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Perú: boom constructivo

En el Perú se vive un resurgimiento de la actividad de la construcción, impulsado en gran parte por planes de financiamiento para vivienda públicos, que amerita la calificación de "boom inmobiliario".



La actividad constructora en Perú se convirtió en uno de los sectores más dinámicos de la economía. En enero de 2008 creció un 21% y acumuló ya 34 meses de crecimiento continuo a una tasa promedio mensual de 14,4%, muy por encima de la expansión promedio del PBI global en el mismo período (8,0%). Además, según información del INEI (Inst. Nac. de estadística e informática) el consumo interno de cemento –indicador directo del sector– aumentó casi 23% en febrero, lo que se traduciría en un crecimiento constructor de alrededor de 20% para el Primer Bimestre de 2008.

Las proyecciones del BCR (Banco Central de Reserva de Perú) realizadas en enero, estimaban que el sector construcción crecería 13% en el 2008. Sin embargo, a la luz de los resultados de los primeros meses del año se superaría largamente ese guarismo.

La construcción se ha erigido así en el principal dinamizador de la economía. En su crecimiento influyen y se destacan las obras relacionadas con la edificación de viviendas y centros comerciales, favorecidos por las condiciones de acceso al financiamiento a través de créditos hipotecarios promovidos por el Estado y otras fuentes del sistema financiero.

Sólo en los últimos 18 meses se construyeron, ampliaron o mejoraron 50.000 viviendas en el país, que fueron colocadas en el sector de la clase media.

La mayor demanda de viviendas responde al mayor número de familias que tienen capacidad de adquirir créditos hipotecarios y a que las tasas de interés y las cuotas se están abaratando.

La edificación destinada a las clase media y media alta de la población se orienta principalmente a edificios de departamentos. Implantadas en edificios multifamiliares donde predominan los departamentos de 3 ambientes cuya superficie mínima según los códigos de edificación debe ser de 100m2 y máxima de 180m2.

El cambio urbano y aumento de la construcción privada se produce principalmente en Lima y dentro de ella en Miraflores y Barranco. En la zona se construyeron gran cantidad de proyectos, muchos de los cuales se hallan ocupados y vendidos. Los valores se ubican entre los u$s 800 y u$s 900/m2.

Pero lo que opera como dinamizador del crecimiento de la construcción es el número de proyectos habitacionales destinados principalmente a la clase media baja y baja que se está incrementando de manera muy importante. Un ejemplo de ello es que en el 2007 se cuadriplicó el número de los concursos públicos convocados por el Fondo Mivivienda (empresa estatal para financiación de viviendas) para la construcción de viviendas.

Así, el mayor mercado se da en los departamentos que se construyen teniendo en mente el programa Mivivienda, para los sectores B y C. La rentabilidad de quien construye allí está en el volumen y oscila en torno del 15%.

Programas para la adquisición de viviendas
El crecimiento de la actividad de la construcción, está siendo impulsado en Perú, precisamente por la aplicación de líneas y programas que incorporan a la clase media y media baja al mercado de vivienda.

Para las familias de menor poder adquisitivo existen productos del Fondo Mivivienda como Mi vivienda que otorga créditos para viviendas de entre 35,000 y 55,000 dólares, también está ofreciendo créditos del programa Mi Hogar para viviendas de entre 10,000 y 30,000 dólares, estas últimas son las que observan un gran impulso en el mercado inmobiliario. Por último el programa Techo Propio creado para viviendas que están alrededor de 10,000 o 12,000 dólares o su equivalente en soles.

Los clientes del programa Mi Hogar pueden acceder a un subsidio de 3,000 dólares y pagar una cuota de 170 a 200 dólares y en el caso de Techo Propio también hay un subsidio de 4,000 dólares y las cuotas mensuales que pagan las familias son de alrededor de 70 dólares

El gobierno y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento pondrán mayor énfasis en beneficiar a los sectores de menores ingresos con el programa Techo Propio. En el primer bimestre del año se ha dado un boom en la entrega de bonos de Techo Propio (por 2.350 dólares cada uno) pues antes se desembolsaban entre 20 y 30 bonos mensuales, pero en enero y febrero se han desembolsado entre 800 y 1,000 bonos mensuales.

