Informes > OPINION CALIFICADA > Analisis de coyuntura MERCADO

Análisis de coyuntura

Si Usted es un inversor minorista en proyectos inmobiliarios, con 50 o 100.000 dólares para invertir en un dos ambientes, una oficina o una unidad de un condo hotel, sepa que Usted es el protagonista de todas las elucubraciones, reflexiones, estudios y análisis que devoran las mentes de las súper estrellas del real estate doméstico. Por Damián Tabakman



Como bien dice Melconian, con esta inflación y con las pujas políticas y económicas que se han desatado, no tiene sentido debatir sobre el enfriamiento de la economía, simplemente porque va a haber enfriamiento. Cada uno de nosotros hoy vive una realidad más incierta, con ingresos devorados por un costo de vida disparado, y con una incertidumbre política permanente. Nos dirán que la Argentina produce alimentos y que el mundo desespera por comprarlos a precios cada vez más altos. Nos dirán que estamos frente a una oportunidad histórica gracias al “desacople”, y que la crisis de los países desarrollados, con epicentro en el real estate, virtualmente no nos afecta. Probablemente todo eso sea cierto y nos da esperanzas, pero al mismo tiempo vemos todo lo demás que nos da, simultáneamente, bronca y temor.

En ese contexto, veo un mercado inmobiliario diferente. Por varios años disfrutamos de una robusta y sostenida demanda inversora en ladrillos ante la falta de mejores alternativas y emergente de los elevados niveles de rentabilidad que ofrecía nuestro sector. Claramente creo que nos dirigimos hacia un escenario que se caracterizará por tener un menor volumen de transacciones y una demanda más débil, aunque paradójicamente ello pueda venir acompañado por un aumento de precios de las propiedades. Es, sin ir más lejos, el reflejo de la situación macro: precios que suben, economía que se enfría.

El valor de los inmuebles ha subido de manera muy pronunciada desde la salida de la Convertibilidad. En mi opinión es perfectamente posible que esta tendencia se morigere en términos relativos, pero no se detenga ni se invierta como está ocurriendo en Miami o en Madrid. En efecto, aunque aquí se haya construido mucho, los que invirtieron viven hoy una realidad muy diferente a la de los norteamericanos o los españoles. Mientras que allí de repente la gente piensa que no tiene sentido seguir pagando una hipoteca por una casa que cada día vale menos que su deuda, acá, los que compraron departamentos en el pozo que ya están terminados, no tienen ningún apuro en vender si no logran valores que satisfagan sus expectativas de rentabilidad.

Al no haber recesión, ni apremios financieros generalizados, ni siquiera mejores opciones de inversión que los ladrillos en el incierto escenario local e internacional actual, la gente se vuelve mucho más cuidadosa antes de tomar una decisión de venta de su propiedad y simplemente espera. Incluso el incremento de los costos de la construcción emergente de la inflación, una posible corrección cambiaria y el estrechamiento de los márgenes de rentabilidad de los developers, hacen que éstos también procuren subir sus precios de venta.

La gran pregunta que surge es: ¿habrá demanda a los nuevos valores? Es difícil saberlo, aunque me animo a vaticinar que muy probablemente no tanta, y menos aun con el COTI de por medio. Y allí aparece la contraparte de esta misma realidad: quien hoy no esté invertido en ladrillos, quizás prefiera esperar con su liquidez disponible acá o afuera, antes que alocarla en activos fijos en el país. En resumen, creo que cabalgaremos por algún tiempo en un entorno en el cual los precios de los inmuebles mostrarán un desfasaje relevante entre los valores a los cuales estarán dispuestos a vender los que tengan propiedades, y las ofertas que se recibirán de quienes se tienten por transformar cash en ladrillos en esta compleja Argentina.

¿Cómo actuar frente a esta realidad?
Depende qué rol nos toque jugar. Si somos desarrolladores, lo primero que tenemos que tener en cuenta es que comprar un terreno razonablemente bien ubicado, y pagarlo a los valores actuales para hacer un proyecto residencial que se financie entre inversores y preventa a precio fijo en dólares, como veníamos haciendo en los últimos dos o tres años, no es un plan acorde a los tiempos que corren, en mi opinión. Ello es así por varias razones, pero la más importante pasa por las dificultades que encontrarán los que quieran recorrer ese camino para ponerle precio de venta a las unidades. Con esta inflación, cualquier valor puede ser insuficiente, y si se pretende tener una cobertura a prueba de balas, no habrá preventas.

Ahora bien, el mercado naturalmente ha ido generado instrumentos que permiten mitigar, al menos parcialmente, estas dificultades, y que en términos generales pasan por transferirle parte del problema inflacionario, a los inversores y a los compradores. Es interesante ver nuestra capacidad de adaptación a contextos complicados como el actual, y nunca deja de sorprenderme la cara de los inversores extranjeros cuando un promotor local les quiere vender un departamento en el pozo a precio abierto o indeterminado. Los españoles creen que con ese modelo nadie puede comprar, que es incomprensible e inaceptable, mientras que los norteamericanos simplemente asumen que hay problemas insalvables de comunicación idiomática.

