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Venta de F. O. T.

La idea parte de permitir separar el Fot de la parcela en la que se asienta implementando mecanismos de redistribución de la capacidad constructiva, como una herramienta aplicable para solucionar desequilibrios urbanos y factible de intercambiar en el mercado.



Si bien el título resulta lo suficientemente claro como para expresar la idea y sus importantes proyecciones dentro de la actividad inmobiliaria, fuera de ella, su concepto si bien también es conocido, su alcance e iguales posibilidades de servicio urbano se encuentran todavía muy poco difundidos.

Urbanistas, Arquitectos, y casi toda la ciudadanía desde hace varias décadas repite las mismas descripciones y diagnósticos voluntaristas para ciertas deficiencias urbanas, pero sin arribar a ninguna propuesta viable.

Esta situación se debe a la falta de herramientas de intervención como la propuesta; la cual tanto a escala urbana, barrial, de recinto, de manzana y de parcela convierten al F.O.T. una vez que se lo libera del suelo en algo así como “arcilla gratuita para modelarlos”.

El suelo será entonces un recurso renovable, (obteniendo por ejemplo nuevos espacios verdes o superficie para otros Usos Generales, como ser escuelas, hospitales, estacionamientos, posibilidad de reparcelamientos, etc.); también la ocupación de la altura será mucho más diseñada y basada en por ejemplo, aumentar el perímetro de los edificios en relación a los espacios urbanos a la vez que ciertas visuales quedarían garantizadas, (al río, parques, sitios de interés urbano, evitar el encierro de los aire y luz linderos, etc), o también realizar intervenciones en el subsuelo para el trazado de subterráneos y otras infraestructuras a mucho menor costo, (no detallándose este aspecto por razones de espacio), al igual que las posibilidades que se abrirían para disolver F.O.T. también sin costo y sin devaluar el valor de las propiedades, (dado que cuando se calculó el F.O.T. a distribuir se omitió el impacto sobre parte de los Usos Generales que produce la población que diariamente se moviliza hacia la ciudad, desde el Area Metropolitana), además casi siempre se lo recalculó con valores mayores.

Dentro del “modelado” de las ciudades también se podría extraer F.O.T. del tejido de las áreas más congestionadas también sin afectar el valor de las propiedades, para reubicarlo luego en otras, (por ejemplo desde Caballito, Palermo, Belgrano, etc. hacia la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires donde actualmente se lo regala en un porcentaje del 25 % en más sobre el propio, también en la altura, enrases, u otros completamientos de tejido donde existe igualmente generosa forma de gestión).

Los respectivos Consejos de Planeamiento Urbano de cada jurisdicción determinarán además de su distribución, realizada en base a las características de la ciudad consensuada y los derechos constitucionales de equidad que asisten a todos los propietarios dentro de una misma zonificación, su posterior redistribución según las áreas o parcelas de extracción y recepción de F.O.T. ( y en sus distintos valores). Además deberán realizar los sistemas gestión, y de control de gestión, sugiriéndose inscribir al F.O.T. en el Registro de Propiedad y basarlos fundamentalmente en los intereses opuestos de terceros, como cualquier otra propiedad.

Cabe recordar que existen antecedentes de movilidad de F.O.T en países europeos mediante el complementario cobro de tarifas preferenciales en la altura, en la Ciudad de New York y en el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual si bien se encuentra vigente es sólo para las áreas de Protección Histórica dado que nunca ha sido reglamentado y por ello utilizado, situación debido a “posibles usos discrecionales relativos a la corrupción”, pero se aclara “que una adecuada legislación podría ser una solución a este riesgo”, debiéndose “dar una discusión técnica a tales fines”.

Los trabajos a realizar en el aspecto legislativo y en el diseño urbano pueden ser en diversos niveles de complejidad, pero seguro pertenecen al mayor aquellos que forman parte de los conocidos diagnósticos y descripciones.
De nosotros depende.



Arq. Alberto Enrique Szécsi
Autor del libro “Reciclado de Ciudades”
(Editorial Nobuko)
aeszecsi@yahoo.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Sábado 16 de febrero de 2008.

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