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El valor de los inmuebles agrícolas

En los últimos siete años se viene registrando un aumento constante del valor de la tierra agrícola a moneda constante, que representó una “rentabilidad por tenencia “digna de envidia para cualquier otro activo inmobiliario.



Como es lógico, el mercado tradujo en valor económico la rentabilidad y seguridad del “activo campo”.

Incluso ese amesetamiento en las cotizaciones que planteaban los operadores inmobiliarios rurales a finales del 2006 y principios del 2007, justificado en la disminución de demandantes al aparecer nuevas alternativas de inversión en otros sectores (financiero, construcción, obra pública, etc), y en una composición del mercado con los partícipes tradicionales ,con el alejamiento de los “ campesinos de ocasión ” que buscaron durante los primeros años del siglo un resguardo a su capital, tuvo corta vida.-

De los U$S 8000 por hectárea agrícola en la zona núcleo que se registraba en el 2006, se pasó a cotizaciones de U$S/ha de 12.000 en el último trimestre del 2007.- Incluso con ese incremento del 50% eran pocos los dispuestos a desprenderse de sus inmuebles.-

La demanda sostenida de materias primas a nivel mundial llevó el valor de los granos a cotizaciones óptimas.- La rentabilidad de la tierra en valores absolutos se incrementaba constantemente y todo hacía suponer que los contratos de arrendamiento del 2008 avalarían las cotizaciones de la hectárea agrícola.-

En las primeras charlas entre arrendatarios y arrendadores en los primeros meses del año, se manejaban valores de arrendamiento de 20 qq de soja por hectárea en la zona núcleo, sin que nadie saliera espantado. Y con esos ingresos a la tasa de rentabilidad promedio registrada en los últimos años, los U$S/ha 12.000 no eran una incongruencia.

Además se registraba una demanda sostenida por campos en arrendamiento, lo que hacía suponer que la mayor porción de la torta quedaría en manos de los dueños de la tierra.

Precio de productos altos, gran demanda de tierra por parte de los contratistas que tendrían un buen rendimiento económico de la campaña 2007/08, buenas expectativas y buen humor: los ingredientes necesarios para valores de la tierra altos (lo que no quiere decir mercado activo).

Pero el 11 de marzo del 2008 se dio a conocer la Resolución 125 del Ministerio de Economía que modificó las expectativas de rentabilidad.

Más allá de sus impactos económicos, la medida adoptada por el Poder Ejecutivo modifica un factor fundamental en el comportamiento del mercado inmobiliario: El humor. Cuando la ola viene optimista, los que están piensan en quedarse y los que no entraron en el momento oportuno, analizan la mitad de la botella llena en lugar de la mitad vacía.-

No obstante, no es previsible que en el corto plazo se registre una disminución marcada en el valor de la hectárea. Los mercados inmobiliarios no reaccionan inmediatamente ante cambios bruscos en las expectativas. Es de esperar incluso que la demanda por tierras en arrendamiento se mantenga.

Pero es indudable que las retenciones móviles modifican negativamente los márgenes de rentabilidad. Entre otros varios factores, la tierra productiva vale por lo que produce y, de no surgir cambios importantes, ni los operadores más optimistas esperan un mercado tan activo como imaginaran en los primeros diez días de marzo.

Ing. Agr. Enrique Cortelletti
ex Presidente UNIÓN PANAMERICANA DE ASOC. DE VALUACION
ex Presidente INSTITUTO ARGENTINO DE TASACIONES
cortelletti@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 14 de abril de 2008.

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