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Créditos hipotecarios: la cuenta pendiente

El crédito hipotecario sigue siendo la materia pendiente dentro del mercado de inmuebles residenciales en la Argentina. Luego de los ajustes y endurecimientos de las líneas de financiamiento hipotecario practicadas durante los últimos meses por los principales bancos y el incremento de los valores de las viviendas el importe de la cuota para la compra del mismo inmueble supera hoy en más del 20 % a la que debía abonarse hace poco más de un año atrás.



Una multitud de variables son las que deben considerarse y alinearse con el fin de buscar líneas de acción para recrear un mercado de crédito hipotecario en la Argentina.

El tema no es fácil. Amalgamar los montos necesarios para la compra de la vivienda, con los ingresos del mayor número de posibles tomadores, a largo plazo y en un contexto de inflación no es tarea nada sencilla, pero no por ello imposible. En otras latitudes diagnosticaron que problemas enfrentaban e implementaron soluciones. En algunos casos se hechó mano a la caja del estado y se subsidia a una demanda previamente calificada, en otros casos se aplicaron fórmulas de actualización, se fomentó por distintos medios la securitización de hipotecas, se abonó el camino para los Fondos de Pensión, etc.

En Argentina, no se ha consensuado todavía un plan serio y a largo plazo en la materia. El crédito hipotecario para vivienda ha seguido la lógica del mercado, sin el incentivo o aliento necesario para que la Banca Privada pueda, deba y quiera asumir un rol agresivo como originante de este peculiar mecanismo de financiación.

Peor aún, la crisis subprime y la inflación vernácula confluyeron hacia un endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito bancario para la compra de una vivienda, a partir de setiembre último. Así, la cuota a pagar al tomar un préstamo para comprar una casa o un departamento aumentó, a partir de esa fecha, en algo más de un 5 % en el caso de hacerlo adoptando una tasa variable y más del 30 % en algunas líneas de financiamiento a tasa fija.

El aumento de tasas operó así, lamentablemente a contramano del camino que se debe transitar para facilitar y flexibilizar el acceso a la primera vivienda para aquellos que cuentan con niveles medios de ingreso, incidiendo no sólo en el mayor costo a asumir por el pago de la cuota sino también obrando de manera negativa a la hora de calificar por el aumento de la relación porcentual con relación al ingreso que implica esa mayor cuota.

Si al aumento de tasas se suma el incremento sufrido en los valores de venta de los inmuebles la situación al finalizar este 2007 es más complicada aún que la que se transitaba por el 2006. Así, la cuota a abonar por un préstamo para la compra del mismo departamento de tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires, insume si se tomara hoy el crédito en el mismo banco, un costo promedio superior al 21 % que el que arrojaba al hacerlo en Agosto del 2006. Necesitándose para esa misma línea hoy contar con un ingreso de $ 4.010 mientras que el necesario para calificar en 2006 era de $ 3.328

Por otra parte, el pago de la cuota por un préstamo hipotecario a tasa variable nóminal del 9 % y efectiva anual del 12,06 %, a 20 años por el 75 % del valor de un departamento excede en casi un 55 % el monto a abonar por el alquiler mensual de esa misma vivienda. Hace poco más de un año atrás ese diferencial estaba en torno del 46 % promedio.

Pero no todo aparece como negativo, por lo menos en términos nominales. Si se recurre a las estadísticas de ingresos promedio para la ciudad de Buenos Aires elaboradas por el Sistema integrado de Jubilaciones y Pensiones para salarios privados registrados con el proporcional devengado de sueldo anual complementario, la cantidad de años de sueldo que se debe insumir para comprar un departamento de tres ambientes usado medio se mantiene constante en torno a un plazo que ronda los 7 años e incluso en algunos barrios debido al menor ritmo de crecimiento en los precios de las unidades resulta aún menor.

Sin duda se deben abordar innumerables aristas, para diagnosticar adecuadamente la situación y encontrar las soluciones más adecuadas. Capacidades técnicas y recursos humanos para sumar ideas y proyectos desde el ámbito privado no faltan, pero la voluntad política resulta indispensable para brindar el marco para la puesta en acción de mecanismos que tiendan a mejorar la accesibilidad del crédito para la compra de vivienda.

En este sentido el Banco Central de la República Argentina, está dando una señal auspiciosa al organizar un ciclo de conferencias con el foco puesto en el crédito hipotecario, con el fin de reflexionar sobre prácticas instrumentadas en otras latitudes y contextos, sacar conclusiones y elaborar propuestas para nuestro mercado. La actitud del BCRA, es positiva considerando su rol como superintendente de entidades financieras y regulador del sistema bancario y es desde este rol desde donde pueden aparecer parte de las soluciones dentro de un marco de política de estado de vivienda al que se debe integrar.


EL DETALLE DE LAS CIFRAS: cuadros comparativos del comportamiento del crédito hipotecario años 2005-2006-2007


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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 26 de Noviembre de 2007.

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