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España: el cambio de ciclo inmobiliario y SIMA 08

Durante más de una década los valores inmobiliarios en España no dejaron de crecer. La apreciación de los valores año tras año sumado al financiamiento fluido sostuvieron una expansión de construcción sin precedentes.
Ahora, el escenario cambió y sus actores buscan un nuevo reacomodamiento, dentro del cual aparece reforzada la opción de expansión hacia mercados emergentes fuera de España.
Las cifras y los valores del mercado español. Los mercados emergentes en SIMA.



Insistentemente durante una década toda cifra que medía niveles de actividad en el mercado inmobiliario español crecía año a año. Por contrapartida, lo único que bajaban eran los tipos de interés de las hipotecas y los requisitos para acceder a un crédito hipotecario. Así, la palabra ”hipoteca” ofició de estandarte para la avanzada de demanda que capturó al incesante número de viviendas en oferta que se incorporaba alentada por el incremento de los precios en el mercado.

EL CICLO CAMBIÓ

Los tipos de interés se incrementaron, los sueldos generales no admiten el pago de más cuota, los precios ya no sólo se mueven hacia arriba, ni lo hacen por igual en todas las localizaciones y los tiempos de comercialización se alargan. El mercado busca nuevos niveles de equilibrio entre cantidades y precios, apareciendo también algunos perdedores donde antes sólo se contaba con ganadores.

Ya durante 2007 el ritmo de crecimiento de obras finalizadas se desaceleró en 2.5 puntos porcentuales con respecto al que mostrara el 2006. Así mientras que en 2006 se habían finalizado un 11,6 % más de obras que en 2005, el año pasado sólo se terminaron un 9,4 % más de construcciones que en 2006.

Pero lo que vale advertir para tomar conciencia del tamaño del fenómeno español en material de real estate, es desde el altísimo nivel, desde el cual la actividad se está corrigiendo.

Sólo en cinco años, entre 2003 y 2007 se finalizaron 2.706.949 viviendas, un 1,8 % más de las necesarias para cubrir el déficit de vivienda total de la Argentina (cuantitativo y cualitativo). Nada más que en 2007, en un solo año, se terminaron en España casi el 70 % de las viviendas (641.419 unidades) que cubrirían el déficit habitacional cuantitativo de nuestro país (927.047 viviendas).



Durante 2008 el número de viviendas que se concluirán en España es previsible que sea algo menor debido a la reducción en la cantidad de metros cuadrados que se visaron para construcción de casas, adosados y departamentos durante 2007, que resultó inferior en un 25,12 % a la superficie residencial que se visara durante 2006. Por ahora, la desaceleración se manifiesta más en la intención de poner en marcha nuevas obras ante la nueva situación que en frenar las ya lanzadas, que continúan su proceso por la inercia propia de la actividad de la construcción.



Las cifras abruman. El total de metros cuadrados que se aprobaron en España para construcción de todo tipo de inmuebles durante el pasado año 2007 fue de 125, 2 millones de m2. , lo que significó una reducción del 22,3 % frente a la fenomenal área visada de 161,1 millones de m2 de 2006. Si bien menor, la cifra aún resulta descomunal comparada con el volumen de construcción de la Argentina, en donde durante el mismo lapso del año 2007 se registró una superficie de alrededor de 19 millones de m2, el 15 % de la de España.

DEMANDA Y PRECIOS

El cambio del ciclo aparece reflejado en la estadística del Colegio de Registradores de la Propiedad de España. Según sus datos la cantidad de viviendas vendidas durante el 2007 en España sumaron 788.518 casí un 14 % menos (13.93%) que en 2006 cuando el número de compraventas fue de 916.103.

La mayor reducción se dio en viviendas usadas con un 15.05 % frente a una caida del 12,41 % en la venta de viviendas nuevas.

Del total de viviendas vendidas el año anterior en España una cifra cercana a las 341.250 correspondió a unidades nuevas lo que representa apenas algo más de la mitad de las viviendas que se finalizaron durante el mismo lapso. (53,2 %). Se terminaron casi el doble de las que se vendieron. Este ratio en 2006 había sido del 66,53 %, lo que sería un claro indicador de la sobreoferta actual.

Este fuerte incremento del stock de viviendas generado por construcción comienza a operar en las cotizaciones de mercado de las mismas. Los incrementos de precios se han ralentizado y se comienzan a ver reducciones en algunos valores de tasación sobretodo en lo que respecta a la oferta usada que debe resignar posiciones para llamar la atención frente a las mejores prestaciones de la oferta nueva.



Por ahora, las zonas más caras de las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao y Zaragoza mantienen aún sus precios, según un informe reciente de la empresa de tasaciones Tecnitasa.

