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Reunión de referentes

El jueves 3 de Julio se desarrolló un importante evento en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, organizado por la Fundación Hillel. La apertura estuvo a cargo del presidente de la institución, Adelmo Gabbi y los oradores fueron Eduardo Costantini, Daniel Elsztain, Daniel Mintzer y Héctor Salvo (Raghsa).



El moderador fue Enrique Szewach y el propio Eduardo Elsztain dio unas breves palabras de bienvenida. La convocatoria fue impresionante, la sala estaba colmada de gente, e incluso hubo algunos que no pudieron ingresar por falta de espacio.

Sin lugar a dudas, en este especial momento que vive nuestra economía en general y el sector inmobiliario en particular, tener la posibilidad de reunir a estos grandes referentes del mercado fue un verdadero logro. En los discursos de todos ellos se traslució una gran preocupación por la situación actual del país, el pronunciado deterioro que se ha verificado en el clima de negocios, la caída de precio de los activos financieros más afectados por el enfriamiento de la economía local, la vocación de muchos por desprenderse de activos argentinos (entre los cuales los inmuebles ya no son una excepción, lamentablemente), el encarecimiento del costo de capital, el freno en las ventas de los proyectos, y la inflación que no da respiro sin que los costos crecientes puedan trasladarse fácilmente a los precios a raíz de la importante oferta de departamentos en venta que ya hay.

Las exposiciones

Irsa sorprendió, como siempre, al describir su espectacular e inigualable cartera inmobiliaria, seguramente irrepetible en la Argentina por su calidad, su diversificación y el liderazgo que ha logrado en ciertos segmentos claves como centros comerciales, oficinas AAA y reserva de tierras. Sin embargo, Daniel Elsztain tuvo que admitir que las acciones de su compañía han bajado, situación que atribuyó a la performance general de los activos financieros domésticos más que a la evolución de su compañía o a la capacidad de la empresa, por cierto intacta, por seguir siendo la firma rectora del real estate en el país.

Un dato importante que el directivo anticipó y que al día siguiente publicaron los diarios, fue la incursión que están haciendo en New York a través de la compra de una participación en el Lipstick Building, ubicado en la 3er Avenue de esa ciudad. Según Daniel, esa transacción refleja la postura de su empresa frente a las oportunidades que se están abriendo en Estados Unidos por la crisis del sector inmobiliario.

Por su parte, Héctor Salvo, de Raghsa también deslumbró con la calidad de los proyectos de su organización, hasta ahora focalizados en viviendas Premium en Buenos Aires y en Punta del Este, y en el desarrollo de torres de oficinas, también de alta calidad. De cara al futuro, Héctor señaló que la firma se orienta a continuar su expansión en el segmento de los proyectos de renta y que además estudian una posible salida a la Bolsa. Pero por ahora no seguirán con nuevos desarrollos residenciales . De hecho, además de exponer la impresionante torre de oficinas que están edificando en la cabecera de Dique 4 en Puerto Madero, mostró el proyecto que empezarán en la intersección de la avenida 9 de Julio y avenida Belgrano. Por lo demás, anunció su desembarco en el segmento de la logística, respecto de lo cual dijo que se trata de un nicho con gran potencialidad de crecimiento y poco profesionalizado desde la perspectiva de los desarrolladores inmobiliarios.

A su turno, Daniel Mintzer relató, con la excelente capacidad de oratoria que lo caracteriza, la historia de su compañía, sus éxitos y también sus fracasos. En especial hizo hincapié en la reciente venta a Creaurban de su proyecto 5411 en Puerto Madero, que se acaba de cerrar. Daniel destacó que, gracias a esa operación, lograron multiplicar la inversión original luego de un largo proceso de agregación de valor que hicieron sobre la tierra, y que incluyó desde la gestión de la aprobación del proyecto, hasta su posicionamiento en el mercado, la incorporación de un arquitecto de gran prestigio internacional, así como también de una cadena hotelera de clase mundial. Todo ello, junto con las obras de infraestructura y apertura de calles que promovieron en Dique 1, dio lugar a la posibilidad de hacer esta transacción por la cual alcanzaron una importante rentabilidad sin llegar a hacer obras concretas en el proyecto.

