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Nubes, nada mas

Está llegando el momento del balance, y esta vez viene por partida doble. Se junta fin de año con la renovación de autoridades comunales y nacionales. Algunos medios hablan de nubarrones por venir, por mi lado, admito que a mi criterio se viene una época diferente para nuestro sector. Y ya hay algunos indicios que me llevan a pensar eso.



En primer lugar, quiero destacar que los últimos días hemos escuchado, en el almuerzo de fin de año de la AEV, al futuro responsable de Desarrollo Urbano de Macri, arquitecto Daniel Chain. Dijo claramente que tan pronto como asuman van a empezar a promover en serio el crecimiento de la zona sur de la ciudad. Pero no lo harán con aumentos de FOT o reducciones de impuestos. Ambas cosas fallaron en el pasado, está demostrado. Lo harán con obras de infraestructura que realmente revitalicen el sector y que alienten a los desarrolladores a hacer proyectos en la zona, donde la tierra no es tan cara, las condiciones de cercanía y accesibilidad son excelentes, y el atractivo patrimonial e histórico para reciclar y poner en valor, es único en toda la urbe.

También escuchamos en los últimos días, al Presidente del BCRA, Martín Redrado, en la apertura y el cierre del seminario internacional que esa entidad rectora organizó sobre financiamiento de la vivienda. Allí dijo que los bancos públicos están llenos de dinero con depósitos del propio sector público invertidos en activos líquidos (unos 50.000 millones de pesos), que deberían ser destinados a préstamos de largo plazo en general e hipotecarios en particular, en condiciones razonables para la gente, no como las líneas que actualmente se ofrecen en el mercado. Redrado no solo habló de esta problemática como una verdadera prioridad gubernamental, sino que además detalló la existencia de recursos financieros que suman unos 160.000 millones de pesos y que desde diferentes ámbitos (AFJPs, bancos públicos, compañías de seguros, etc.) deberían destinarse a dar financiación de largo plazo.

Por último, no es un dato menor la puesta en vigencia del famoso inciso “q” de la última reforma provisional (Ley 26.222 de marzo del 2007, instrucción SAFJP 17 de octubre 2007) que obliga a las AFJPs a invertir como mínimo el 5% de su cartera, que ya llega a los cien mil millones de pesos, en proyectos productivos entre los cuales están los de real estate.

Los developers y el sector público

Venimos de años de mucho trabajo, pero sin contar con el apoyo del sector público. Hemos estado construyendo para nuestros inversores, pero por lo visto a contramano de las autoridades de turno. Desde la AFIP, que nos ve como un foco de evasión, hasta el gobierno comunal, que alentó las manifestaciones anti-torres, pareciera que los developers hemos logrado un nivel récord de actividad, sustituyendo al sistema financiero como la gran caja de ahorro de los argentinos, a pesar de todo.

Pero pareciera que esto empieza a cambiar . Cuando los últimos jefes de gobierno de Bs. As. hablaron del desarrollo de la zona sur a través de la Corporacion del Sur, lo que lograron fue una caja para financiar la política y un par de torneos de tenis. Pero algunos desarrolladores con coraje, para la misma época, hicieron Palermo Hollywood sin depender de ningún incentivo estatal.

Las futuras autoridades comunales, tratando de poner fin a una ciudad llena de baches y dominada por los cartoneros, prometen un estado de animo diferente frente a nosotros. Incluso las autoridades nacionales están comprometidas con esto mismo: hacer semejante evento internacional, como el que promovió Redrado, con especialistas de todas partes, para hablar de préstamos hipotecarios, NO ES POCO.

Como siempre, hubo presentaciones más optimistas y otras sombrías, que nunca faltan. Pero es evidente que si virtualmente todos los países de Latinoamérica le han encontrado la vuelta a la financiación del sector inmobiliario, no veo por que acá tiene que ser imposible. Ya no se trata de compararnos con EEUU o con España. De hecho, ambos mercados sufren sus propias crisis con la burbuja de real estate y las hipotecas sub-prime. Pero si nos comparamos con Chile, Perú, Brasil, México o Colombia, no podemos dejar de reconocer que las limitaciones que aquí vemos como infranqueables al desarrollo del mercado hipotecario, tienen solución en países hermanos, en especial si el sector público se pone el desafío al hombro.

Pero desde la perspectiva que nos toca asumir, lo más importante es que los desarrolladores dejemos de ser vistos como enemigos de la sociedad . No sólo no lo somos, sino que además somos más conscientes que nadie que lo que edificamos tiene que ser apreciado, valorado, demandado y comprado por la gente. Nuestro desafío es construir lugares atractivos donde la gente quiera vivir. Hay que decirlo claramente: en los últimos años nos cansamos de construir para nuestros inversores. Como teníamos gente dispuesta a comprarnos en pre-venta, armábamos nuestros emprendimientos. Y así armamos decenas de miles de emprendimientos. ¿Para quienes? Para los inversores, para que ellos pusieran sus ahorros en ladrillos ante la falta de alternativas mejores.

Por eso, muchas veces no nos preocupó mayormente que algunos vecinos se quejaran. Solo nos inquietamos porque se ponía en juego la seguridad jurídica de nuestros inversores. ¿Y los compradores ? Y los futuros usuarios de esas unidades ? Ausente sin aviso.

Se acabó…

Les digo que se acabó. Así como exigimos ser vistos como sinónimo de crecimiento de la ciudad, como gestores de proyectos novedosos, creativos y cosmopolitas, como responsables de imponer nuevas formas de habitar y una mejor calidad de vida, así como queremos ser apreciados como un motor de inversión genuino y de ahorro confiable, tenemos que hacerlo seriamente y con profesionalismo.

En la era de los commodities a precios astronómicos, de los que hoy vive nuestra economía de cara al mundo, tenemos que admitir que el hábitat no es un commodity, nunca lo fue . Un dos ambientes no es igual que un plazo fijo ni un tres ambientes es una caja de ahorro en dólares. Los desarrolladores y los arquitectos tenemos que empezar a darnos cuenta que lo que fabricamos no es la suma aritmética de una estructura de costos: terrenos más obra, más utilidad. Lo nuestro pasa por el valor agregado, por las ideas, por la imaginación y la creatividad. Por hacer productos amigables para la gente, que quiera y pueda comprar, que muera por comprar.

No podemos hacer obras ajenas al sentir de la gente, por el contrario la gente debe apropiarse de nuestras obras, debe sentirlas como propias de verdad. Solo así tendremos argumentos contra los movimientos anti-torres y anti-real estate. No hay ninguna duda: la economía sigue creciendo y en consecuencia la demanda de viviendas e inversión inmobiliaria allí está, firme, al alcance de la mano. Si apareciera el crédito hipotecario, se multiplicaría. Es un hecho. La absorción fluida de los fideicomisos al costo así lo acredita. Es cierto, hay inflación, suben los costos, los precios de la tierra están por las nubes, se vende poco y se habla de sobre-oferta.

Estoy convencido que si quedamos atrapados en esa ecuación, es porque no estamos haciendo bien las cosas. Trabajemos con responsabilidad social, con creatividad, con inteligencia, simplemente usando la cabeza, y así tendremos un excelente 2008.



Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 3 de Diciembre de 2007.



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