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El Real Estate atrae en Argentina

Damián Tabakman nos afirma que aun no han aparecido mejores opciones que la inmobiliaria para los inversores “la gente mantiene en Argentina una propensión histórica a ahorrar en inmuebles, que quizás hoy ya no se vea más en EEUU ni en Europa”



El 2007 que termina no fue precisamente el mejor año que se recuerde para el real estate en el mundo. Por el contrario, fue el peor en décadas. Los augurios que se venían haciendo sobre las burbujas inmobiliarias en España y en EEUU, comenzaron a materializarse en el segundo semestre. La progresiva suba de tasas de interés terminó desencadenando la crisis de las hipotecas sub-prime americanas, con coletazos en todas partes del mundo y un final que aun no es claro. De hecho, aunque en los países desarrollados se estén tomando medidas excepcionales que evidencian la gravedad de la situación, aun no está claro si verdaderamente lograrán ser eficaces.

Lo que sí resulta evidente es el desprestigio creciente del real estate a nivel global, luego de años de haber sido una de las estrellas del mundo de las inversiones en todos los niveles, desde las grandes corporaciones hasta millones de individuos en las grandes capitales del mundo, que tan solo con alguna capacidad de ahorro y endeudamiento, se capitalizaron significativamente. Litros de tinta se gastaron en libros de auto-ayuda y manuales que explicaban cómo enriquecerse fácilmente “flippeando” departamentos en preconstrucción en Miami o comprando propiedades con leverage a tasas bajísimas, a la espera de una suba de valores, en el convencimiento que los precios solo podían aumentar. Y realmente muchos ganaron fortunas en esto hasta ahora.

Sin embargo, en Argentina esa realidad internacional no impactó de igual modo ni en forma directa. También aquí venimos de años de alto nivel de actividad, con tasas de crecimiento sectorial que superaron los record históricos. Puerto Madero parece un sitio del primer mundo y replica una tendencia global que ahora parece opacarse. Pero lo cierto es que en los últimos meses se empezó a percibir una desaceleración de los ritmos de venta que muchos explican por el aumento de los precios de las propiedades a estrenar que los desarrolladores impusieron a la luz de los fuertes incrementos de costos, para sostener una rentabilidad razonable. Incluso algunos hablan de sobre-oferta de inmuebles y de escasez de compradores genuinos con capacidad de demostrar impositivamente el origen de sus fondos ahorrados.

El reciente cambio de gobierno nacional y comunal hizo que, durante todo el período pre-electoral, se generara una situación de incertidumbre a consecuencia de la cual mucha gente postergó sus decisiones de inversión y ello obviamente también retrajo la actividad. Incluso el contexto político que vivimos le dio espacio a una serie de reclamos barriales contrarios a la construcción de nuevos proyectos (en especial, las torres). Así se generaron procesos que fueron llamados “corralitos urbanos”. Ello generó una incertidumbre adicional entre los desarrolladores inmobiliarios quienes, al ver una demanda debilitada, costos por las nubes, rentabilidades desdibujadas e incertidumbres urbanísticas, decidieron esperar antes de iniciar nuevos emprendimientos.

Este escenario no pareciera ser la consecuencia directa de la crisis mundial del real estate, pero tampoco puede considerarse como algo totalmente ajeno. Es claro que las realidades son diferentes. Las inversiones inmobiliarias en los países desarrollados crecieron por más de una década basadas en el crédito barato y en una demanda creciente, muy incentivada por los mismos inversores en activos hipotecarios securitizados. Cuando las tasas empezaron a subir, la ecuación se complicó aceleradamente, muchos préstamos entraron en mora, en espacial el segmento sub-prime, y debido a la compleja ingeniería financiera con la que se fondeaba la operatoria, no está resultando tan fácil reordenar la situación, como es cada vez más obvio.