Por último, Costantini hizo referencia a la reciente salida a la Bolsa de su firma Consultatio, con importantes proyectos inmobiliarios en Argentina y en Punta del Este. Según Eduardo, en el mercado actual, en su opinión, no reaparecerá el crédito hipotecario. De hecho, él cree que no están dadas las condiciones para que ello ocurra. Viniendo esta opinión de quien fue un banquero importante en Argentina, esa percepción debe ser muy tenida en cuenta. En consecuencia, los planes de su empresa continuarán focalizados en el segmento Premium, no dependiente del financiamiento a largo plazo.

Pero lo cierto es que sus proyectos son de largo aliento por definición. Así operan los desarrollos de tierra como Nordelta, que es uno de los principales y más ambiciosos emprendimientos de ese tipo no solo del país sino de Latinoamérica. Gracias al éxito de ese proyecto, al cual aun le quedan años por delante antes de agotarse, Costantini prevé replicar el formato en la tierra de 1.400 hectáreas que adquirió en Escobar, así como también en Las Garzas en Rochas (Uruguay), y en el futuro prevé hacerlo en Brasil. Un dato no menor que Costantini resaltó en más de una oportunidad, fue la disponibilidad que hoy la firma tiene, de 140 millones de dólares en efectivo a raíz de la apertura de su capital al mercado.

Es evidente que por detrás de esa afirmación subyace una lectura del mercado inmobiliario actual y futuro. En efecto, Costantini siempre sostiene que para hacer desarrollos inmobiliarios en Argentina, a diferencia de lo que sucede en otros países, él recomienda no depender del financiamiento bancario en general, y mucho menos en este contexto caracterizado por un fuerte aumento del costo de capital. Va de suyo, consecuentemente, que él está viendo que la liquidez en el corto plazo puede ser un activo de gran valor y la llave para aprovechar buenas oportunidades de inversión.

En efecto, durante varios años durante los cuales las tasas de interés eran muy bajas, la clave del éxito en real estate eran los buenos proyectos, mientras que el capital, si el negocio era bueno, siempre aparecía y en condiciones accesibles. Esto hoy cambió, obviamente, en Argentina y en el mundo también, y el discurso de Costantini implícitamente está marcando su visión de negocios al respecto.

En resumidas cuentas

En resumen el evento organizado por Hillel fue sumamente interesante. Los principales referentes del mercado inmobiliario local dieron a conocer sus posturas frente a la realidad que nos toca vivir, que no es fácil ni da señales de reordenamiento inmediato. Irsa mostró una cartera de propiedades inmejorable que tiene que ser el sustento para sobrellevar cualquier crisis pensando en el largo plazo. Mientras tanto, la firma no pierde reflejos ni oportunidades, como la que seguramente se les ha presentado al decidir una primera inversión institucional en EEUU en plena crisis de las hipotecas sub prime.

Mintzer, más tranquilo que nunca luego de la venta de su principal proyecto, está mirando atentamente oportunidades, sin apuro ni ansiedades. Y lo hace fuera de las zonas más revaluadas, apuntando a aquellas donde puede agregar valor. Costantini, también con una mirada de largo plazo en sus proyectos principales, destaca hoy su liquidez para aprovechar lo que pueda surgir. Y Raghsa, con el enorme prestigio de su marca Le Parc, está pensando en negocios de renta que otros no se animan a abordar, como la logística y las oficinas clase B.

Es claro que estos referentes del real estate nos están diciendo que el mercado que viene no es el mismo que el que tuvimos en los últimos años, que cambió y que ya no hay espacio para hacer más de lo mismo. Estamos atravesando una tormenta política con importantes consecuencias económicas, lo cual no dará espacio a la aparición de las herramientas normales que no tenemos y que necesitaríamos, como el crédito en condiciones accesibles.

Es más, todos están preocupados por el desprestigio de los activos argentinos, pero simultáneamente confían en que, a largo plazo, el real estate dará revancha. Consecuentemente, la única condición necesaria para invertir hoy aquí pareciera ser muy simple, más simple que nunca: comprar bien y barato, es decir, adquirir activos esencialmente buenos, a precios realmente convenientes, como dicen estas eminencias de nuestra industria, y también, como decían nuestros abuelos.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Miércoles 9 de Julio de 2008.



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