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¿Se acabo el boom inmobiliario? ¿Estallará la “burbuja?”

Desde hace poco más de un año, estas preguntas circulan en todo el ámbito inmobiliario y muy particularmente en el de los Estados Unidos. El seguimiento del ciclo de precios y de la cantidad de unidades construidas demuestran por ahora más un freno de expectativas y una desaceleración que el derrumbe tan temido y anunciado.



Duante el año pasado no estuve en una sola reunion o fiesta en Miami en donde la gente no me hiciera esas dos preguntas: “Vos que sabes…¿es verdad que este año estalla la burbuja inmobiliaria en USA? ¿Es cierto que los precios de las propiedades van a caer en picada? ¿Van a volver a los precios de hace cinco años, antes de que comenzara el boom? Va a pasar lo mismo que sucedió con el boom de la companias de Internet a principios de esta decada?” Muchas preguntas (sobre todo para un sabado a la noche, cuando uno va a una fiesta y quiere distraerse. Ahora entiendo las quejas de mi hermano el medico, que nunca termina una reunión sin escribir una receta o darle un diagnóstico a algún amigo…)

Vayamos por partes: ¿a que deberíamos llamar “estallido de la burbuja”?

Para algunos seria una caida de precios superiores al 20 %. Seguramente esa caida ameritaria llamarlo de esa forma. Ninguna caida de precios inferior al 10% merece llamarse asi.
Para otros tiene que ver con la cantidad de ventas. Una recesión en el mercado inmobiliario significaria una caida abrupta en la cantidad de ventas de propiedades. Cuando decimos abrupta, debemos hablar de 20 % o 30 % menos. El resto pronosticaban un exceso de oferta de viviendas, debido a la gran cantidad de nuevas obras en construccion que inundaron el Condado de Miami-Dade en estos ultimos años. Esto, sostenian, iba a llenar la ciudad de edificios sin dueños, abandonados.

Afortunadamente nada de esto sucedió durante el 2006, a pesar de los pronósticos agoreros de muchas publicaciones y analistas económicos. Ni se vislumbra que vaya a suceder durante este año.

Lo que esta experimentando el mercado es un leve reacomodamiento , despues de cinco años de un vigoroso crecimiento. Y dejenme que les diga algo: este reacomodamiento le hace muy bien al futuro del mercado inmobiliario. (aunque reconozco que nos pone un poco nerviosos).
Al ritmo que veniamos creciendo, era probable que no fuera sustentable en el tiempo. Si los precios de las propiedades seguian aumentando a tasas del 15% o 20 %, como los años anteriores, es posible que en dos o tres años mas hubiéramos entrado en una profunda recesión, ya que Miami se hubiera transformado en una ciudad elitista, de acceso para muy pocos.

La economia funciona en este pais de una manera muy sencilla; gracias a la Ley de la Oferta y la Demanda. Cuanta más gente puede (y quiere) pagar por algun producto, su precio aumenta. Cuanto más hay de ese producto en el mercado, su precio baja.

El mercado inmobiliario no escapa a esta regla. Por diversos motivos, durante estos cinco años hubo una increíble demanda de propiedades, y esto motivó, por ejemplo, una suba de los precios de los condominios de casi el 70 % en el Condado de Miami-Dade. La cantidad de viviendas vendidas en todo el pais se disparo, de 5.15 millones en 2000 a 6,48 millones en 2006…casi un 25% mas!!!. Al ver que habia tanta demanda, los desarrolladores aumentaron la construccion de nuevas viviendas, superando los 2 millones de nuevas casas en 2005. Muchos inversores se volcaron a este mercado con ansias de especular, comprando y vendiendo en pocos meses y haciendo grandes ganancias en un brevisimo tiempo. Todos conocemos casos de edificios vendidos en pocas horas, y gente acampando la noche anterior para estar primeros en la lista de compradores.

En 2006 este ciclo de suba desmedida llego a su fin. Y es bueno que haya sido asi. Las reglas del mercado funcionaron a la perfeccion: Primero, el ritmo de ventas comenzo a desacelerarse. Como resultado, el aumento de precios comenzo a disminuir. Y en forma natural, los constructores disminuyeron la cantidad de nuevas viviendas proyectadas para comenzar a construir este año. Es una forma sana de evitar que el mercado se inunde de viviendas que nadie va a habitar.
Pero todo esto fue en forma gradual y ordenada, sin el dramatismo que algunos preveian.
Si bien en el 2006 se vendió un 8% menos de cantidad de viviendas, sigue siendo el tercer año de mayor cantidad de ventas desde que se tienen registros…6,47 millones!!. Este año esta proyectado 5.92 millones de casas vendidas, y 6.27 para el 2008. Todavía un 15 % mas que la cantidad de casas que se vendían hasta hace solo cinco años.
¿Y que paso con los precios? El precio promedio de las propiedades subio un 2.1 % de promedio en 2006 en todo el Condado de Miami-Dade. Pero mucho más en algunas ciudades del Condado: 13.62 % en Miami Beach, 10.32 % en Aventura, etc. ¿Por que entonces tenemos la sensacion de que los precios bajaron mucho el año pasado? Probablemente porque los vendedores tenian expectativas desmedidas y pedian precios demasiado altos (ustedes saben como funciona esto: si mi vecino vendió a 300 mil, yo pido 340 mil, aunque haya comprado a 200 mil hace tres anios. Si finalmente vendo a 310 mil, termino creyendo que tuve que bajar un 10% y que perdi dinero!! Lo que tuve que bajar es mi desmedida expectativa de ganar más dinero, aunque el mercado no quisiera pagarlo).

En resumen: no hubo caidas de precios en picada, ni hubo caida estrepitosa en la cantidad de unidades vendidas, ni una tremenda sobreoferta. Lo que hubo es un aterrizaje de nuestras expectativas a la realidad. Los precios no estan volviendo a los valores de hace cinco años, ni hay chance de que esto suceda. Y el mercado inmobiliario no se parece en nada al del stock market ni a la burbuja de las empresas de Internet de los ‘90.

¿Por que opino eso?, me sigue preguntando mi primo, ansioso durante una fiesta de cumpleaños.
Eso se los cuento la próxima semana. Ahora quiero volver a la fiesta.

Arq. Fernando Levy Hara
Master en Economia Urbana
Socio G&D Developers
fhlevy@bellsouth.net

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 1º de octubre de 2007.

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