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Mucho más que el premio Guinnes

En una playa inhóspita a 90 km. de Santiago de Chile, con un mar que no puede ser disfrutado por bañistas ni por afectos a deportes náuticos, se creó un impactante proyecto inmobiliario alrededor de una piscina-laguna artificial que mereció el premio Guinnes como las más grande del mundo.
Reporte Inmobiliario entrevistó a Fernando Fitchman desarrollador del proyecto y creador de una tecnología que podría llegar a cambiar el paradigma del valor de la tierra.



Fernando Fitchman, es bioquímico, pero siempre se dedicó a la actividad inmobiliaria como desarrollista. En Chile cuenta con varios emprendimientos, su último lanzamiento San Alfonso del Mar un conjunto de unidades para segunda residencia y resorts en las playas de Algarrobo cercanas a Santiago incorpora una tecnología innovadora creada por él para la enorme piscina-laguna del proyecto que derivó en múltiples pedidos de desarrollos de agua en distintas latitudes del planeta. Reporte Inmobiliario entrevistó al emprendedor chileno en oportunidad de su visita a Buenos Aires para recibir uno de los premios de DBA.

R.I.: ¿Como surge la idea de San Alfonso del mar y su enorme laguna?

F. F. : Yo estoy hace mas de 20 años en el negocio inmobiliario y cuando imaginé San Alfonso tenia la idea de hacer un mega proyecto. Contaba con un importante terreno de 90 hectáreas con 30 hectáreas de costa al mar. El desafió era como hacer ahí un mega proyecto cuando la playa en esa zona es peligrosa, cuando el oleaje con corriente es muy violento y esta prohibido el baño por ley.

Esta playa es muy bonita para verla, con un oleaje muy imponente pero nadie se puede bañar; entonces: ¿Como hago un proyecto y compito con otros proyectos importantes que hay en Chile, frente a una playa en la cual no se puede bañar la gente?. Ante este problema tan complejo surgió una solución innovadora, no podía ser algo obvio. Frente al desafio, la idea mía cuando surgió este proyecto fue hacer una laguna, pero que no fuera una laguna típica, una laguna paisajística, sino que fuera una laguna que remplazara al mar y que la gente pudiera bañarse y que tuviera un tono como del mar.

El primer paso, entonces, fue investigar. Me dije: - bueno tengo que encontrar una tecnología que me permita mantener este volumen, un volumen gigantesco con agua cristalina y que la gente pueda bañarse- y entonces me dedique a recorrer el mundo buscando la tecnología que pudiera materializarlo. Me aconsejaban ir a Australia donde me decían que había una laguna fabulosa en el norte de ese país con agua transparente y llegaba y no era así resultó ser una laguna bastante turbia… no andate a Hawai - me decían … no a México… no a EE.UU... y después de recorrer varios sitios del mundo me di cuenta que no existía una tecnología que permitiera mantener volúmenes gigantescos de agua en forma económica.

Entonces, como no la encontramos, tuvimos que desarrollarla para poder aplicarla en nuestro emprendimiento de San Alfonso, donde la laguna equivale a 6000 piscinas de 8 metros. De plano descartamos la utilización de tecnología de piscina, ya que equivaldría a usar unos 6 mil filtros, 6 mil litros de desinfectante, cloro, etc. Entonces a partir de allí resurgió mi profesión de bioquímico que nunca había ejercido, incluso ahora muchos amigos me dicen: -¿desde cuando eres tu bioquímico?....- porque algunos no lo sabían, siempre me conocieron como empresario inmobiliario, pero bueno… surgió esto y lo tomé como un desafio personal de muchos años y así desarrollamos no sólo San Alfonso sino toda esta tecnología, la cual ya se patento en Chile y en el mundo.

R.I.: ¿Qué diferencia tiene el agua de un espejo artificial aplicando esta nueva tecnología?

F. F.: El agua tiene una visibilidad de 35 a 40 metros que es superior incluso a la que puede obtenerse en los mares naturales del caribe en donde se extiende hasta alrededor de 20 m. Pero la gracia, no terminó allí, sino que la arena la fabricamos nosotros mismos, con palmeras que se transplantaron desde otros lugares. Entonces uno puede hacer un paraíso artificial en cualquier parte y nosotros pensamos que esto va a tener una proyección mundial porque ya hemos percibido su impacto en el mercado inmobiliario mundial porque cambia un poco de lo que habla todo paradigma inmobiliario.

R.I.: Privilegiar lugares naturales con frente hacia el agua para construir complejos residenciales es algo usual porque eso agrega valor al proyecto inmobiliario, acá se puede crear entrar por la contraria, no habría que buscar donde esta el agua sino incorporar agua artificial a tierra que no la tiene y crear todo este escenario alrededor. Pero, ¿Que costo tiene todo esto?

F. F. : Una laguna como la de San Alfonso cuesta alrededor de 300 mil dólares la hectárea, si uno lo compara con una cancha de golf esto vale menos de la mitad, ocupa menos tierra y vale menos de la mitad mantenerla.

R.I.: ¿Este es el costo de la tecnología o también incluye la obra civil, las excavaciones, el moviendo de suelos…?

F. F. : Incluye todo. Hay algunas particularidades que deberían observarse en cada caso, si el terreno tiene muchos desniveles que involucre un movimiento de tierra muy grande, pero en un terreno normal, ese es el costo.

R.I.: ¿Esta tecnología está basada en aditivos?

