Informes > OPINION CALIFICADA > La historia real de +5411 PUERTO MADERO  A ESTRENAR

La historia real de +5411

Algunos diarios publicaron la semana pasada artículos confusos sobre la venta de +5411. ¿Cuál fue el cuestionamiento? Por Damián Tabakman



Simplemente que un hábil y joven grupo de developers logró adquirir un lote a buen precio un par de años atrás en Puerto Madero, para iniciar de inmediato un intenso trabajo de agregación de valor, y luego de ese laborioso proceso, está hoy consiguiendo venderlo, ganando plata lícitamente.

En efecto, cuando G&D adquirió la parcela 10 en Dique 1 en Puerto Madero, asumió el riesgo de tomar la iniciativa de destrabar un tremendo conflicto jurídico que llevaba años sin resolverse, involucrando a los ahorristas de un banco quebrado, el juez federal que llevaba la causa, la sucursal local del banco más grande del mundo y la Corporación Puerto Madero, entre otros.
Pero además, el lote tenía sus problemas no menores que hoy, con ZenCity, Madero Harbour y el propio +5411 lanzados, con calles abiertas e infraestructura en ejecución, pocos recuerdan. Lo cierto es que cuando G&D compró el terreno a muy buen precio, no encontró al vendedor desprevenido. A esa parcela solo se podía llegar en bote cruzando el dique o en auto por atrás del casino, entre camiones y asentamientos informales.
Además, los usos que la municipalidad admitía para esa fracción eran sumamente limitados, de manera que había que tener el coraje de invertir muchos millones de dólares en efectivo para ver si alguna vez eso se destrabaría. Los inversores que convocó G&D para acompañarlos en la compra, ni siquiera creían que eso fuera realmente Puerto Madero, que para muchos terminaba en el Sofitel.

Pero G&D tuvo la audacia y la visión, y convocó a inversores que creyeron en ellos por su larga experiencia como arquitectos y desarrolladores, con actividad en Buenos Aires, Punta del Este, la Patagonia, Miami y Orlando. Y a través de un fideicomiso, pusieron el proyecto en marcha.

Luego vino la amansadora de la municipalidad. Un año y medio de trámites para lograr la aprobación del proyecto tal como se presentó el primer día. Una gestión que debería llevar meses, se extendió eternamente. Las malas lenguas hablan de los vecinos de Dique 1 con proyectos competitivos pretendiendo lanzarse antes al mercado, que hicieron todo lo que estuvo a su alcance para que la aprobación no saliera en plazos normales.

Pero afortunadamente se logró, y paralelamente se impulsó la apertura de las calles, se sumó a un grupo desarrollador de gran prestigio, solvencia y trayectoria como es Farallón, y se elaboró un proyecto espectacular de la mano de uno de los arquitectos más importantes del mundo. Además se hizo mucho marketing: se incorporó una cadena hotelera internacional y se armó un show-room como no se había visto antes en Buenos Aires. Bien presentada, ahora todos la pueden apreciar: la parcela 10 es probablemente la mejor de Puerto Madero.

EL MERCADO

Mientras la saga municipal devenía, el mercado inmobiliario local cambió. Pero el plan de negocios original que se les había presentado a los inversores contemplaba financiar buena parte de la obra con preventas y con créditos bancarios, como era habitual en esa época.
Sin embargo, cuando todo estuvo listo para empezar a construir, la preventa se convirtió en una especie en extinción y los préstamos, con la crisis internacional, se hicieron inaccesibles o al menos anti-económicos.
Obviamente una opción era solicitarles a los inversores que hicieran un nuevo aporte de capital. Se podría haber transformado el proyecto en un fideicomiso al costo.
Adicionalmente, la demanda en Puerto Madero dejó de pasar por lo residencial y comenzó a centrarse en el mercado de oficinas. Pero en ese negocio no hay nada de preventas, de manera que es necesario invertir mucho más dinero para hacerlas.

En pleno debate interno de opciones y alternativas de financiamiento, en el que se barajaron modalidades de todo tipo, surgió, hace poco, una buena oferta de compra de todo el proyecto, en cabeza de una constructora de primer nivel. Los inversores la evaluaron a conciencia, negociaron como corresponde, e incluso se reunieron en asamblea, y por abrumadora mayoría decidieron aceptarla y salir, capitalizando una buena ganancia.

Al respecto cabe hacer una importante aclaración: el enorme trabajo que realizaron los desarrolladores desde que adquirieron el lote hasta que apareció la oferta, no sólo consistió en hacer y aprobar un proyecto e invertir en marketing y publicidad. También implicó concretar decenas de ventas de unidades. Ese fue un tema muy delicado al considerar la transacción en cuestión, y obviamente se privilegió esta oferta frente a otras, que quizás podían haber sido más rentables para los inversores, pero que no aseguraban la continuidad de los contratos celebrados con cada comprador con boletos vigentes.
Todo fue tenido en cuenta en esta operación: a) Los inversores originales ganarán plata al vender el proyecto; b) Los compradores de las unidades verán, en manos del nuevo developer (que es uno de los más prestigiosos del mercado) cómo se respetan todos sus derechos; y c) Incluso los adquirentes del proyecto estarán satisfechos porque habrán entrado a un buen valor, que no es el máximo que podrían haber pedido los developers, simplemente porque se están transfiriendo obligaciones futuras, y eso tiene un precio.

COROLARIO

No hay ninguna duda que lo que han hecho los developers de 5411 es lo que se llama “desarrollar”. Lo que esta gente está concretando es la esencia de la actividad de un emprendedor: comprar bien un terreno, agregarle valor y realizar la ganancia. Saber cuándo salir es clave en este negocio.
La única condición ineludible para que la modalidad elegida por los developers de 5411 sea bien ponderada, es que se hagan las cosas bien, con prolijidad y total honestidad, respetando los intereses de todas las partes involucradas y cumpliendo con las obligaciones asumidas.

A mi criterio, sin estar en el bolsillo de ellos ni en la intimidad de su contabilidad o de sus asesores legales, creo con franqueza y desde afuera, que así lo están haciendo, y que no se merecen en absoluto ciertos artículos de parte de la prensa.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Viernes 10 de Marzo de 2008.






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