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Perspectivas 2008

El mercado inmobiliario en 2008 se perfila como un escenario dentro del cual se profundizarán algunos cambios evidenciados en el año que termina. Selectividad, calidad, asociatividad y precio final acotado aparecen como las variables a considerar en un año en el cual se deberán despejar las incógnitas políticas en materia de vivienda, planificación urbana y financiación.
EDITORIAL Y ENCUESTA A REFERENTES DEL SECTOR



No fue un año fácil el 2007, más bien complicado, trabado, sumamente menos eufórico que el año 2006, pero, al menos termina con un mínimo saldo a favor con cantidades de compraventas en niveles muy similares que el 2006.

Año de cambios el 2007, en el que se atravesó muchos frentes de tormenta y todavía no se arribó a un horizonte despejado en materia inmobiliaria-constructiva. Gran parte de las turbulencias se repetirán en un 2008 que marcará definitivamente que rumbo tomará el mercado inmobiliario, si es posible ampliar el volumen de la inversión en real estate o bien se mantendrá dentro de los niveles alcanzados en 2007 o incluso aún algo por debajo.

En un contexto en el que las autoridades económicas esperan similares niveles de inflación que los sufridos durante este año que termina, con aumento de costos de construcción que superaron largamente a la inflación minorista, los precios de las unidades que se encuentran en construcción y los de las que se inicien replicarán en alguna medida esos aumentos.

La luz amarilla que se encendió promediando el 2006 con respecto a los precios de los terrenos, se transformó en roja en la segunda parte del 2007. La suma de incidencia de tierra y costo de construcción creció peligrosamente, amenazando la factibilidad de llevar adelante nuevos proyectos y reduciendo la rentabilidad original proyectada en los que ya se encontraban en marcha. El crecimiento de los costos de construcción que se repetirá durante 2008, impedirá incluso avalar los valores pretendidos por la tierra fijados durante el 2007, obligando incluso a revisar hacia la baja los precios de aquellos lotes que no cuenten con una situación sumamente selecta o diferencial. Por otra parte, vale la pena recordar que en la ciudad de Buenos Aires, a partir de Julio, deberá solicitarse para proyectos de vivienda la factibilidad de todos los servicios públicos (agua, luz y gas) en las oficinas de los prestadores correspondientes. Dicha situación complejizará los expedientes sumando costos más que reduciéndolos, induciendo a descontarlos del precio del terreno.

Los reclamos hacia la construcción de edificios que pasaron a mal llamarse en todos los casos “torres” y la falta de un debate serio, profundo y responsable sobre el crecimiento de la ciudad, no allanan ni trasparentan el camino de las nuevas construcciones en determinadas zonas. La tendencia que se evidenció durante este año, con edificaciones en otros barrios menos beligerantes y de menor valor de suelo se verá seguramente afianzada en el próximo año.

El aumento de costos, opera también cuando se analiza la cantidad y composición de la demanda potencial, avalando una reducción de las superficies de las unidades, con vistas a obtener un producto de valor final acotado. Aquellas unidades que por su escaso metraje alcancen un valor final inferior a los U$S 100.000, concentrarán a la mayor porción de compradores, atrayendo a inversores que buscan diversificación y también a usuarios finales.

La tendencia hacia la asociación entre desarrolladores o bien entre estos y fondos de inversiòn de diverso origen, se profundizará durante los meses venideros con el objeto de obtener financiamiento y escala de negocios, permitiendo por añadidura ampliar el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios hacia productos de renta ligados al uso comercial y de oficinas. Diversas localizaciones del interior del país, seguirán apareciendo como un campo fértil para el crecimiento de emprendimientos residenciales premium, turísticos y desarrollos mixtos que unan áreas comerciales y de logística.

Párrafo aparte merece el tema precios. Es difícil esperar una baja generalizada. Por el contrario, al aumento de costos mencionado se une la situación de propietarios no endeudados, que se moverán dentro de un contexto de economía en crecimiento, los cuales difícilmente acepten reducciones de precio a la hora de decidir realizar su activo ya que no se encuentran apremiados, hallándose en una situación diametralmente opuesta a la de los hiperapalancados y endeudados compradores e inversores de EE.UU y de mercados europeos, con riesgo de estanflación en algunos de ellos.

Por el contrario es previsible cierta apreciación en los departamentos chicos tanto usados como nuevos; en aquellas unidades de mayor superficie que se destaquen por su calidad y en departamentos y casas dentro de ubicaciones no centrales.

Particularmente las viviendas sobre lote propio, en muchas localizaciones, se encuentran con precios relativos muy competitivos con respecto al monto que se pide por el mismo metraje en departamentos y al costo de reposición (construcción) de su superficie habitable. Cabe señalar, además que el comprador de una casa no sólo está adquiriendo el servicio u explotación (renta) habitacional de su superficie construida, sino también el recurso tierra sobre el que se asienta la superficie construida, con el plus adicional de la ausencia de cargos fijos por expensas, las que por otra parte aumentarán a tono con el incremento de los sueldos de los encargados, de los servicios y algún probable ajuste de tarifas. Los PHs o departamentos tipo casa que cuenten con una adecuada organización funcional seguirán capitalizando a su favor la ausencia o reducido costo de gastos mensuales por mantenimiento y servicios comunes.

Los espacios de cochera, cada vez más escasos en áreas densamente pobladas, serán cada vez más apreciados, consolidando el fuerte incremento de precios locativos y de venta en zonas densas y premium, que ya se vivió a lo largo del año que termina.

