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La creatividad tiene premio

Las enormes torres de Puerto Madero, llenas de amenities, tan presuntuosas y glamorosas, nos pueden llegar a confundir. Algunos llegarán incluso a creer que nuestro mercado inmobiliario está a la altura de lo que ocurre en las principales capitales del mundo. Pero, cuando me convocaron para integrar el jurado del Premio a la Creatividad en Real Estate* organizado por Reporte Inmobiliario, me puse a pensar si realmente nuestra actividad es creativa en la Argentina…



Y lamentablemente creo que en esta materia somos un país muy subdesarrollado.

Las enormes torres de Puerto Madero, llenas de amenities, tan presuntuosas y glamorosas, nos pueden llegar a confundir. Algunos llegarán incluso a creer que nuestro mercado inmobiliario está a la altura de lo que ocurre en las principales capitales del mundo.

Pero la realidad física de esos emprendimientos no se condice con las asignaturas pendientes que aquí tenemos. Sucede que nuestros desarrolladores le dedican una enorme cantidad de tiempo y esfuerzo a la arquitectura, la construcción, la administración y la venta. Eso es correcto, pero sepamos que un developer no es un constructor, ni un arquitecto ni una inmobiliaria. Aunque todo eso hay que hacerlo muy bien, no es allí donde verdaderamente agrega valor.

Si tuviéramos que definir el elemento verdaderamente diferencial de un auténtico desarrollador, diríamos que es su capacidad por liderar el proceso de agregación de valor. ¿En qué consiste ello? En detectar una demanda potencial insatisfecha de mercado, concebir un producto inmobiliario que la gente quiera comprar (muera por comprar, en rigor), encontrar el mejor sitio para hacerlo, integrar el fondeo para construir y finalmente hacerlo ganado buena plata. Como es evidente, para lograr agregar valor en todo ese proceso no hay que elegir el mejor lote, ni el más caro, ni la ubicación óptima. Allí no hay negocio de desarrollo inmobiliario, allí solo hay un proceso industrial de fabricación de viviendas, incluso de lujo. ¿Cuál sería el modo de agregar valor en ese caso? Quizás haciendo "branded residences", o un "condo hotel", o algo similar.

Me surge entonces la pregunta acerca del nivel de creatividad que tienen los developers locales. ¿Cuántos son los que marcan una diferencia, los que pueden comprar un terreno caro para vender las unidades muy caras, o los que compran fracciones en zonas no desarrolladas para cambiarlas, para hacerlas fashion y para vender al precio de las mejores esquinas? De nuevo debo decir que lamentablemente no son tantos los que aceptan ese desafío. Y ello ocurre aun teniendo una enorme proporción de arquitectos haciendo emprendimientos. Pero claro, ellos aplican la creatividad para el diseño de las plantas, las fachadas y los halles de acceso, y no para la concepción de sus productos inmobiliarios.

Allí está el error
En el mundo desarrollado no es así como funcionan las cosas y aquí aun tenemos mucho por aprender. Claro que hay quien hoy está concibiendo una cadena de centros comerciales orientados a la clase media y media baja, que es algo que insólitamente no existe en nuestro país. Eso es creativo. Está también quien se anima adquirir tierra grande y urbana, en zonas de clase media, a precios muy atractivos, a la espera de que aparezca el crédito hipotecario y poder así tener una posición de liderazgo en esa línea de negocios. Eso también es creativo.

Está incluso el que quiere armar un parque empresarial de oficinas, que es algo que existe en todas las grandes urbes del mundo y aquí no. Los centros logísticos son un segmento del real estate totalmente sub explotado en nuestro medio, donde ninguna compañía tiene el liderazgo. Los que se le animen a estos temas, serán creativos.

Aceptemos que lo más novedosos que hemos inventado en los últimos tiempos son los fideicomisos al costo. Qué pobre invención, copia de los consorcios de los años setenta! Por el lado de la financiación, obviamente hay mucho para trabajar. Desde los instrumentos de inversión para los desarrollos hasta las hipotecas para los compradores finales, en Argentina está todo por hacerse. Hipotecas virtualmente no hay.

