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La tierra en Rosario

De relevamiento de terrenos en la ciudad de Rosario, surge que la incidencia de la tierra oscila entre U$S 61 y U$S 410 por cada m2 vendible. Se impulsa un nuevo código urbano más restrictivo que cambiara todos los índices de la construcción, este es resistido por las cámaras del sector y los colegios profesionales. Acceda al detalle de la muestra con 114 casos.



Con el fin de relevar tierra con potencial edificable en la ciudad de Rosario, se ha tomado como base a 9 zonas que se encuentran en pleno auge con gran cantidad de edificios en construcción. La búsqueda comprendió no sólo terrenos baldíos, sino también se incluyó a inmuebles construidos que por su FOS o FOT, son ofrecidos a la venta directamente como terrenos para desarrollos en propiedad horizontal.

Es importante aclarar que existe un proyecto de modificación del Código Urbano (*) que incidiría directamente en la capacidad construible y la posibilidad de demolición de algunos inmuebles.
Por tal motivo los valores de los lotes aumentan permanentemente, debido a que las restricciones que se impondrían con el nuevo Código a aplicar en el área central y 1° anillo perimetral dejarían muchos lotes sin posibilidades de construir y/o se elevaría la incidencia del terreno con el cambio del FOT.

Los anuncios anticipados de cambios en el código de planeamiento generaron que barrios que se ubican por afuera del 1° anillo, como son Echesortu, Arroyito, zona del Alto Shoping, que históricamente fueron de viviendas unifamiliares estén modificando su densidad y morfología, con la construcción de edificios en altura.



Existe resistencia al nuevo Código por parte de los colegios profesionales, empresarios de la construcción y cámaras inmobiliarias. La principal advertencia que largan es la referida a la catalogación de edificios o fachadas a preservar y al cambio a la reglamentación vigente que permite retiros de la línea de edificación que posibilita elevar la altura del edificio.

La mayor cantidad de lotes en venta se localizan en el centro, donde es factible la mayor capacidad edificable, lo que hace que el valor por M2 sea de los más altos, dado que tiene un Fot 5 y considerando los anchos de calle se pueden construir edificios de entre 9 a 12 pisos. En ese sector céntrico encontramos las zonas con valores mas altos : Parque España, Barrio Martin, Av. Pellegrini y Bv. Oroño y aunque sus cotizaciones pudieran ser juzgadas como desmesuradas, para la ciudad de Rosario, lo cierto es que las operaciones se concentran en esa zona. En ese sector se mantiene el FOT pero se permiten alturas superiores, fundamentalmente sobre las avenidas costaneras como son Rivadavia, Wheelright y Libertad, donde es posible construir mas de 20 pisos y donde de hecho se encuentran en construcción o en proyectos las torres mas altas del interior de Argentina.

También se relevó una importante cantidad de lotes en venta en el 1° anillo perimetral al que denominamos “Macrocentro”, en ese sector con un FOT de 3,5 se alcanzan alturas promedio de 7 pisos, en terrenos entre medianeras, aunque en ese sector se localizan lotes con importantes dimensiones (donde existían galpones que fueron relocalizados) en los que es posible la construcción de torres. Se trata de una de las zonas más buscadas y codiciadas por quienes quieren realizar una inversión fuera de la zona céntrica y que generalmente pertenecen al segmento medio-alto. Dentro del macrocentro, Pichincha sigue ocupando un lugar de vanguardia para constructores y emprendedores que buscan una alternativa distinta (símil Palermo Viejo de Bs As).

Por estar cerca del centro, quienes elijan el macrocentro para vivir, tendrán diversidad de líneas de transporte que conectan con el radio céntrico así como con otros puntos de la ciudad. En las proximidades se encuentra el Parque Independencia, facultades privadas ubicadas sobre la Avenida Pellegrini, el Edificio de Tribunales, los clubes Gimnasia y Esgrima y Provincial y un poco más retirado, la cancha de Newell’s Old Boys.

En el caso de “Pichincha”, aparecen gran cantidad de emprendimientos inmobiliarios con cercanías a la Facultades de Medicina y Odontología, La Terminal de Ómnibus Mariano Moreno e importantes lugares para el esparcimiento y la vida gastronómica. En ambos casos el valor de venta oscila entre u$s 1000 y u$s 1100 el mts2; no existiendo prácticamente diferencia entre el precio de lo nuevo y el usado. Por ende, adquirir un departamento de una propiedad horizontal en estas zonas tiene un valor por m2 similar al que uno debe pagar si desea adquirir una vieja casona apta para reciclar.