Las viviendas más onerosas siguen estando en Barcelona (11.000 €/m2. Paseo de Gracia), Madrid (10.000 €/m2. Serrano), San Sebastián (8.650 €/m2 Hernani y Zubieta), Bilbao ( 7.700 €/m2 Abandoibarra y Plaza de Euskadi), Zaragoza (7.500 €/m2 Paseo de la Independencia y Plaza de España) y Santander (7.500 €/m2 El Sardinero).

Donde se aprecia algún descenso significativo según TecniTasa, es en Marbella, que baja su máximo de 7.250 en 2007 a los 6.800 euros en 2008- Puerto Banús), Pamplona (Pío XII, Yamaguchi de 4.500€/m2 a 4.300) y Teruel (Zona Carrel, Zona Arrabal, Zona San Julián de 1.600 €/m2 a 1.450).

(clickee aquí para bajar archivo completo de precios por localidad)

SIMA 2008
Dentro de este escenario donde ya se asume el cambio de ciclo, se realizará una nueva edición del Salón Inmobiliario de Madrid en donde se abordarán y profundizarán estrategias para enfrentarlo, dentro de las cuales aparece la opción de expansión hacia mercados emergentes. El este de Europa, Mexico, Panamá, Brasil, Uruguay y Argentina, entre otros, se postulan como destinos para suplantar la porción de los negocios inmobiliarios que comienza a reducirse dentro de España.

Los cinco días que durará la muestra y el ciclo de conferencias es cuando menos una muy buena oportunidad para estar atento, informarse y aprender. Particularmente el mercado inmobiliario español es “un caso” para seguir de cerca. Un verdadero caso de estudio, para comprender y medir como se alinean, interactuan, reaccionan, se modifican y evolucionan distintas variables como ingresos, crédito, tasa, demografía, inmigración, extranjeros y legislación, entre otras.

Público en general, profesionales del sector, empresarios privados, instituciones, cámaras y gobiernos de distintos paises se darán cita en ese ámbito de Madrid tratando de informarse sobre opciones de inversiones inmobiliarias e incluso cerrar nuevos negocios o empezar a tejer alianzas para desarrollos futuros.

Los 103 millones de euros que ingresaron a la Argentina en concepto de compras de inmuebles durante todo el año 2007, son insignificantes frente a los movimientos interfronterizos de capital destinados a inversiones inmobiliarias. Representan menos del 35 % del dinero que los españoles destinaron a adquirir inmuebles sólo en noviembre del año pasado (297 millones de euros) y es apenas el 3,5 % de la inversión que realizaron en bienes inmuebles en el extranjero entre enero y noviembre del 2007 lapso en el cual, según el Banco de España, la cifra ascendió a 2.937 millones de euros.

Argentina puede y debe incrementar el interés incipiente hacia las inversiones inmobiliarias desde el exterior. No es fácil, cuesta hacer comprender a la distancia la posibilidad de hacer negocios en la Argentina. Tal vez ahora opere a nuestro favor, una de las lecciones que deja la crisis financiera desatada a partir de las hipotecas subprime en USA con ramificaciones mundiales, que es la de haber dejado al descubierto que las crisis y los problemas no son privativos de las economías menos desarrolladas. Problemas tenemos y tendremos, pero también ventajas.

Recursos naturales, humanos y un valioso stock físico y cultural juegan a nuestro favor en forma muy competitiva para atraer inversiones hacia las distintas localizaciones de nuestro país. Buenos Aires, puede oficiar como puerta de entrada pero las posibilidades no se agotan allí, donde por el contrario recién comienzan. Las opciones ligadas al turismo, a la hoteleria tradicional, a condo-hoteles, al fractional, a segunda residencia, a oficinas, a logística, se suman a los emprendimientos residenciales de alta categoría y a la vastedad de tierra disponible (reconocida y admirada por los extrajeros) que surgen y podrían multiplicarse en la Patagonia, Mendoza, Córdoba, Rosario, el noroeste y el noreste argentino.

La participación en salones y foros inmobiliarios internacionales como SIMA, son una buena oportunidad para hacer conocer lo que ofrece un país en materia de Real Estate. Es un eslabón necesario, imprescindible, aunque no suficiente para actuar con la fuerza de una cadena integrada que tracciona inversiones hacia el país de origen. Rentabilidad, cumplimiento y un clima de negocios afín sustentable en el largo plazo harán en definitiva definir al inversor.

Reporte Inmobiliario viajará a España para informar, mediante el envío de cuatro boletines especiales diarios, cómo se vive la nueva realidad inmobiliaria en ese país, y cubrir en forma directa todo lo que acontezca en la nueva edición del Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA 2008.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 7 de Abril de 2008.

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