No obstante, no todo el mercado se moverá hacia el alza con tasas elevadas como en años anteriores - lo cual alentó el aumento indiferenciado de precios - acusándose la tendencia hacia la selectividad por precio o bien por calidad.

Los valores de los alquileres residenciales continuarán hacia el alza, como correlato de la imposibilidad de acceso a créditos asequibles al bolsillo medio para la compra de la primera vivienda.




Resultados de encuesta realizada a 1099 usuarios de ReporteInmobiliario.com


Renglón aparte merece justamente el crédito hipotecario. Sin instrumentación de un plan sustentable a largo plazo con intervención proactiva del Estado, difícilmente la demanda crezca notoriamente por esta vía durante el 2008. Más allá de que es factible que durante el año próximo se tomen medidas para alentar el crédito a la vivienda, su instrumentación y efecto en el mercado no se vería de inmediato. De no ser así, por la vía exclusiva de la banca privada, no es esperable flexibilizaciones en materia de financiación hipotecaria, a pesar de ello el leve y paulatino crecimiento del crédito seguirá durante el 2008, a tasas similares a las del 2007.

El año 2008 aparece a poco de su comienzo, como un año bisagra, dentro del cual se definirá el despegue definitivo de la industria del real estate en los años posteriores o bien su amesetamiento dentro de los actuales niveles.

La primera parte del año será definitoria en este sentido de la mano de las acciones, actitudes y planes que pongan en marcha las autoridades de los poderes ejecutivos y legislativos recientemente asumidos.

Así, dentro de los meses iniciales del 2008 se testeará finalmente la relevancia que se le asigne a la vivienda y a la construcción privada dentro de la política general del gobierno nacional y sus pares provinciales y municipales y permitirá contar con una mayor certidumbre del panorama macroeconómico dentro del cual se moverá el sector y advertir si existirán o no políticas micro orientadas a fomentar su crecimiento.

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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 24 de diciembre de 2007

ENCUESTA DE OPINION A REFERENTES DEL MERCADO:


FERNANDO EZQUERRO “se requieren regulaciones que permitan otorgar créditos a los adquirentes de vivienda a plazos de 20 o 30 años, a tasas de interés de un dígito, y un mecanismo claro y transparente de subsidios a la demanda para la población menos pudiente”

MILAGROS BRITO “La diferenciación en los productos es a mi criterio la clave de las ventas”

HECTOR D´ODORICO “Sostengo que el nivel de actividad va a continuar porque el público elige al ladrillo como resguardo de su capital”

ROBERTO TIZADO “Los valores de las viviendas nuevas irán aumentando acompañando el aumento de los costos de la construcción e incluso aumentarán en dólares en la medida que éstos no acompañen la inflación”

DIEGO DONNELY “estimo que la actividad va a continuar en un ritmo de crecimiento moderado, acentuándose o continuando la tendencia actual”

MARIO GOMEZ “en mercados sobreofertados hay serias posibilidades de bajas de precios”

GERVASIO RUIZ DE GOPEGUI “Desde el ámbito público, y en virtud de propender un aumento de la actividad, se deben trabajar en dos ejes fundamentales: financiamiento y planificación territorial”

GUSTAVO LLAMBIAS “para oficinas los valores locativos se mantendrán o incluso aumentarán, por la presión de la demanda”

GUSTAVO MASSARO “creemos que es necesaria una acción conjunta entre el sector público y el privado para poder mejorar las líneas de crédito”

FRANCISCO FERNANDEZ DE LA PUENTE “en 2008 vamos a seguir generando nuevas opciones de financiamiento, apuntalando nuestras líneas tradicionales y el préstamo flexible o de pozo para compra de departamentos o construcción en barrios cerrados sin escrituración”

DAMIAN TABAKMAN “Las expectativas son muy favorables para 2008. El nuevo gobierno parece empezar a tomarse en serio la asignatura pendiente que supone la falta de financiamiento hipotecario”

FLORENCIA AGUILAR “los valores locativos de las oficinas como consecuencia de la escasa oferta continuaran en alza”

MIGUEL PATO “sólo un milagro podría mantener el nivel de actividad de años anteriores en el 2008”

GERARDO VACCARO “hoy las viviendas en countries se venden por debajo del valor de reposición”

ENRIQUE CORTELLETTI “El valor de la hectárea agrícola en Argentina es hoy similar a la del corazón maicero de Estados Unidos, y cuatro veces superior al de Santa Cruz de la Sierra en Bolivia…”

JUAN CARLOS FRANCESCHINI “si se lograra mantener un nivel de inflación razonable, todos los engranajes del mercado funcionarán aceitadamente”

DANIEL MINTZER “le pedimos al estado transparencia y reglas claras”

ARMANDO PEPE “en locales continuara la demanda y los valores estarán estables a no ser en ubicaciones TOP donde continuaran creciendo”

ALEJANDRO GINEVRA “Hoy encontramos vacancia cero en arterias como Av. Santa Fe, Florida, Cabildo y obviamente en zonas Premium como Puerto Madero y Av. Alvear”

ALEJANDRO BADINO “hoy día existe oferta crediticia pero no hay suficiente demanda”

EZEQUIEL CAMPS “Creemos que se mantendrán los niveles de actividad del segundo semestre del 2007”

JORGE ANTUNEZ VEGA “la palabra “burbuja” es muy difícil que pueda encontrarse dentro de nuestro ámbito”

RODRIGO FERNANDEZ PRIETO “me parece que los valores durante el próximo año van a tener un fuerte ascenso”



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