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Sin rodeos

Pedro Gil Flores, el consejero delegado de GLADIUS CONSULTING la empresa que preside José Luis Suárez en Madrid nos cuenta en una entrevista exclusiva que pasará con la inversión inmobiliaria en España y a nivel mundial.



RI.com: Ralentización y freno en los precios de las viviendas son calificaciones que aparecen como definiciones del mercado residencial español del 2007, ¿Cuál es el verdadero alcance de estas afirmaciones?

P.G.F: Ambas afirmaciones son totalmente ciertas pues la situación actual es de ajuste en el sector inmobiliario, aunque hay que matizar. El freno en el precio de las viviendas es simplemente consecuencia de que el mercado ha subido ininterrumpidamente durante los últimos diez años a tasas superiores al 15% anual. En este sentido el ciclo inmobiliario español ha tocado techo y difícilmente se repetirá a medio plazo. El nivel de precios ha hecho que una gran parte de los potenciales demandantes de producto inmobiliario queden muy cerca del grupo de demanda insolvente.
La ralentización obedece a razones distintas. Si hablamos del comprador español, el nivel de precios ha actuado como un factor desincentivador de las compras y este efecto se ha reforzado con la subida de los tipos de interés hipotecarios que han desembocado en que, en media, una familia española está pagando por su hipoteca alrededor de 150 € mensuales más que hace dieciocho meses. En cuanto al comprador extranjero, el propio nivel de precios ha hecho que nuestro mercado tenga menor recorrido para el inversor que ha preferido orientar sus inversiones hacia otros destinos más baratos y con más recorrido potencial. De lo que ya no estoy tan seguro es de que en esos países, la inversión resulte tan rentable a medio plazo como en España. Por último, la desafortunada política de suelo y vivienda del actual gobierno socialista, las acusaciones indiscriminadas de corrupción entre políticos, funcionarios y promotores y el mensaje gubernamental, repetido hasta la saciedad, de que los precios van a bajar en el futuro, han generado un clima de desconfianza en el mercado que ha dado al traste con todas las expectativas sectoriales durante el primer semestre de este año.

RI.com: La crisis de las hipotecas subprime de EE.UU, hace temer un contagio hacia otros mercados. ¿Es posible que replique la situación en el mercado español? ¿Que otros mercados piensa que pueden sufrir amenazas similares?

P.G.F: En principio la crisis de las hipotecas subprime no debería salir del ámbito doméstico americano pues este tipo de hipotecas representan sólo una parte del total en EE.UU. Sin embargo la titulización masiva de estos créditos y la intervención de los hedge funds podría contagiar a alguna entidad europea. Las entidades españolas difícilmente se verán afectadas por este fenómeno pues tienen su negocio muy bien diversificado y además están fuertemente capitalizadas por la vía de las provisiones genéricas que están obligadas a dotar. Sin embargo, las turbulencias financieras que ha generado la crisis de las subprime sí que está afectando de hecho al sector promotor español, pues nuestras entidades financieras están restringiendo la financiación al sector promotor con tal de estar más líquidas en previsión de alguna situación de crisis y esto está haciendo mucho daño a los promotores que necesitan refinanciar una parte relevante de su deuda a corto plazo, máxime cuando han caído las ventas y cuando, además, por la inestabilidad del marco legislativo, se están alargando sustancialmente los plazos de gestión del suelo, lo cual incide directamente en el plazo medio de maduración del activo.

RI.com: ¿Cual es la situación por la que atraviesa el mercado de inmuebles comerciales y el de oficinas en Madrid? ¿Cual es la cap rate promedio de esos segmentos en ciudades como Madrid?

P.G.F: La economía de la Comunidad de Madrid es tan pujante en estos momentos que presenta unas inmejorables perspectivas para los inmuebles industriales, sobre todo en su vertiente logística, y para los edificios de oficinas. La vacancy rate de oficinas de Madrid es en estos momentos de las más bajas desde el punto de vista histórico ( 6.94% ), lo que está ocasionando que las rentas se muevan al alza. En los próximos meses saldrá al mercado toda la oferta de los edificios construidos en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid, aproximadamente unos 225.000 m2 y los contratos en precomercialización hablan de altas tasas de ocupación y de rentas medias entorno a los 36 €/m2/mes.
En operaciones de inversión, durante los últimos meses se han cruzado operaciones, para inmuebles ubicados en el Paseo de la Castellana, a tasas de capitalización del 4,5%. Actualmente es difícil cruzar operaciones sobre inmuebles de oficinas a tasas superiores al 5,5% en ubicaciones “prime” por la alta demanda que hay de este tipo de activos entre inversores (private equity), inmobiliarias cotizadas y no cotizadas que pretenden capitalizar una parte del beneficio obtenido en la promoción en activos que generan cash-flow recurrente y que tengan buenas posibilidades de revalorización a medio plazo.

RI.com: La búsqueda de nuevos mercados fuera de España por parte de las empresas promotoras españolas es un proceso que ha comenzado hace unos años atrás. ¿Cuales son los mercados que han privilegiado hasta ahora y cuales se espera que se sumen el futuro?