Se exceptúa de la zona macrocentro “la Liberia”, donde se manejan valores mas bajos debido a que se trata de un sector en vías de renovación alrededor de la “Ciudad Universitaria”, donde aun se encuentran áreas degradadas.

La zona con mayor desarrollo y donde se ubican los emprendimiento mas importantes de la ciudad es “Puerto Norte”, área perteneciente anteriormente al puerto y al ferrocarril, donde se instaló el Shoping Alto Rosario; en ese sector están en construcción las torres Dolphines, Condominios del Alto, el proyecto de La Maltería, etc. Estos emprendimientos están cambiando el barrio, anteriormente residencial unifamiliar hoy con varios edificios en construcción de entre 3 y 5 pisos de altura. El sector descripto se conecta al norte con Arroyito donde al igual que “Echesortu” existe una gran cantidad de lotes en venta. Se presume que con el nuevo Código Urbano, las inversiones inmobiliarias se trasladaran a estos barrios, relativamente cercanos al centro de la ciudad, ambos con centros comerciales, sedes bancarias, escuelas y el equipamiento necesario.

Acceda a planilla con muestra de 114 casos de terrenos en venta en la ciudad de Rosario. Incluye para cada caso: dirección, barrio, valor, superficie, FOT, sup. Edificable, incidencia, datos comercialzador y teléfono

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 3 de Marzo de 2008

ANEXO:

(*)La nueva Normativa corresponde al área Central y al Primer Anillo Perimetral, dos sectores muy significativos de la ciudad. En ambas áreas, se proponen las siguientes estrategias:

1.-Concentrar los edificios en altura manteniendo un criterio de heterogeneidad y restableciendo un orden basado en una lectura de las tendencias de transformación registradas.

2.-Garantizar condiciones ambientales aceptables.

3.-Preservar la presencia de la vivienda individual en los barrios consolidados.

4.-Preservar las áreas o edificios de carácter patrimonial.

5.-Inducir a la unificación de lotes para posibilitar el desarrollo de proyectos de carácter diferencial mediante la incorporación de nuevos tipos edilicios y la creación de nuevos espacios públicos.

A partir de la definición de estas nuevas normas se pretende reconstruir la imagen de la ciudad con un criterio de heterogeneidad, reordenando alturas y recomponiendo los espacios públicos existentes definidos por los ensanches de veredas y recovas .La propuesta presentada regula la morfología edilicia de la ciudad de acuerdo con los siguientes criterios generales:

1.-Establecimiento de índices de edificabilidad acordes con el carácter de los distintos sectores de la ciudad y con los procesos de transformación o conservación que se pretenden.

2.-Reducción de índices y/o alturas en ciertas áreas con la finalidad de proteger su calidad urbanística y ambiental.

3.-Concentración de mayores alturas en determinados corredores urbanos.

4.-Proposición de nuevas formas de disposición del volumen edificado y utilización de tipologías edilicias en función de las políticas de transformación o conservación propuestas. Los inmuebles de protección directa, dentro de un tramo, no admiten la demolición de viviendas. En tanto, cuando existe uno de protección indirecta, sí se admite la demolición entre los inmuebles y la altura debe ser similar a la que existe en ese tramo.

5.-Unificación de lotes para el desarrollo de proyectos especiales que renueven distintas áreas urbana: predios de más de 2500 metros, sobre los que se podría edificar hasta 60 metros previa negociación con la Secretaría de Planeamiento en forma directa.

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INDICES EDILICIOS

El Código Urbano, estipula tolerancias en el índice edilicio, de acuerdo a las dimensiones y la ubicación del lote.

ENTRE MEDIANERAS
En la zona céntrica, los lotes con superficie menor a 200m2, se toman como 200m2. En los sectores analizados, PUEDE INCREMENTARSE LA SUPERFICIE CONSTRUIBLE HASTA UN 10%.

EN ESQUINA
Para lotes menores a 300m2, puede incrementarse la superficie construible hasta un 33%. En los que poseen superficie superior a 300m2, se aplica el 33% a 300m2, aplicándose solo el índice correspondiente al resto de la superficie.

La altura está en relación al ancho de calle. A modo informativo: para calles de entre 12 y 18m de ancho se establece una altura máxima del doble del ancho de la misma. Para arterias con ancho mayor a 18m se estable una altura máxima de 36m., existiendo excepciones sobre algunas avenidas como Pellegrini, Córdoba, Libertad, Weelwright, etc.






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