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El nuevo capitulo de la novela “La crisis inmobiliaria”

Hasta hace un mes atrás todos me preguntaban acerca del estado del mercado inmobiliario, cuanto iba a durar el slowdown en el real estate y si los precios de las propiedades iban a caer como un globo que se desinfla.
Por Fernando Levy Hara



En las notas anteriores ya hablamos suficiente de estos temas. Pero de un día para otro las noticias de los periódicos y las preguntas de la gente cambiaron. El “tema caliente del verano” fue: la crisis del mercado hipotecario. Mucha gente esta confundida con este asunto que saltó a la primera plana en poco tiempo, y todos me preguntan:

• ¿Cuál es el motivo de esta crisis?
• ¿Está relacionada con el bajo performance del mercado inmobiliario el último año?
• ¿Cuantos créditos están en riesgo de no ser pagados?
• En definitiva: ¿quebrará el sistema hipotecario en USA?
La respuesta es: algo tiene que ver…pero no tanto.

Vayamos por partes: ¿Cómo empezó todo?

En el año 2000 se inicia, como ya vimos, un boom en el mercado de real estate de todo el pais, siendo muy fuerte en South Florida, entre otras regiones. Los precios de las viviendas comenzaron a subir, y mucha gente se volcó a comprar propiedades aceleradamente para “no perder el tren”. En el 2003 los precios ya habian subido tanto que mucha gente estaba perdiendo el acceso a una nueva casa, porque sus sueldos no habian aumentado tanto como los precios de las viviendas.

Para no perder a sus clientes las compañías de préstamos se pusieron “creativos”, y crearon una serie de nuevos productos crediticios, a los que se bautizó como “affordability products”. La idea era ofrecer cuotas mensuales bajas, ya que la gente compra si puede pagar la cuota, no importando tanto el precio final de la propiedad. Uno de los problemas es que la cuota se mantendria baja solamente los primeros años y comenzaría a subir despues de ese periodo. Muchos mortgage brokers deberían hacer en este momento una autocritica profunda: ellos conocian a sus clientes y sabian si estos iban a poder seguir pagando la cuota una vez que dejara de ser fija la tasa de interes. Muchos se comportaron correctamente y le explicaron a sus clientes los pros y contras de tomar estos créditos. Desgraciadamente otros sólo pensaron en su comisión a fin de mes. Cuando el cliente entrara en default ellos probablemente estarian trabajando en otro lado, y ya se habrian gastado esa comisión.

Así surgen de un día para otro infinidad de productos crediticios novedosos, con nombres estrafalarios, y con muy poca seriedad detrás.
Durante toda la historia del sistema crediticio de USA, el 95% de los préstamos que se emitían eran de tasa fija a 30 años. Sólo un puñado de ellos eran dados a tasas mas bajas o exceptuaban al comprador de ciertos requisitos de ingresos o capacidad de pago. Estos préstamos eran emitidos por agencias especiales como la Veterans Administration o la HUD ( Housing & Urban Development) y tenian el propósito de permitir el acceso a la vivienda a gente pobre, madres solteras, veteranos de guerra, etc.

¿Cuales son estos “affordable products”?
Préstamos a tasa variable,(ARM’s): en general tenian una tasa fija los primeros 3 o 5 años y se liberaban despues de ese período.
Interest only: sólo se pagan los intereses durante los primeros 3 o 5 años, y recién a partir de ese momento se comienza a pagar tambien capital.
Alt-A loans: mas conocidos como “No paper loans”, se le dieron a gente que no tenia ( o no queria mostrar) documentación tal como recibos de payroll, finantial statement, etc.
Payment optional loans: como su nombre lo indica…se pagan cuando uno quiere!!! Funciona como una tajeta de crédito: hay un mínimo mensual para pagar, el resto de los intereses pasan a engrosar el capital adeudado;
Subprime loans: aunque ahora son los más famosos, son solo el último eslabón de la cadena. Fueron otorgados a compradores que no tenían record crediticio suficiente, o peor aun: que en el pasado ya habia entrado en default o habían mostrado dificultades para pagar sus deudas.

Por supuesto que los lenders se beneficiaron otorgando estos prestamos, ya que cobraban una tasa de interés mas alta que a los que si calificaban. Es es el origen del nombre: Subprime loans. Los préstamos tradicionales pactan su tasa según la Tasa Prime, con algunos puntos adicionales. Los créditos subprime son los que pagan muchos puntos por encima de esta tasa de referencia.