En los siguientes 18 meses se planifica construir 80,000 viviendas con apoyo del sector privado pues el año pasado se construyeron 45,000 unidades con este apoyo y a la fecha ya se han sobrepasado las 53,000 viviendas a nivel nacional.

Se estima que solamente en los programas habitacionales que maneja el Ministerio de Vivienda, se invertirán unos 1,500 millones de soles (unos 522 M de dólares) el presente año.

Proyectos aplicados
El mega proyecto habitacional Los Parques de El Agustino, es el primero en el país y significa una inversión de más de 60 millones de dólares. Incluye la construcción de más de 3.200 viviendas, la creación de un instituto superior, colegio, dos centros comerciales y comisaría.

Esta iniciativa, la primera en el Perú de esta envergadura, es parte del Proyecto Mi Hogar dirigido al segmento poblacional C. Se desarrolla sobre 22.7 hectáreas de lo que fue el ex cuartel La Pólvora, propiedad del ministerio de Defensa que lo otorgó al ministerio de Vivienda para desarrollar un proyecto de construcción de viviendas.

La entrega de los departamentos se hará en tres grandes etapas, y en cada una de ellas de mil departamentos, pero se ha previsto también 17 sub etapas en donde se entregarán 200 viviendas. El proceso concluirá en 50 meses. Se proyecta la primer entrega en el mes de Agosto del corriente año.




Los Parques de El Agustino desarrollado por la empresa Graña y Montero


Créditos Hipotecarios
El marco de los programas Mivivienda, Mi Hogar y Techo Propio ha logrado atraer a constructores que están dispuestos a ofrecer unidades habitacionales a menores precios, lo que ha permitido el acceso a la vivienda propia a personas de menores recursos.

Se ha dinamizado el mercado de colocaciones hipotecarias y una parte importante de estas colocaciones las realizan las cajas municipales y entidades financieras pequeñas. Los créditos otorgados en el marco del programa Mivivienda representan el 25 por ciento del total del monto crediticio hipotecario otorgado por la banca, mientras que como número de créditos otorgados representa el 40 por ciento.

La competencia en el segmento de los créditos hipotecarios produce una mejora en las condiciones crediticias que ofrecen las entidades prestamistas, con la ampliación de plazos y atractivas tasas de interés.

Los créditos hipotecarios alcanzaron los 2.873 millones de dólares en febrero último, lo que significó un incremento de 0.51 por ciento frente a enero de 2008 y de 13.87 por ciento respecto a febrero de 2007.

Debido a la continuidad en los programas habitacionales del Gobierno y las grandes inversiones realizadas por las empresas constructoras en lo referente a inmuebles destinados a vivienda ante la fuerte demanda por parte de la población, se proyecta que el financiamiento hipotecario brindado por los bancos continúe expandiéndose.

Por otro lado, el fondo Mi vivienda se las ingenia para crecer aún más atrayendo el dinero de los expatriados.

Así, durante el mes de Mayo el Fondo dará inicio a la venta de viviendas a los peruanos que trabajan en Chile y Argentina, lo cual se hará a través de brokers en esos países, según anunció su gerente general, Juan Carlos Hurtado.

Destacó que la respuesta al programa de compra de inmuebles con remesas del exterior ha sido excelente por parte de los peruanos residentes en el extranjero, por la cantidad de consultas y llamadas recibidas.

Entre los años 2001 y 2006 las remesas de peruanos que trabajan en el exterior se incrementaron en 234.7 por ciento llegando a 3,113 millones de dólares en el 2006, y se estima que en la última década unos 2.8 millones de peruanos (más de diez por ciento de la población) han migrado a otros países.

Se presenta una trilogía importante: 1- constructores, 2- bancos que respaldan el financiamiento, y 3- una demanda creciente dado que la población con la simplificación de trámites que se ha hecho está aplicando masivamente a los créditos. Crece el interés de instituciones financieras internacionales en participar en los créditos hipotecarios del país, así como de inversionistas por los grandes proyectos habitacionales


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Sábado 10 de mayo de 2008.

JORNADA ROSARIO



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