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Primera vivienda, créditos y alquileres

La Argentina no vivió la fiesta del crédito barato, sin embargo no resulta inmune a la ya famosa crisis de las hipotecas “subprime”. El mayor costo del dinero ya impactó en la suba de tasas a nivel local produciendo que por el mismo monto se daba pagar desde septiembre entre un 5 % y un 30 % adicional según la modalidad y el plazo.



Poco a poco, en forma sumamente pausada, los compradores con crédito hipotecario comenzaban a sumarse a la mayoría que acudían al mercado portando sólo efectivo. Si bien aún lejos de las cifras alcanzadas en los últimos años de la década del 90 cuando en la ciudad de Buenos Aires alrededor del 25 % del total de operaciones se efectivizaba mediante hipotecas, en la primera mitad del año habían arribado a un 8,5 % de todas las compraventas. Cifra nada despreciable si se tiene en cuenta que se había caído al 3,5 % durante el año 2003, cuando nadie imaginaba que pudiera volver a recrearse un mercado de créditos a largo plazo.

Sin embargo la vuelta de la oferta de crédito se dio de lleno contra un escollo que continúa siendo aún insalvable: alinear la capacidad de pago de cuota con el monto del crédito necesario para comprar la vivienda, situación creada por la evolución diferencial de la variables ingreso-precio de la vivienda.

No obstante y voluntarismos aparte como la línea de crédito para inquilinos, los plazos se fueron extendiendo y las tasas ajustando de manera de posibilitar el crecimiento de la cantidad de hipotecas otorgadas, hasta que “la crisis de las hipotecas” (de otros no nuestras), impuso su ajuste en la forma de aumento de tasa.

Así, para la compra de una unidad de tres ambientes usada estándar de alrededor de sesenta metros en un barrio medio de la ciudad de Buenos Aires, antes del tembladeral financiero internacional debían abonarse en concepto de cuota por un préstamo del BH equivalente al 70 % del valor del inmueble, $ 1790 a tasa fija o $1646 a variable en 240 cuotas (20 años), Ahora, luego del ajuste de tasa, deberán desembolsarse $ 2356 si se opta por la fija o bien $ 1733 respectivamente, impactando en una erogación adicional de $ 566 o $ 87 respectivamente, lo que representa un incremento del 31,6 % de aumento para el caso de un préstamo a tasa fija y de un 5,3 % para el endeudamiento hipotecario a tasa variable.

El aumento de las tasas opera lamentablemente en el sentido contrario al necesario e imprescindible a fin de facilitar y flexibilizar el acceso a la primera vivienda para aquellos niveles de ingreso medio, incidiendo también en la posibilidad de calificación por la relación del porcentaje del ingreso que puede afectarse al pago de la cuota. Al subir la cuota sube también el sueldo necesario para cubrirla siempre y cuando se mantenga la relación preexistente exigida para este requisito que dominaba antes del último ajuste.

Pero, se complica aún más la situación si por otra parte, como ya ha sucedido con ciertos Bancos se disminuye adicionalmente la relación porcentual entre la cuota y el ingreso, ya que en ese caso hace falta percibir y justificar ingresos aún mayores que los que corresponderían sólo por el aumento de cuota por elevación de la tasa, quedando mayor cantidad de gente imposibilitada de calificar como tomadores del crédito.

Como puede apreciarse, la situación de acceso a la primera vivienda con la ayuda de un crédito hipotecario, luego de la crisis subprime ha empeorado. Aún es muy pronto para contabilizarlo en cifras efectivas, pero los cálculos hacen presuponer una disminución de la cantidad de tomadores de crédito o bien en el mejor de los casos una tasa de crecimiento aún inferior a la que se venía observando y por supuesto a la necesaria.

Este nuevo escenario del crédito hipotecario, debe ser observado no con fines alarmistas sino con la lógica preocupación que implica asumir plenamente la nueva situación y así analizar los efectos probables que tendrá en el mediano plazo en el mercado de la compraventa y el alquiler de viviendas, con el fin de tomar las decisiones, previsiones y caminos de solución más factibles y adecuados por parte de todos los agentes que intervienen en el mercado y en particular por el sector público.

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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 17 de Septiembre de 2007.

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