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El valor de los terrenos

Los terrenos han sostenido su cotización a lo largo del año pasado, a pesar del incremento del costo de la construcción que conspira contra sus cotizaciones, no obstante a partir de marzo del año pasado se observa una tendencia hacia el amesetamiento de los valores..
Relevamiento de más de 200 terrenos en la Ciudad de Buenos Aires, 76 de los cuales con cotizaciones superiores al millón de dólares.



La tierra vale por lo que produce. Esta máxima no es sólo aplicable a los campos productivos sino también a los lotes urbanos. En estos últimos en lugar de quintales de soja, se extraen metros cuadrados de departamentos, de locales o de oficinas. El valor de “la producción” y los costos para obtenerla resultan la fórmula primaria más directa en la valuación de la tierra.

El mercado de tierras tiene particularidades muy distintivas con respecto al resto de los bienes raíces. Si bien su precio de venta está relacionado directamente al valor y costo del producto al que dará lugar, la finitud de su oferta es determinante en el precio. Se trata de un bien escaso, con una localización y situación irrepetible. Esta circunstancia en una ciudad polarizada como Buenos Aires, juega a favor del precio de los lotes ubicados en los barrios donde la demanda se hace presente.

La normativa municipal que pesa sobre el lote es el otro factor determinante que le otorga plusvalía al suelo y que opera también como factor que agudiza su escasez, ya que las reglamentaciones determinan la distribución de la cantidad de m2 construibles, por zonas, calles o avenidas.

Por otra parte, el precio del suelo urbano en el mercado tiene una evolución sumamente procíclica, directamente proporcional al ritmo y concentración de la actividad de la construcción.

Escasez, capacidad edificable y concentración de demanda convivieron en soledad y confluyeron a favor del incremento del valor de los lotes en los barrios donde más se construye, por lo menos hasta mediados del 2006.

A partir de entonces, comenzaron a actuar en el mercado algunas fuerzas que contrarrestan el impetuoso avance de los precios del suelo. La inseguridad normativa se hizo presente alterando el desempeño de la actividad. Amparos, suspensión de permisos de construcción, complicaciones y dilación de las aprobaciones de proyectos erosionaron el precio del suelo, dilatando su comercialización y sumando complicaciones a las ya complejas negociaciones que involucra la venta o integración de un terreno para un desarrollo constructivo.

La elevada inflación de los costos de construcción, que alcanzó un 21,4 % interanual según el Indec, operó también destemplando el ánimo de los desarrollistas, impactando sobre la racionalidad de sus flujos de fondos haciendo inviable avalar determinados valores de tierra.

Los precios de venta de las unidades construidas avanzan a una velocidad más reducida, los tiempos de comercialización son algo superiores y ya durante el 2007 el ritmo de proyectos presentados para construir en la ciudad disminuyó. Hoy, el viento ya no sopla sólo a favor del precio de la tierra como lo hiciera durante los años 2004, 2005 y parte del 2006.

Pero, esto no implica que los propietarios estén dispuestos a resignar o ceder significativamente con respecto al precio de sus tierras ya que priorizan valor por sobre velocidad de venta en función de no contar, en general, con apremios que los obliguen a vender.

Así las cosas, se avecina un mercado en el que habrá que aportar aún más esfuerzo, habilidad, trabajo y voluntad en las mesas de negociaciones donde se involucre a lotes sin alto grado de diferenciación ubicados en las zonas más demandadas de la ciudad o bien descubrir aquellos de calidad en zonas alternativas.


ANALISIS Y PLANILLA EXCEL CON DETALLE DE 215 TERRENOS EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES


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CODIGO URBANO


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 4 de Febrero de 2008.


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