¿Con cuanta rapidez se aceleró este proceso?

Muy rápido, desgraciadamente!
Solo el 5% de los préstamos originados en 2002 eran “affordable loans”. Pero en 2005 ya eran el 38% del total de créditos otorgados!!! Un crecimiento espectacular!
Para tomar un ejemplo: los subprime loans casi no existian en 1990, ya eran un 8,6 % del total en 2000 y alcanzaron el 20.6 % en 2006.
¿Cuantos de estos préstamos no serán pagados? ¿Debemos esperar una catarata de quiebras y remates judiciales en los próximos años? La respuesta es: lo dudo mucho.
Por un lado pongamos en su justa proporción la cantidad de hipotecas que estan en problemas. Analizemos las últimas cifras que nos da la Mortgage Bankers Association:

Del total de los créditos hipotecarios que estan emitidos en USA, el total de “affordable loans” es un poco menos del 8%.

El 75 % de esos “affordable loans” estan siendo pagados regularmente y no presentan inconvenientes; esto significa que solamente se encontrarían en riesgo de default entre un 2 y un 3 % de todas las hipotecas.

El 98% del total de préstamos otorgados en el pais estan siendo pagados regularmente;

El 35% de las viviendas en USA no estan hipotecadas, con lo cual tienen riesgo cero de default. Este dato suele sorprender a mucha gente, ya que en el inconsciente colectivo existe la idea de que TODOS tenemos las casas hipotecadas.

En 43 estados la cantidad de remates hipotecarios bajo en 2007 comparando con 2006. Solo en 7 existe riesgo de que estos aumenten. (Desgraciadamente Florida esta incluida en esa lista, junto con California, Nevada, Arizona, Michigan, Ohio e Indiana).

No todos estos loans van a ir a default, ni todos fueron dados en forma irregular.

La mayoría de los préstamos que tiene problemas son los que ya pasaron el período de 3 o 5 años de tasa fija o de interest only y vieron aumentar su pago mensual de un día para el otro. La mayoría de estos préstamos con problemas estan siendo refinanciados, “reseteandolos” a préstamos tradicionales a 30 años con tasa fija. Del total de préstamos nuevos otorgados en Julio, el 46,4 % son en realidad préstamos refinanciados

Por el otro lado, el Gobierno Federal, procupado por las consecuencias de una avalancha de quiebras sobre la economía, tiene una serie de proyectos en danza para ayudar a los propietarios con problemas. El US Congress esta debatiendo dos leyes para auxiliar a los propietarios con problemas:

La primera permitira a la FHA (Federal Housing Administration) garantizar créditos de hasta 830 mil dolares. La FHA es una institución creada en 1934, durante la Gran Depresión para ayudar a compradores de primera vivienda a conseguir tasas favorables garantizándoles a los bancos el pago mensual. Actualmente no pueden garantizar créditos de más de 362 mil dolares, cifra demasiado baja que deja muchos beneficiarios fuera del sistema.

Fannie Mae y Freddie Mac son las dos compañías financieras de segundo grado más grandes del pais. Ellas le compran a los bancos las hipotecas que estos emiten. Aunque son compañías privadas, estan garantizadas por el Gobierno Federal, que le impone restricciones. Actualmente solo pueden comprar hipotecas de no mas de 417 mil dolares. El Comité Bancario del Senado esta analizando aumentar temporariamente un 10% este tope.

En resumen: este nuevo capítulo en la novela “La crisis inmobiliaria” está relacionada con los aumentos en los precios de los últimos años, pero sólo tangencialmente. Puede afectar la recuperación del sector unos meses, porque los bancos estan desde Julio dando los préstamos con mucho mas cuidado que antes, y poniendo nuevas reglas y condiciones para evitar los errores que cometieron estos últimos años. Una vez que esto suceda, la limpieza y purificación del mercado de créditos ayudará a sentar bases sólidas a la recuperación del mercado de real estate, haciéndolo menos endeble a futuras crisis.
Estas son las bases necesarias para que el próximo boom del mercado inmobiliario sea sustentable en el tiempo y asegure muchos años de bonanza económica.
De eso tratará el próximo capitulo de la novela.

Arq. Fernando Levy Hara
Master en Economía Urbana
Socio G&D Developers
fhlevy@bellsouth.net


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 22 de octubre de 2007.



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