F. F. : No. Está basada en varias cosas: como se construye, como se capta el agua, pero también en un sistema que esta patentado que reemplaza el sistema de filtración. Filtrar estos volúmenes de agua es inviable entonces es un sistema que reemplaza la filtración tradicional. Es un sistema que desinfecta el agua mediante un sistema de pulso que no es lo tradicional que se usa en piscina y que es muy económico.

R.I.: ¿Cuál es el costo de mantenimiento?

F. F. : Para tener una idea, en la manutención de una laguna como la de San Alfonso los departamentos pagan en expensa mensual 18 dólares por mes. Hay que pensar que por una piscina con agua recuperada se pagan cerca de U$S 40.

R.I.: ¿Cómo se refleja este valor agregado mediante tecnología en el proyecto inmobiliario?

F. F. : Bueno, a raíz de esto San Alfonso del mar es hoy día lejos el producto más exitoso de segunda vivienda que hay en Chile. Yo diría que la clave a sido precisamente esta laguna, el precio de venta nuestro también es bastante superior, porque tiene muchas ventajas, la gente baja de sus apartamentos a su playa, que es una playa privada de arena blanca, con palmeras y con servicio de bar. El agua tiene 10 grados mas que el mar en el verano, el mar en Chile es muy helado entonces quien está en esas circunstancias difícilmente vuelva a las playas tradicionales.

R.I.: El hacer esta inversión, con esa laguna, conseguir esas cuestiones diferenciales también se refleja en los precios de las unidades que están alrededor. Vos te referiste a que los valores de venta de San Alfonso son superiores a los de otros proyectos similares. ¿En cuanto concretamente son superiores?

F. F. : Hay dos temas, no sólo el precio, sino la velocidad de venta. En principio tengo que aclarar que el mercado chileno de segunda residencia tiene una escala muy pequeña porque nosotros no tenemos un mercado internacional de vivienda es solamente local. En este contexto, San Alfonso vende en el orden de 140 departamentos al año, la competencia que nos sigue vende 30 esa es la primer diferencia. Los precios nuestros (nosotros medimos en UF), están sobre 60 UF la competencia promedio esta en 40 UF.

R.I.: ¿A cuantos dólares americanos equivale su precio de 60 UF el m2?

F. F. : Como a 2 mil dólares más o menos.

R.I.: ¿Qué otros proyectos de desarrollo estas encarando o te han encargado con la utilización de aguas?

F. F. :En Chile, iniciamos un segundo proyecto la semana pasada que se llama Laguna Vista también. con una laguna., pero en este caso no frente al mar sino en un cerro que está como a 1 km. de la playa en una zona alta. También en Santo Domingo estamos en proceso de aprobaciones de un proyecto.
En Panamá tenemos un proyecto que se llama Playa Blanca, en donde en treinta días comienza la construcción de la laguna, el resto del proyecto ya está en construcción, son dos mil departamentos. Alli se mejoró el proyecto a partir de la incorporación del agua, el programa incluye un casino con hotel 5 estrellas con varios edificios, y tenía una segunda fila alejada del agua con un menor valor además de la diferencia de marea que es de alrededor de 5 m. y produce cuando está baja un lodazal. Entonces, incorporando en el proyecto el agua de manera artificial mejoramos estas situaciones.

Estamos también con un proyecto en Dubai. Estamos viendo cosas en EE.UU. y estamos viendo cosas en Argentina donde me reuniré con un grupo importante que quiere hacer algo aquí en Bs. As.

En algunos casos se trata de proyectos propios, en otros casos etamos haciendo un licenciamiento de las franquicias de la laguna y de todo el concepto que hay detrás, de las playas, de los acuarios etc. etc.

Sucede que esta metodología está empezando a expandirse porque es una idea que siempre soluciona algo. En Chile porque el mar es bravo y es frío, en Bs. As. porque el Río de la Plata no es apto para los baños, en Panamá porque hay diferencia entre mareas, en Dubai porque no tienen costa. Por ello suponemos que este es un concepto que va a tener una gran trascendencia en el mercado inmobiliario y nosotros vemos en el corto plazo que van a empezar a aparecer proyectos de distintas partes del mundo, transformando la experiencia de contacto que las personas tienen con el agua. Porque hoy día la gente para bañarse y vivir el agua tiene que recurrir al mar, a un lago, a un rio, o a una piscina. Lo que proponemos no es un mar ni un rio, pero tampoco una piscina. Tiene la ventaja de la piscina en el sentido que es seguro, tiene agua de condición higiénica muy controlada, etc. pero a su vez permite hacer actividades que son propias de los lagos y del mar como los deportes náuticos, entonces es una combinación muy atractiva.

R.I.: Concretamente en Argentina, ¿Se aplicaría el modelo de franquicia para un proyecto? ¿Comprende construir la laguna y proveer la tecnología, o la idea es emprender algún desarrollo de manera integral?

F. F. : Una vez que lleguemos a un acuerdo o cuando pueda te vamos a contar, pero es así. Va a haber un proyecto en Bs.As. Si o si, si no es con quienes estamos negociando actualmente será con con otros.
Por otra parte yo tengo terrenos en Argentina. Poseo un terreno pegado a Carilo de 540 hectáreas, tiene salida a la ruta y acaba hace un año y medio de ser incorporado al área urbana de Villa Gesell después de muchos años. Ahora está en condiciones de construirse y de hecho parte de la razón de mi viaje es la búsqueda de algún socio estratégico para el desarrollo.
Tenemos algunas ideas para este predio para incorporar nuestra tecnología en una mega-laguna en el interior del terreno resguardada del viento, pero con la presencia y vivencia del mar.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 1º de octubre de 2007.



Fotografia de la laguna con el fondo de los apartamentos





Fotografia de la laguna con la pirámide con piscina cubierta



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