocio crediticio está muy concentrada en pocas organizaciones de gran tamaño. Luego, a través de las securitizaciones que ellas hacen, se llega a los inversores de largo plazo, que generalmente son los fondos de pensión, las compañías de seguros de vida, las instituciones, los gobiernos extranjeros, etc., es decir aquellos que buscan colocaciones seguras de largo plazo.

El hecho de hacer pasar las hipotecas por entidades cuasi gubernamentales, que además garantizan los préstamos, hace que la tasa de interés a la que pueda acceder el cliente final sea muy baja, normalmente cercana al costo de capital de la propia Reserva Federal. Esta circunstancia siempre fue ponderada como un verdadero hallazgo del sistema hipotecario de EEUU en beneficio de los deudores, quienes solo pueden llegar a un crédito en condiciones tan favorables al momento de comprar su casa, y no así con otro tipo de préstamos.
Pero adicionalmente hay otros players importantes en el mercado: la cobranza está en manos de los bancos comerciales, que se ocupan de esa tarea a través de sus redes de sucursales y luego, a cambio de una comisión, le transfieren los fondos a los inversores. Además están los llamados special servicers, que se ocupan de los morosos, y hay una serie de compañías de seguros que atienden diversos aspectos de la actividad. Desde ya, están los tradicionales seguros de vida e incendio, pero también están los mortgage insurance y los title insurance.
El primero, que es obligatorio, en caso de ejecución hipotecaria cubre la diferencia entre el valor de logrado en el remate y el saldo de deuda, mientras que el otro asegura que los títulos de propiedad sean perfectos. Como se puede ver, se trata de un sistema organizado como una cadena de valor de especialistas en cada una de las tareas: el que invierte, solo invierte, y el que cobra, solo cobra, mientras que el que origina, solamente se ocupa de valuar al cliente, calificarlo, tasar la propiedad a través de valuadores independientes, etc., pero no conserva el crédito en su balance sino que rápidamente lo vende.

Desde ya que hay una serie de sistemas de control de calidad por los cuales la responsabilidad por la calidad de la tarea realizada por cada eslabón no desaparece totalmente al desprenderse del activo, pero en una situación de crisis sistémica, es claro que nada alcanza. Y en esencia ese fue el germen de la situación actual, que en otros mercados no se verificó de igual forma, en especial en Europa, porque las hipotecas allí son originadas directamente por los bancos que mayoritariamente las conservan en sus balances por años, lo cual los obliga a ser mucho más cuidadosos con la calidad.

La verdad es que en EEUU los originadores, incentivados por su vocación cortoplacista, por ganar comisiones y por la voracidad de muchos inversores que los alentaban a generar hipotecas más riesgosas a tasas mayores para ganar más, dieron lugar a las enormes carteras sub-prime que ahora entraron en crisis. En España, donde también hay crisis inmobiliaria, el problema no proviene de los préstamos, sino de los bancos cada vez más globalizados que, puestos a la defensiva a raíz de la experiencia norteamericana, han decidido sacarse de encima los activos inmobiliarios, sean buenos o malos, lo cual está trayendo enormes perjuicios en el sector.

En resumen, no hay fórmulas universales para dar lugar a un mercado hipotecario de volumen y consistente, pero es evidente que la especialización norteamericana no fue una gran idea por cuanto diluyó las responsabilidades por la calidad de las carteras que se originaron. Involucrar al Estado parece inevitable toda vez que se pone en juego la vivienda propia, el ahorro de la gente y compromisos de muy largo plazo, pero si ello deforma aun más la gestión como, según dice el Wall Street Journal ocurrió en EEUU, ello tampoco parece una sana solución.

Cada realidad socioeconómica tiene sus particularidades. La nuestra, en Argentina, pasa simple y tristemente por la ausencia total de hipotecas, sin que pareciera fácil regenerarlas con la inflación que padecemos. Pero no hay dudas que nuestra falencia más importante es que esta problemática ni siquiera forma parte de la agenda política.
Esa es una gran asignatura pendiente que a la brevedad deberemos afrontar.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Miércoles 9 de Julio de 2008.



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