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¿Qué hacer hoy en real estate?

Una vez alguien me enseñó que todo vendedor encuentra siempre cinco obstáculos básicos a sobrellevar en la mente de su potencial comprador, quien “a priori” sostiene respecto del producto: no lo necesito, no tengo plata, no estoy apurado, no lo deseo y además, no te creo.



Quien hoy quiera armar un proyecto inmobiliario tal como lo venía haciendo en los últimos años, sin lugar a dudas se va a encontrar con estas mismas dificultades de cara a sus inversores, clientes, proveedores, y toda la cadena de valor de nuestra actividad, sumergida en una realidad que es muy compleja desde la macro y desde la micro.

En efecto, no es solo la crisis de los 100 días del campo y el fenomenal parate que esa circunstancia está generando a todo nivel, que ya no puede llamarse enfriamiento sino estanflación. Es simultáneamente la caída en el valor de todos los activos argentinos, empezando por los financieros, y es la pérdida de prestigio del real estate en el mundo como destino de las inversiones luego de años durante los cuales los inmuebles fueron la “niña bonita” del global investment.

Hoy, el valor de las propiedades en los países desarrollados no deja de caer y todo el mundo, desde los inversores hasta los bancos, quiere sacarse de encima todo aquello que huela a ladrillos. Algunos nos hablaron del salvavidas del “efecto desacople”, que valdrá en los llamados países BRIC (Brasil, Rusia, India y China), pero que en Argentina, aun con precios récord de los commodities, no parece generar nada positivo.

Lo concreto es que en el sector inmobiliario se ha construido mucho y pareciera ya haber más oferta que demanda. Pero además la suma del costo de construcción más el valor de la tierra, actualmente da por resultado un monto superior al precio de venta de las unidades terminadas. Aunque parezca insólito, es así:el valor de reposición no está impactando sobre los precios. La situación, además, no tiende a arreglarse pues la inflación continúa en ascenso, afectando directamente a la construcción, y el dólar sigue cayendo.

Algunos argumentan que en este escenario de incertidumbre, los inmuebles aparecen como un refugio de valor. Puede ser, de hecho, era así hasta unos meses atrás, pero en mi opinión, aquello que sostuvo la demanda sobre el sector, que fue en definitiva la propensión de la gente a invertir en real estate, hoy cambió en todas partes. Y en la Argentina se agravó por la vocación de muchos por reducir sus tenencias de activos domésticos (entre los cuales se encuentran las propiedades) y que está acreditado por la renovada demanda de dólares.

¿Qué hacer en este contexto?
No es fácil encontrar una buena respuesta, pero a mi criterio sobrevienen varias posibles. La primera es que el cambio de ciclo ya es un hecho, de modo que debemos pensar nuestra realidad actual y futura de otra manera. Consecuentemente no hay ninguna duda que convocar hoy en día capital de terceros para nuestros proyectos, supone enfrentar un desafío mayúsculo como el enunciado en el encabezamiento de esta nota.

Si fuéramos a ver aun inversor con un negocio inmobiliario en Argentina, la respuesta sería: “no necesito invertir ahora, no tengo disponibilidad de liquidez para hacerlo, no estoy apurado por tomar una decisión de inversión en este difícil contexto, no me convence lo que me traes y además no confío en tus pautas y proyecciones económico financieras, en especial con la inflación actual”. Si lo pensamos un poco, veremos que estamos ante los famosos cinco obstáculos de toda venta.

Lo cierto es que la incertidumbre, como la que actualmente vivimos, incentiva, despierta e incluso motiva a los inversores de largo plazo porque crea temor en otros, lo cual hace que muchas veces los precios se acomoden a la baja. El famoso Warren Buffett dice que las grandes compañías a veces cometen errores corregibles que en el corto plazo destruyen el precio de sus acciones. Con una perspectiva de largo plazo, esas circunstancias generan grandes oportunidades, y obviamente la sabiduría pasa por saber si esos errores son efectivamente corregibles.

Para él, solo hay que poner plata en aquellos activos que uno compraría aun sabiendo que son totalmente ilíquidos, para conservarlos por una década sin hacer nada. La posibilidad de entrar y salir en una inversión es solo un atributo más, de gran utilidad para la especulación de corto plazo. Pero no es el verdadero “driver” de la decisión de invertir, que por naturaleza es un comportamiento basado en el valor de largo plazo.

Inversores y Developers
En este contexto, sale a la luz la gran diferencia que en el fondo hay entre el inversor y el hombre de negocios. Este último es el gestor, el promotor, quien se pone al frente de la acción, del hacer, de generar resultados, de hacerse responsable. En nuestra actividad, es el desarrollador. Su contraparte es el inversor, el financista, el capitalista. El buen hombre de negocios sabe diferenciar un buen proyecto de uno malo, e incluso sabe cómo transformar uno malo en uno bueno. El inversor sabe si algo es caro o barato, ni más ni menos.

Hay momentos en los que prima el impulso creativo del Developer, del hacedor que motoriza emprendimientos. Cuando el capital es barato y accesible, cuando el crédito está al alcance de todos, el protagonista es el que tiene las buenas ideas. Pero hay otros momentos, cuando las tasas suben, el costo de fondos se hace cuesta arriba y el financiamiento es un privilegio para pocos. Ahí, como ahora, cuando todos cuidan la liquidez. Sucede que el temor supera a la codicia, y entonces manda el capital.

Estamos acostumbrados a un mercado de perfil alto, de grandes campañas publicitarias, de desarrolladores que salen en los diarios, de arquitectos ególatras que quieren hacer proyectos famosos. Eso es lo que vimos por varios años y eso se acabó. Los inversores miran el mundo de otra manera. No les gusta la prensa, ni ser famosos. Les gusta, ni más ni menos, que ganar plata. Odian perder tanto como odian la popularidad.

Debemos empezar a aprender de esa nueva realidad, en la cual hay menos recursos disponibles, menos ideas geniales, menos rentabilidad a corto plazo y menos apalancamiento. Es la era de los buenos activos, de los que realmente tienen fundamentals para soportar las tormentas y ganar valor en el tiempo.

Estoy convencido que la Argentina tiene buenas chances, y nuestro mercado inmobiliario también. Es más, estoy convencido que es un excelente momento para empezar a ver oportunidades de inversión, y conozco varios que realmente lo están haciendo. Pero no es un momento para cualquiera, sino solo para iniciados, para los más capacitados que saben cuándo es el mejor momento para entrar, y a qué precio.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Sábado 28 de Junio de 2008.



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