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Valores inmobiliarios en Argentina, Brasil, Chile y Uruguay

Los precios de las distintas tipologías inmobiliarias y la situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario en general en cada uno de estos países fueron algunos de los temas abordados en el VI Foro on-line organizado por Reporte Inmobiliario.
Datos y cifras concretas de cada país.



En el marco del VI Foro on-line sobre valores inmobiliarios organizado por Reporte Inmobiliario el pasado 18 de octubre, representantes de Argentina, Brasil, Chile y Uruguay contestaron distintas inquietudes acerca de los precios y la situación del mercado inmobiliario en cada país.

Precios de venta, alquileres, costos de construcción y valores de tierra fueron algunas de las inquietudes planteadas que fueron respondidas en tiempo real por: el Lic. Mario Gomez (Argentina – Director de Toribio Achaval), el Ing. Eduardo Rottmann (Brasil – Contacto Consultores), el Arq. León Sedaca (Chile – Tecnitasa) y el Sr. Julio Villamide (Uruguay – Consultor y editor de Revista Propiedades).

Durante la hora que permaneció on-line las alternativas del foro fueron seguidas por 763 asistentes promedio, con un pico de 945 internautas al cierre del mismo.

Los temas destacados
VALORES DE UNIDADES EN TORRES CON AMENITIES Y SEGURIDAD (TORRES JARDÍN)

En Montevideo las torres jardín lanzadas al mercado este año, se ubican en un rango que va desde 1.200 a 2.500 U$S/m2, dependiendo de la zona, calidad constructiva y amenities disponibles. (Julio Villamide - Uruguay)

En San Pablo, los valores varian de USD 3.000 hasta U$S 5.000, con tendencia de baja del limite superior. Hay tendencia de exceso de oferta. (Eduardo Rottmann - Brasil)

Dado que en Santiago de Chile, el valor de cambio está muy bajo (U$S 1 equivale aprox. a $ 500), los precios de entrada están en una banda que va de los U$S 1.500 a U$S 2000 por metro cuadrado. (León Sedaca - Chile)

Hoy en día en Buenos Aires podemos hablar de valores por metro cuadrado en torres a estrenar entre U$S 1800 y 3000 según la localización. En el caso que se trate de productos en construcción, los inversores pueden ingresar en "el pozo" pagando valores por metro cuadrado desde U$S 1500. (Mario Gomez - Argentina).

VALORES DE VENTA Y ALQUILER DE OFICINAS DE MÁXIMO NIVEL

En Montevideo las oficinas triple A se venden entre 1.700 y 3.000 dólares por metro cuadrado y hay muy pocas. El alquiler mensual por su parte varía entre 14 y 25 U$S/m2/mes. La tasa de vacancia actual en ese segmento es inferior al 5%. (Julio Villamide - Uruguay)

El mercado de oficinas está viviendo un boom en este momento en Santiago (Chile), tenemos la zona de el Barrio El Golf donde los precios de venta van desde 65 UF/m² (U$S: 2.500), la zona llamada Nueva Las Condes está en 56 UF/m² (U$S. 2.100) y en Providencia (el segundo subcentro de Santiago) se encuentra a UF/m². 48 (U$S 1.850). (León Sedaca - Chile).

Las AAA se han recuperado y ahora se alquilan de U$S 30 hasta U$S 50 por m2. Los precios de venta, cuando hay ofertas, varían de U$S 2.500 hasta U$S 4.000. La vacancia está en baja y está hoy cerca de 10%. (Eduardo Rottman – San Pablo – Brasil)

VALORES DE LOCALES COMERCIALES

Los valores más altos de alquiler de locales comerciales se están dando en una calle llamada Alonso de Córdova, llamada “la milla de oro”, se ubican tiendas como el Emporio Armani, Louis Vuitton, Hermés, Ermenegildo Zegna y otros del estilo; un arriendo puede llegar a costar mensualmente un promedio de 0.5 (U$S 19) a 0.8 UF/m² (U$S 30). (León Sedaca – Santiago – Chile)

Todas las ciudades brasileñas tienen calles comerciales fuertes, y también los shoppings centers están en alza. En San Pablo, hay calles de mercancías populares donde el alquiler es quizás más elevado que en shoppings de lujo.
Una calle tradicional en San Pablo de negocios populares es la 25 de Março. De negocios de lujo es la Oscar Freire. Los shoppings top son el Iguatemi y el Higienópolis. En general se espera una rentabilidad de 1 - 1,2 % al mes.
Valores de alquiler varían con el tamaño y la localización, y varían de U$S 25 hasta U$S 100 por m2. (Eduardo Rottman – Brasil).