P.G.F: Hasta ahora los promotores españoles han diversificado su actividad internacional dirigiéndose fundamentalmente a los países del Este europeo, básicamente, Polonia, Rumanía y Hungría. Más recientemente han comenzado a dirigir su actividad hacia Méjico y Brasil que entiendo que son los que más van a potenciarse en el futuro, sobre todo porque, por parámetros fundamentales, junto con Polonia, son los más atractivos. Además, en el caso de Méjico y Brasil, entiendo que la financiación puede ser abundante y relativamente fácil de obtener pues, en el primer caso, el posicionamiento de BBVA, y en el segundo, el posicionamiento del BSCH puede hacer que, ambos bancos, repliquen en alguna medida el modelo de financiación al promotor que tan buenos resultados les ha dado en España en lo que a crecimiento y beneficio se refiere.

RI.com: ¿Aparece Argentina como un mercado potencial dentro de las opciones de inversión o promoción por parte de empresas de real estate de España?

P.G.F: Hasta donde conozco en estos momentos Argentina no está dentro de las opciones preferentes de los inversores y promotores como zona de actuación, quizá por desconocimiento del funcionamiento del mercado. Por otro lado la memoria de las recientes dificultades atravesadas por empresas multinacionales como REPSOL, IBERIA y alguna otra en Argentina, además de las peculiaridades propias del sistema político y financiero, hacen que se acentúe la percepción del riesgo-país.

RI.com: Precisamente en Argentina preocupa en determinadas localizaciones el costo del suelo. A propósito ¿Cual es la repercusión promedio con relación al precio de venta de unidades residenciales en distintas localizaciones de Madrid?

P.G.F: El precio del suelo ya se ve que es alto en general en casi todos los países desarrollados puesto que el mecanismo de formación de su precio responde al de una materia prima difícil de obtener, muy escasa y sujeta a demasiadas restricciones, además de a la discrecionalidad política y administrativa. En ciudades como Madrid, el precio del suelo representa, por término medio, un porcentaje entre el 40% y el 50% del coste total de ejecución del producto, aunque en algunas localizaciones muy elitistas y en proyectos de rehabilitación se ha llegado a alcanzar un 75%. En los mercados más eficientes no debería representar mucho más allá de un tercio del coste total del producto.

RI.com: A partir de enero del próximo año entraría en vigencia el subsidio diferencial para alquileres de vivienda y otros beneficios para locaciones dispuesto hace unas semanas por el gobierno del presidente Zapatero ¿Qué consecuencias pueden esperarse en el mercado y en los precios?

P.G.F: En primer lugar me gustaría precisar que esa medida constituye un retoque de la que puso en vigor la anterior ministra de la vivienda por lo que no sólo no significa nada nuevo sino que parece consolidar la idea de fracaso de esa política que no parece haber sido capaz de incentivar el mercado de alquiler.
En líneas generales es cierto que existen familias que podrían optar por el alquiler con ciertas ayudas pero me temo que, como todo lo que significa intervención en un mercado competitivo, tendrá un efecto contrario al esperado. Al final el subsidio irá a parar a manos del dueño del recurso escaso (la vivienda) y se incrementará la rentabilidad de éste a costa del supuesto beneficiario que verá cómo se incrementa el precio del alquiler en la misma medida que la ayuda concedida.

RI.com: ¿Como consultor especializado en real estate, que variables recomienda ver con mayor cuidado a la hora de definir una inversión inmobiliaria?

P.G.F: Por ir de lo general a lo particular creo que, a la hora de analizar inversiones inmobiliarias hay que empezar por la evolución de algunas magnitudes macroeconómicas del lugar receptor de la inversión. Fundamentalmente en este capítulo: Crecimiento del PIB y de la Renta familiar, evolución de los índices de desempleo así como pirámide de población. Finalmente, tipos de interés e impositivos así como riesgo de cambio de la divisa.
En el orden micro, más cercano al proyecto: nivel de precios de venta, estimación de oferta local, ubicación relativa del suelo, costes de transacción y “ambiente político local” pues es importante para los permisos necesarios para el desarrollo urbanístico. Si se trata de producto terciario: “yield”, “vacancy rate “ y nivel de rentas en alquiler.

RI.com: ¿Por último, cual es su opinión sobre la evolución del mercado de bienes raíces a nivel global durante los próximos años?

P.G.F: Dada la situación general de turbulencia en los mercados financieros creo que al final se resentirá en parte la economía real por lo que nos espera probablemente un periodo de retracción o al menos de estabilización en EE. UU. y en Europa. Si la crisis de la economía real se mantiene moderada creo que los países emergentes pueden ser una buena apuesta pues es evidente que están creciendo y necesitan satisfacer la demanda. Países como China, Brasil, Méjico, India y algún otro que quizá se me escapa en estos momentos pueden representar buenas oportunidades, aunque siempre midiendo los riesgos, pues un frenazo brusco en estos momentos puede generar una crisis de liquidez de consecuencias difícilmente predecibles.

Pedro Gil Flores*
Consejero Delegado de GLADIUS Consulting, S.L.
www.gladiusconsulting.es

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Jueves 8 de Octubre de 2007.

*(Master en Economía y Dirección de Empresas (MBA). IESE, Universidad de Navarra ,Master en Asesoría Fiscal de Empresas. Instituto de Empresa, IE, Madrid, Licenciado en Derecho. (Universidad Complutense de Madrid)



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