Acaba de lanzarse un REIT con las sucursales bancarias del Banco Supervielle y su repercusión ha sido excelente, de manera que está claro que los buenos productos, creativos y consistentes, caminan. Algún developer está recorriendo el camino de transformar su mega-desarrollo en Puerto Madero en un fideicomiso financiero para que inviertan las AFJPs. Enhorabuena por la creatividad, pero es un caso aislado.

La realidad es que apenas si tenemos algunos bancos con líneas de préstamos intermedios abiertas. Francamente, padecemos una tremenda pobreza en materia de instrumentos financieros para real estate. Tampoco hay compañías de desarrollos inmobiliarios de verdad en la Bolsa, como sí tienen en Brasil, con una capitalización increíble. En realidad, podríamos decir que aquí casi no hay compañías de real estate en general. Lo que tenemos son buenos armadores y gerenciadores de proyectos, que se autodenominan developers.

En resumen, hay solo chispazos de creatividad
En algunos honrosos casos encontramos actitudes creativas, pero asumamos que no es lo que predomina. La mayoría hoy está desorientada mirando terrenos tremendamente caros, costos de obra con aumentos superiores a la inflación real, precios de venta estancados, pocas concreciones y números que no cierran. Y eso va a seguir igual, hay que internalizarlo de inmediato. Los precios no subirán rápidamente y los costos de construcción crecerán por el ascensor el año próximo. Incluso me atrevo anticipar que el nuevo gobierno hará poco por subsidiar la tasa de interés de las hipotecas o por armar un nuevo plan para inquilinos.

Entonces, ¿qué hacer? Mi respuesta es: aprendamos de los pocos que realmente son creativos y le están encontrando la vuelta a esta nueva realidad. La propensión de la gente a transformar sus ahorros en ladrillos seguirá, y como los commodities en el mundo permanecerán altos, nuestra economía continuará disfrutando de buena salud, derramando sus beneficios entre cierta gente que querrá comprar propiedades como forma de resguardar su capital. En es contexto, los fundamentals están, por suerte.

Pero los que quieren comprar departamentos en el pozo no convalidan cualquier valor, preocupados además por la sobre oferta. Los desarrolladores, por su lado, en este contexto de números muy ajustados, no venden a cualquier cifra y menos asumiendo la fuerte inflación que ya padecemos. En síntesis no es tan fácil seguir operando en el sistema. La solución, señores, pasa por la creatividad y la innovación. El desafío es encontrar productos inmobiliarios diferentes, zonas no explotadas, herramientas de financiación distintas, estrategias de comercialización de avanzada para vender en Argentina y en el mundo.

Ya se, es posible, pero no es simple. Como tampoco es simple encontrar al personaje o empresa más creativa del mercado, como nos exige el concurso convocado por Reporte Inmobiliario, porque insisto, somos creativos para la arquitectura, pero no para el real estate de verdad. Esa es la tarea para el hogar que hoy nos toca de cara al 2008.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 8 de octubre de 2007

Premio a la Creatividad en Real Estate 2007*: Reporte Inmobiliario entregará a fin de año a la persona o empresa que para el sector académico (8 Universidades en total) y el público haya tenido alguna propuesta innovadora o creativa dentro del sector Inmobiliario-Constructivo. Cada escuela Universitaria que cuenta con carreras relacionadas con el Real Estate propondrá una persona o empresa durante la primer semana de Noviembre. Luego los propuestos por los representantes de las instituciones académicas serán votados vía Internet a través de www.reporteinmobiliario.com
Para la votación del ganador se utilizará un sistema a partir del cual se podrá votar sólo una vez por usuario y la verificación será realizada por escribano público.
Puede ocurrir que se repita en algún caso el propuesto por las casas de estudio por lo que podrían ser menos de 8 las personas o empresas preseleccionadas y propuestas al público para la posterior votación on-line.
La segunda semana de Diciembre se entregará el 1º galardón anual a la persona o empresa seleccionada por internedio de la votación de los usuarios de Internet.




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