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De un optimista a un pesimista

Respuesta a Cachanosky. El economista Roberto Cachanosky publicó el último sábado una nota en el suplemento de Propiedades de La Nación que, en mi opinión, asume una postura típica de los economistas. Allí describe que lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario es perfectamente sabido por todos los economistas y es un clásico de Manual de Economía. Escribe: Damian Tabakman



Por suerte los economistas son economistas y los hombres de negocios son empresarios, porque de lo contrario estaríamos fritos. La larga nota se titula: “Un contexto menos favorable” y resume una serie de explicaciones y razones por las cuales nuestro sector afronta un 2008 lleno de nubarrones, entre los que se destacan la falta de hipotecas y las tremendas limitaciones para recrearlas, costos de obra inflacionados, sobre oferta de unidades, precios de venta que no siguen subiendo pero que ya están al alcance de pocos argentinos, rentabilidad desmoronada para las empresas constructoras, etc.

Pero en su propio discurso uno puede encontrar una contradicción estructural respecto de la cual quiero llamar la atención. Cachanosky nos dice que, según los manuales de economía, cuando en un sector con bajas barreras de entrada alguien detecta un buen negocio, rápidamente otros lo copian elevando la oferta de modo que, en cierto momento, los precios tienden a bajar y la rentabilidad termina disminuyendo.

Es verdad que esa dinámica teórica describe razonablemente bien lo que ocurrió en nuestro sector en los últimos tiempos. Pero cabe destacar algunas particularidades. En primer lugar armar un proyecto inmobiliario no es tan fácil ni tiene barreras de ingreso tan débiles. Recordemos, aunque sea obvio, que cualquier edificio que tratemos de construir supone invertir millones de dólares, que no se encuentran a la vuelta de la esquina ni surgen de financiamiento bancario fluido y barato (una especie inexistente en Argentina).

De hecho, hay que conseguir esos fondos de inversores que le tengan confianza al desarrollador y que luego estén afectados al proceso constructivo durante al menos un par de años, que no es tan poco tiempo en un país como el nuestro, sobrellevando todo tipo de dificultades que supimos conseguir, entre las que se encuentran los corralitos constructivos, las políticas gubernamentales “anti-torres”, las cambiantes normas impositivas, la imposibilidad de indexar - en una actividad que por naturaleza genera contratos largos-, el descalce de monedas (dado que la venta se hace en dólares y los costos se pagan en pesos expuestos a la alta inflación sectorial), etc. Decir que esto es fácil es simplemente una ingenuidad.

Pero al mismo tiempo, debemos reconocer que muchos se han lanzado a construir y que en los últimos años hemos alcanzado un nivel récord de actividad. ¿Qué lo motorizó? ¿Gente con vocación de vivir en mejores departamentos? Solo en parte. En su gran mayoría fueron inversores. Pero en los últimos dos años ya no fueron los inversores que tenían ahorros en el colchón sobrevivientes de la crisis, sino nuevos ahorros emergentes de una economía que ha venido creciendo a tasas muy altas (tasas chinas), generando todo un segmento de población con renovada capacidad de compra y falta de mejores opciones de inversión.

El caso típico es el de un comerciante o un profesional con cien mil dólares ganados. Ese señor percibe a la propiedad como la mejor inversión a su alcance. La historia le da la razón, en especial la salida de la Convertibilidad. No entiende de altas finanzas, la bolsa le resulta algo totalmente ajeno, los bancos le dan alergia, los dólares se desvalorizan día a día y no hay donde guardarlos, llevarse la plata afuera se ha vuelto muy complicado, en especial para una suma tan pequeña a la vista de los grandes bancos internacionales, que además han perdido credibilidad cuando hasta se despide al presidente del mayor banco del mundo por mala gestión.

En síntesis, los inmuebles aparecieron y siguen apareciendo en la mente de miles de inversores minoristas como una gran alternativa de inversión, quizás la mejor. Por supuesto que hay al menos dos tipos de comportamientos típicos: los inversores más conservadores, que compran una unidad usada en Barrio Norte, Palermo o Caballito para alquilarla, y los más ambiciosos, que entran desde el pozo en un fideicomiso al costo, por ejemplo, buscando una mayor rentabilidad a futuro.