Pero aunque a esa gente le parezca mentira, el mercado acredita que es posible y que, bien hecho, puede transformarse en un verdadero éxito. Veamos el caso de los fideicomisos al costo, con notables ejemplos como los Quartier de Camps, los proyectos de Eidico y muchos emprendimientos que comercializa Toribio Achával por un lado, y los modelos como "Horizons" de Irsa / Cyrela en Olivos y DosPlaza de Pegasus (Merril Lynch) con Caputo en Caballito por otro, que, sin ser fideicomisos también venden sin cerrar precio y obviamente sin caer en fórmulas indexatorias ilegales.

Como es muy claro, estamos dando ejemplos que encabezan los principales actores del sector inmobiliario del país quienes, al percibir una demanda sostenida, idearon mecanismos de venta adecuados para armar, a partir de allí, buenos proyectos. Y lo cierto es que el público está convalidando esos formatos. En efecto, todos sabemos que hay inflación y, toda vez que queramos comprar un departamento en construcción, deberemos admitir esquemas contractuales flexibles bajo los cuales el riesgo emergente no recaiga solamente sobre el desarrollador, porque en ese caso virtualmente no habrá proyecto.

Seguramente cada uno de estos emprendimientos tiene su propia fórmula con ventajas y desventajas respecto de otras. Sin duda, ninguna es perfecta, entre otras cosas porque la alta inflación hace que todas las cosas se alejen aceleradamente de la perfección. Los fideicomisos al costo se acercan más, por su propia naturaleza, a los esquemas asociativos bajo los cuales un grupo de inversores se junta para encomendarle a profesionales y contratistas la realización de una obra. El modelo de Irsa es diferente. Allí el adquirente no es un socio del proyecto (a veces encubierto en los fideicomisos al costo), sino un verdadero comprador, que firma un contrato a precio determinable, no determinado, al menos por un porcentaje del valor y, en el caso de Caballito, con un tope asegurado.

No es este el espacio para profundizar en estas cuestiones, pero que sin lugar a dudas deben ser profundizadas por todos aquellos que hoy quieran lanzar proyectos al mercado. Pero sí es pertinente señalar cómo se están haciendo actualmente las cosas y remarcar que: a) Irsa-Cyrela vendieron todas las unidades de Horizons, b) Caputo y Pegasus vendieron decenas de departamentos de DosPlaza de esa misma forma, y c) abundan ejemplos de fideicomisos al costo que se colocan en un 100% entre inversores a velocidades sorprendentes. Es lícito preguntarse si estos desarrollos terminarán bien, si los adquirentes convalidarán los costos finales, que sin duda serán más altos a raíz de la inflación, si habrá litigios o si todo se cerrará felizmente. Nadie lo puede saber. Solo cabe plantear que los principales players del país están operando de este modo y que el mercado lo está aceptando.

En conclusión
Si Usted no es una gran empresa constructora sino un simple inversor minorista en proyectos inmobiliarios, con 50 o 100.000 dólares para invertir en un dos ambientes, una oficina o una unidad de un condo hotel, sepa que Usted es el protagonista de todas las elucubraciones, reflexiones, estudios y análisis que devoran las mentes de las súper estrellas del real estate doméstico. Como nadie puede pensar seriamente en hacer viviendas para los que realmente las necesitan, para la clase media y la clase baja que solo podrían adquirirlas si hubiera hipotecas (que no hay ni habrá), el epicentro de nuestro sector sigue pasando por los inversores, no por los bancos ni por ningún otro lado.

¿Qué tiene que mirar Usted, como inversor, antes de tomar la difícil decisión de pasarse del cash a los ladrillos? En mi opinión debe evaluar bien los proyectos. Corren tiempos difíciles e inciertos, no aptos para desarrollos estructurados con altos niveles de apalancamiento emergentes de proyecciones optimistas de preventa, canje de tierra por metros a valores altos o promesas de rentabilidades livianas y tentadoras. Es el momento de ver proyectos más conservadores en los cuales los desarrolladores sean solventes, tengan resto patrimonial y puedan controlar las principales variables de su negocio ante situaciones de inestabilidad, que sin duda existirán.

Siempre es igual, los americanos dicen “fly to quality”, y la incierta realidad actual nos obliga a pensar de esa forma. Ello no quiere decir que haya que ir al segmento de viviendas de lujo, salvo en nichos muy específicos. Por el contrario, en términos generales creo que ese sector ya está en la cresta de la ola. La calidad pasa por otro lado, y hay que saber buscarla. Pero lo más importante es que hoy en día la inversión inmobiliaria no está en condiciones de prometer altos retornos rápidamente, de modo que hay que desconfiar de quienes los ofrecen.

Invertir en ladrillos es lo que ciertamente recomiendan los manuales para protegerse de contextos de alta inflación. Y eso es verdad en general. Pero en particular hay que saber ver en qué proyecto uno entra, quien está atrás, si es solvente, si ha hecho proyecciones razonables de evolución de costos y de ventas, y si es capaz de cabalgar en arenas movedizas. El real estate en Argentina tiene buenos “fundamentals”, como nuestra macro beneficiada por el precio de la soja, pero con eso solo no alcanza.


Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Viernes 2 de mayo de 2008.

JORNADA ROSARIO



.
Puntuación Promedio: 4.51 - votos: 33
Por favor tómate un segundo y vota por este artículo:

Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo

REPORTE INMOBILIARIO TV

Informate al instante

Reporte Inmobiliario

Valor metro cuadrado por manzana

Suscribete a nuestro newsletter semanal