Aquí la situación es diferente. El primer elemento a tener en consideración es que localmente no hay deuda asociada a las propiedades. Los emprendimientos se hacen virtualmente solo con equity en diversos formatos: inversores en preventa, aporte de terreno contra metros, etc. Entre los adquirentes sucede lo mismo. Históricamente los argentinos no ahorraron en los bancos argentinos. La alta volatilidad de nuestra economía y el tremendo impacto negativo que ello ha tenido sobre la actividad bancaria, hicieron que la gente buscara espacios alternativos para sus ahorros de largo plazo. La crisis del 2001 agravó esta percepción a un nivel probablemente nunca visto. En el marco de ese fenómeno crecieron por años geométricamente los recursos de los argentinos en el exterior, tanto en inversiones financieras como inmobiliarias.

Pero en los últimos años varios elementos se conjugaron para desalentar esta situación.
Por un lado los bajos niveles de tasas de interés dejaron de ser un incentivo.
Adicionalmente muchos bancos de gran prestigio se vieron afectados por diversas crisis de credibilidad, y esta última de las hipotecas sub-prime coronó la tendencia. Por lo demás, un ahorrista con tan solo cien mil dólares líquidos, de los cuales en este país hay muchos, no es fácilmente admitido por una gran entidad del exterior, y menos aun si no se trata de fondos totalmente blanqueados, cosa que es muy generalizada en nuestro medio. A la luz de lo antedicho, las preguntas que tenemos que hacernos para entender la realidad actual y futura del real estate local actual, son: ¿Hay ahorro doméstico?, y en caso afirmativo, ¿cómo ahorra la gente?

Obviamente en una economía de un tamaño razonable como la argentina, y con una clase media urbana de porte, hay ahorro. La volatilidad histórica (casi patológica) que padecemos, hace que la gente sea más conservadora que en otros sitios: el futuro de cada familia debe ser cuidado por cada familia, con prescindencia de cualquier acción que pueda hacer el gobierno de turno en materia previsional. Y frente a esa realidad, los argentinos probablemente ahorren más que otros. Pero además, con una economía que viene creciendo a tasas chinas gracias al elevado precio internacional de los commodities, hay mucha gente que ha recuperado su capacidad de ahorro.

Es evidente que no se trata de los empleados con ingresos pesificados, ni siquiera de los niveles gerenciales de las compañías. Los más beneficiados por la coyuntura actual son otros, entre los que se destacan los que tienen actividades vinculadas a los commodities y el campo. Pero también están los industriales que sustituyen importaciones o que exportan, los comerciantes que venden productos para este sector o para el renacido turismo internacional, los profesionales asociados a esas actividades, etc.

Es claro que la economía tiene un alto nivel de actividad desde hace ya varios años y paulatinamente ese proceso viene derramando sus beneficios. Incluso las presiones sindicales, que hoy en día son fuertes, han traído como consecuencia la recomposición salarial de muchos que antes tenían sus ingresos retrasados, actualmente mejorados. Los niveles de venta de muchos productos duraderos, como automóviles o electrodomésticos, que también son récord, así lo acreditan.

De la mano de ese fenómeno, no hay duda que hay ahorro doméstico regenerado. A la salida de la crisis del 2001, el stock de ahorros que se salvó de la pesificación y del default fue rápidamente a ladrillos. En esa época, llevar la plata afuera era muy difícil, especialmente por montos no muy importantes como tenía la mayoría. Las tasas tampoco lo alentaban, y la gente percibía que las propiedades estaban baratas, de modo que comprar inmuebles era percibido como algo muy atractivo. Esa lectura del mercado generó el primer boom de la construcción: fue simplemente la transformación de cash en ladrillos.

Hoy en día, varios años después, la situación es diferente en muchos aspectos, pero conserva puntos de contacto. Por un lado, ese stock se agotó pero se generó nueva riqueza producto del crecimiento económico. Por otro, los proyectos inmobiliarios ya no prometen la misma rentabilidad por las razones que se describieron al principio, pero no han aparecido mejores opciones. Estamos en un contexto de turbulencias financieras en el mundo, de modo que llevar dinero al exterior, para una familia de clase media con un ahorro líquido moderado, no es una alternativa que se mire seriamente. Los bancos tampoco. Por descarte, vuelven a aparecer los ladrillos, incluso a pesar de nuestras propias turbulencias locales, políticas y económicas. Pero además los inmuebles surgen como una alternativa de inversión basada en la idea de resguardar el capital, de modo que la expectativa de rentabilidad es prudente y realista, acorde a lo que puede producir verdaderamente un desarrollo en la actualidad.