¿Qué ha cambiado ahora respecto de lo que teníamos un par de años atrás?

La respuesta es obvia y Cachanosky la resume bien. Los costos subieron, los precios no, hay mucha oferta y la rentabilidad se diluyó. Sin embargo, la pregunta que Cachanosky no se hace ni responde es cómo seguirá la película. Él sugiere que sin hipotecas no tenemos salida y que además no tendremos hipotecas. Mi lectura del mercado es totalmente diferente.

En primer lugar, creo que en nuestro país la propensión de la gente a ahorrar en ladrillos seguirá igualmente sostenida. En el mundo desarrollado esto cambió por la crisis de las hipotecas sub prime en EEUU y la burbuja inmobiliaria de ese país y de España. Pero aquí la visión respecto de las propiedades es muy diferente. Siguen siendo el destino privilegiado del ahorro, que por lo demás sigue creciendo en forma proporcional al crecimiento de la economía.

Lo sentimos en la calle diariamente: “la gente no sabe qué hacer con su plata” (es decir, con sus ahorros) y los inmuebles son la mejor alternativa. La mejor prueba y más contundente son los fideicomisos al costo, que se colocan hoy en día con fluidez. ¿Serán un buen negocio para los inversores? ¿El vehículo funcionará bien? ¿Realmente la gente pagará las unidades al costo y podrá luego venderlas más caras? Nadie puede saberlo a ciencia cierta, pero la realidad es que la gente compra este producto de manera generalizada.

Y además ello da lugar a la aparición de una cadena de negocios inmobiliarios: a) El que compra la tierra para después aportarla al fideicomiso con una ganancia luego de haberle agregado valor mediante la elaboración del proyecto, la gestión de sus permisos, la comercialización y marketing, etc.; b) Los profesionales y prestadores de servicios que trabajan alrededor de estos emprendimientos (los arquitectos, las empresas constructoras, las inmobiliarias, los fiduciarios, etc.). Todo ello está sustentado en una demanda de inversores minoristas que hoy en día compran unidades en fideicomisos al costo, quizás con una expectativa de rentabilidad relativamente moderada. Lo interesante del caso es que el formato se aplica para múltiples destinos: proyectos residenciales, de oficinas, condo hoteles, barrios privados, etc. Incluso algunos lo han implementado para shopping centers y para inversiones forestales.

Pero de ninguna forma quiero argumentar que los fideicomisos al costo sean la salida para nuestra actividad a lo largo del 2008. Simplemente estoy dando un ejemplo de un modelo de negocios exitoso que surgió y creció a la luz del contexto actual, como un verdadero invento argentino, tan local como el dulce de leche, y que fue producto de empresarios inmobiliarios creativos (que probablemente no sean economistas), puestos a operar como developers, tratando de encontrar un nuevo nicho de negocios de real estate donde ganar plata.

A diferencia de la perspectiva de Cachanosky, mi visión es que: a) La demanda de la gente por ahorrar en ladrillos sigue igualmente sostenida; b) No comparto su fuerte escepticismo sobre la vuelta de las hipotecas. Creo que el nuevo gobierno se va a tomar en serio el tema y que tendremos alentadoras novedades en ese sentido en breve.

Pero lo más importante es que hoy en día tenemos en el mercado toda una generación de emprendedores inmobiliarios que han crecido mucho en los últimos tiempos, que se han capitalizado y que además se han formado. Tengamos confianza porque es gente con enorme talento para idear nuevos formatos permanentemente, nuevos modelos de negocios, nuevos productos y nuevos proyectos. Van a aparecer y van a capitalizar la demanda que hay por el real estate. Luego, como dicen los Manuales de Economía, otros los copiarán, para que los más creativos se vuelvan más creativos aun, e innoven. Tengamos confianza, el 2008 va a ser muy bueno.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 12 de noviembre de 2007.



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