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Hablando de “burbujas”, inmigrantes y baby boomers

Termine mi anterior nota sosteniendo: “Los precios no estan volviendo a los valores de hace cinco años, ni hay chance de que esto suceda. Y el mercado inmobiliario no se parece en nada al del stock market ni a la burbuja de las empresas de Internet de los ‘90”
¿Por qué creo esto? Esta es mi explicación...
Por Fernando Levy Hara



Mucha gente que leyo mi nota sobre que la burbuja no iba a estallar, se me acercó entre desconfiado e interesado por averiguar mas del asunto.

“Me gustó lo que lei en tu nota”, me dijeron varios. “Me convenciste, pero…ahora explicame porque pensás que vos tenes la razón y todos los “especialistas’ de los periódicos y la televisión no. ¿Como podés decirlo con tanta seguridad? ¿No es un poco jactancioso lo tuyo?”

“Y bueno, soy argentino, no puedo evitarlo”, bromeaba. “Pero mas alla de la broma, estan los números que me respaldan”. (Por suerte siempre ALGUNA estadistica respalda las teorias, sino los economistas estarian acabados. En mi caso, los obtuve del respetable Joint Center for housing de Harvard University ).

Termine mi anterior nota sosteniendo: “Los precios no estan volviendo a los valores de hace cinco anios, ni hay chance de que esto suceda. Y el mercado inmobiliario no se parece en nada al del stock market ni a la burbuja de las empresas de Internet de los ‘90”

¿Por qué creo esto? Esta es mi explicación:

La otra vez deciamos que la economia en Estados Unidos funciona según la Ley de la Oferta y la Demanda. Cuanta mas gente quiere pagar por un producto, su precio aumenta. Cuando algun producto deja de ser deseado, su precio baja. Si hay escasez, aumenta aun mas. Hace cuatro siglos, la gente cobraba su sueldo con algo que hoy no vale nada…una pequeña bolsita de sal!!! (De ahí viene justamente la palabra salario). Como afecta eso al valor de nuestras propiedades? Miremos lo que esta ocurriendo en este pais, y en nuestra soleada South Florida.

¿Que tenemos que esperar de la cantidad futura de Oferta?:

Por un lado, la tierra se hace cada vez mas escasa.
Estamos rodeados del azul del oceano a un lado y del verde del Everglades al otro. Y con mucha agua y parques naturales por todos lados que limitan aun mas el crecimiento de la ciudad. Esta crece como puede, y cada vez quedan menos cantidad de lotes bien ubicados y con buena accesibilidad. El mejor ejemplo de esto es nuestra querida Ciudad de Aventura. Ya no queda mas que el 1% de tierra vacante para edificar!!! La Oferta no sera infinita. La cantidad de viviendas existentes es casi la misma que va a tener esta ciudad dentro de 40 anios! Asi sucede hace mucho en las ciudades europeas, y por eso las viviendas cuestan tanto.

¿Y que sucederá con la Demanda?

Los Estados Unidos es el unico pais en desarrollo cuya población sigue creciendo. Los paises de Europa del Este, Japon…todos pierden población cada año.
Ya lo sabemos…nuestros abuelos tenian familias con 7 hijos…nosotros no tenemos mas de dos o tres. Claro! Ellos no tenian que mandar a sus hijos al club, comprarles ropa en el Aventura Mall cada temporada, llevarlos a Disney de vacaciones, ni nada de eso…asi cualquiera tenia hijos!.
En la última década la cantidad de grupos familiares aumentó en todo el pais en 12,6 millones. ¿Saben cuanto se espera que crezca en la proxima decada? 14,6 millones! Todavia dos millones mas!!!
Combinado con mayores ganancias de la gente y una ola de riqueza ascendente, se espera un aumento de la demanda de viviendas aun mayor en los próximos años.

Ese es el panorama en todo el pais. ¿Y por qué en South Florida esto sucederá aun con mayor fuerza?
Estoy sentado en Starbuck’s escribiendo esta nota, y a mi alrededor está la respuesta.
La mitad son personas mayores, retirados americanos, que toman su chai latte leyendo descansadamente el periódico.
Y la otra mitad son inmigrantes jovenes que beben apresuradamente su capuccino mientras escriben en su notebook (como yo, aunque ya no estoy tan joven) o cerrando por celular algun negocio. Parece la torre de Babel: hablan en español, ingles, frances, ruso, hebreo.

Estos son los dos grandes grupos que dispararan la demanda de viviendas en la proxima decada:

• En una punta estan los baby boomers, 75 millones de personas que ya emepezaron a jubilarse y dispararán la demanda de segundas viviendas y residencias para seniors. Y todo el pais sabe que no hay mejor lugar para retirarse que las cálidas costas de South Florida.

• En la otra punta, los hijos de los baby boomers, junto con los inmigrantes aumentarán la demanda de primeras viviendas, y de viviendas para renta.Las minorias y los extranjeros seguirán siendo el segmento que mas crezca en el mercado de viviendas. Los que leemos esta revista sabemos que importante es la influencia de los inmigrantes en la forma que va evolucionando este pais.

Los inmigrantes ya representan el 13% de la poblacion, y el 18% de los jovenes. Han dado nueva vida a ciudades centrales que estaban en proceso de declinación durante décadas, y en donde nadie queria vivir. Y de nuevo, South Florida en particular es una iman para los inmigrantes, no solo latinoamericanos, sino del resto del mundo.

En resumen:

A pesar del actual slow down, el panorama en el largo término es brillante. Estamos viviendo un leve reacomodamiento de la economia, que pronto empezará a crecer a buen ritmo nuevamente. Los fundamentos son sólidos y sustentables. Es distinto de lo que ocurria con el valor de las acciones de las empresas “punto com” hace unos años. Estas crecían artificialmente, sin estar respaldadas por reales ganancias de esas empresas.

Estamos ante una pequeña crisis de confiabilidad del mercado interno. La mejor forma de ver el panorama completo, como siempre sucede, es cuando uno lo ve desde afuera.

El mes pasado tuve a oportunidad de asistir a un Real Estate Show en Cannes, Francia. Tienen que ver la cara de fascinacion con la que alemanes , italianos y británicos miran nuestros proyectos, modernos y funcionales, en ciudades llenas de palmeras, agua y playa. “Ustedes viven en el paraiso”, nos decian.”y vivir en el paraiso tiene un valor incalculable!”

Fue una experiencia interesante. La proxima se las cuento.

Arq. Fernando Levy Hara
Master en Economia Urbana
Socio G&D Developers
fhlevy@bellsouth.net

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 8 de octubre de 2007.



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