En síntesis, la gente mantiene en Argentina una propensión histórica a ahorrar en inmuebles, que quizás hoy ya no se vea más en EEUU ni en Europa. Se compran propiedades en pozo, en general en fideicomisos al costo. Cuando la obra se termina gracias al aporte de todos los fiduciantes, se ponen los departamentos en venta a un precio que satisfaga la expectativa de rentabilidad planteada. Si se logra, todos festejan e inician una nueva obra. De lo contrario, las unidades se alquilan o se conservan vacías. Cabe recordar que los costos de mantenimiento en Argentina son relativamente bajos, incluyendo los impuestos y los gastos de portería y servicios públicos, que están todos pesificados y recién ahora se empiezan a actualizar. Como además no hay que pagar una cuota hipotecaria, los inversores admiten conservar sus departamentos en el tiempo sin bajar los precios.

Pero además a mi criterio hay chances que la rentabilidad de los proyectos progresivamente mejore a la par del incremento de los costos. Quiero resaltar al menos tres elementos que operan en este sentido, que son: a) el crédito hipotecario, que vuelve a estar en la agenda política del gobierno que acaba de asumir como una asignatura pendiente; b) las AFJPs, que empiezan a evaluar la posibilidad de invertir en proyectos de real estate y c) con el cambio de gobierno comunal en Buenos Aires, se anuncian planes de transformación urbana, en especial en la zona Sur, lo cual permitirá abrir nuevos y buenos mercados, donde la tierra aun no es tan cara.

En conclusión, en mi opinión la actividad inmobiliaria en el mercado local es sustentable. La demanda de los últimos años puede sostenerse a futuro. La falta de opciones de inversión y la generación permanente de nueva riqueza de la mano del crecimiento de la economía, traen como consecuencia que la gente siga viendo a los ladrillos como la mejor alternativa.

Nuestro país presenta muchas oportunidades para hacer inversiones en real estate, en especial para quien se oriente a los segmentos con mayor potencialidad. El desafío de los promotores, como siempre, es construir lugares atractivos donde la gente quiera vivir, siendo gestores de proyectos novedosos, creativos y cosmopolitas. Para ello, tienen que ser los responsables de imponer nuevas formas de habitar y una mejor calidad de vida, para ser apreciados como un motor de inversión genuino y de ahorro confiable.

Está muy claro que en la era de los commodities a precios astronómicos, de los que hoy vive la economía argentina de cara al mundo, el hábitat no es un commodity. Un dos ambientes no es igual que un plazo fijo ni un tres ambientes es una caja de ahorro en dólares. Los desarrolladores no fabrican la suma aritmética de una estructura de costos: terrenos más obra, más utilidad.

Por el contrario, la tarea pasa por el valor agregado, por las ideas, por la imaginación y la creatividad. Por hacer productos amigables para la gente, que quiera y pueda comprar, que muera por comprar. El contexto que viene no será fácil, habrá que sobrellevar el desprestigio que los inmuebles se han ganado en el mundo y habrá que demostrar que nuestra realidad local es diferente.

Considero que se viene una etapa en la que se destacarán los verdaderos inversores inmobiliarios, los que sepan comprar cuando la mayoría quiera vender y los que sapan ver la potencialidad de un sitio que la gente común crea degradado.

Llamo “inversores de verdad” a los que entran cuando el temor por la inflación, las turbulencias políticas domésticas y una posible recesión en los países centrales, desalientan a los demás. Llegó la hora de estos inversores de verdad, que son los que se deciden ahora a serlo y a hacerlo, logrando buenos precios en sus adquisiciones. Con su ejemplo se sostendrá la preferencia de los ahorristas (la gente) por el real estate, siempre y cuando no los defraudemos, hagamos las cosas bien, con profesionalismo, con honestidad y con mucha imaginación.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Miércoles 2 de Enero de 2008.



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