Fuera de los centros comerciales, no existen calles TOP en la demanda de espacios comerciales en Montevideo. Hace algunos años, hicimos una investigación y los valores más altos (200 U$S/m2/mes) los encontramos en Colón, un barrio de clase popular. Cuanto más pequeño el local y mejor localizado, más alta será la renta mensual. Hoy los valores van desde los 10 a los 30 U$S/m2, pudiendo existir excepciones. (Julio Villamide – Uruguay).

El mercado de los locales comerciales es el menos homogéneo de todos y es difícil hablar de promedios. Por otro lado, el boom del consumo ha empujado los valores locativos de los espacios de retail a niveles muy altos. La oferta se encuentra muy limitada y los propietarios de locales no se muestran propensos a desprenderse de los mismos. (Mario Gomez – Argentina).

COSTOS MEDIOS DE CONSTRUCCION Y DE INCIDENCIA (REPERCUSIÓN) DE SUELO

En Montevideo el costo de construcción de una edificación media ronda los 650 U$S/m2 (todo incluido). La incidencia del valor de la tierra para ese segmento del mercado varía entre 40 y 100 U$S/m2 vendible. Los valores de venta en ese mismo segmento se ubican en el entorno de los 1.200 U$S/m2 (Julio Villamide – Uruguay)

Las incidencias de la tierra varían de acuerdo a la zona en que se localiza. En el caso de la ciudad de Buenos Aires, hay zonas consolidadas en las que se ha llegado a niveles de U$S 1000/metro cuadrado.
Los costos de construcción para calidades promedio se ubican en U$S 600/650 por metro cuadrado, más honorarios, más IVA. (Mario Gomez – Argentina).

Un edificio de calidad media está en un costo del orden de las 15 UF/m² (U$S 580 por metro cuadrado), la repercusión sobre el valor de venta promedia entre un 25% a 30%; razón por la cual, encontrar un terreno de alta constructibilidad en zonas de calidad media, se ha transformado en una tarea titánica (en especial armar los paños de terrenos que cumplan con la subdivisión mínima exigida por el Municipio). (Leon Sedaca – Chile).

PRECIOS UNIDADES TOP

Las mejores zonas inmobiliarias de Uruguay son el frente marítimo de Montevideo y Punta del Este. Allí los valores de venta para el segmento Premium van desde los 2.000 hasta los 4.000 U$S/m2, pudiendo existir algunos casos que perforen esos valores. La media la podríamos ubicar por debajo de los 3.000 U$S/m2. Es un segmento que, al igual que en casi toda la región, ha concentrado buena parte de la nueva producción y por ende ya exhibe algunos signos de saturación. (Julio Villamide – Uruguay)

Si hablas de valores de venta residenciales, te puedes encontrar con viviendas que valen entre UF. 30.000 y UF. 40.000 (U$S 1.100.000 a U$S 1.500.000); hace poco se vendieron departamentos "top" a U$S 1.200.000 en el sector de La Dehesa (nororiente de Santiago - nivel socioeconómico AB). (León Sedaca – Chile).

Departamentos de alto lujo llegan hasta U$S 5.000 por m2 en las regiones nobles de San Pablo o Rio. Es un mercado ya con bastante oferta, con tendencia de baja. (Eduardo Rottman – Brasil).

RENTA ALQUILERES RESIDENCIALES

Hubo una recuperación, hasta el año pasado, en San Pablo, estaba unos 6 o 7% a.a., en ese año está de 8 a 10% a.a. 10 % es considerado el promedio histórico. (Eduardo Rottman – Brasil).

Un departamento usado genera una renta hoy en día de entre un 6% y 8%, principalmente porque las facilidades de compra de departamentos nuevos están muy favorables, sobretodo si son de última generación (mayor tecnología); además, hay mucha oferta de arriendo. Sí debe precisarse, que el mercado del alquiler sigue siendo una opción interesante de negocio, mucha gente prefiere flujo versus la venta del inmueble. (León Sedaca – Santiago – Chile).

Podemos hablar de rentabilidades anuales promedio que se ubican entre el 6% y el 8%. A esto hay que agregar las posibilidades de revalorización (ganancias de capital por vender a precios superiores a los de adquisición). (Mario Gomez – Argentina)

En Uruguay la rentabilidad anual bruta se ubica entre 6 y 9% anual, en dólares corrientes. Existe Libre contratación desde hace décadas, por lo que se puede pactar cualquier plazo y moneda que las partes acuerden. (Julio Villamide – Uruguay).

Si Ud. desea ver en detalle cada una de las preguntas y respuestas del VI Foro Inmobiliario On-line: Valores Inmobiliarios en Argentina, Brasil, Chile y Uruguay CICKEE AQUÍ


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 26 de Octubre de 2007.




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