Los datos mandan a la hora de demostrar la situación de un mercado y en España en el último tiempo la mayoría de ellos da cuenta que el mercado inmobiliario está en alzas que no se veían desde hace muchos años. Entrevistamos a Ferran Font Blanch, director de estudios y portavoz del portal Pisos.com, para repasar junto a él las cifras del particular momento que está viviendo el real estate español.
¿Como se refleja el momento actual del mercado a partir de los datos de precios y cantidades de compraventas?
El sector inmobiliario vive un muy buen momento desde el punto de vista de las cifras y especialmente las transacciones.
Según los datos de abril del INE, si se hace un análisis de lo que ha sucedido en el último año, se acumulan más de 600.000 transacciones lo que no sucedía desde antes del 2010.
Por otro lado, vemos como el crecimiento en el volumen hipotecario es importante, el acceso a crédito no se ha relajado y cuando se venden 10 casas se ofrecen 7 hipotecas.
Este momento expansivo se traslada al precio que si bien es cierto que en los últimos meses según las cifras de pisos.com se ha ido acelerando en su crecimiento interanual, es cierto que estamos en cifra aun inferior al 5% con lo cual podemos decir que este momento expansivo no viene acompañado de grandes aumentos como si sucede en otros países a nivel europeo.
¿El aumento es homogéneo? ¿Dónde se observan las mayores alzas?
Si bien las subidas de precio son bastante generalizadas, no hay homogeneidad en esas subidas de precios ya que existen muchos mercados diferentes a nivel nacional. Mercados que están en un crecimiento alrededor del 1 % contrastan con grandes capitales como Madrid, Palma de Mallorca, donde los crecimientos están cerca del 10%. A estas capitales se unen mercados que limitan con la capital, ya que dan respuesta a esa demanda que no encuentra un producto disponible y a un precio accesible a la gran capital y se desplaza a mercados que son próximos a estas principales ciudades.
¿El alquiler también viene experimentando fuertes subas?
Los precios de alquiler a nivel nacional han tenido una dinámica similar en cuanto a su comportamiento. En principio estuvieron cayendo hasta finales del año pasado pero desde comienzos de este año la escalada hacia el alza ha sido clara.
Los mercados que están empujando más al alza de estos precios de alquiler son aquellos mercados que se muestran más dinámicos, donde se ha notado más la vuelta a la actividad económica, turística, de las universidades. Existen mercados como los de Baleares, que a nivel interanual ya se sitúa por sobre el 10%, o Catalunya, Canarias donde ya rozan ese 10 % de crecimiento interanual en el precio del alquiler y se despegan de la media nacional que se ubica en torno del 5 %.
¿Cómo repercute esta situación de alzas de precios de ventas y alquiler en las rentabilidades por locación de viviendas para sus propietarios?
La rentabilidad de una inversión en una vivienda para un alquiler en gran medida depende de dos factores: precio de compra y precio de alquiler. Estamos viendo como en ambos casos, aunque de manera heterogénea, están repuntado. No estamos viendo muy afectadas esas rentabilidades. De hecho, el mercado inmobiliario durante y después de la pandemia, debido a la volatibilidad de la bolsa y otros mercados, se ha convertido en un valor refugio para muchos inversores que en ese mercado una muy buena oportunidad para invertir con una rentabilidad mas que aceptable y con mucha más seguridad que otros mercados.
¿Este crecimiento se detendrá a partir de la subida esperada de tasas del BCE?
El cambio de tipos de interés significa un cambio de inflexión ya que el Euribor al cual están referenciadas la gran mayoría de hipotecas a nivel nacional ha pasado de negativo a positivo. Esto tiene un efecto a aquellas hipotecas concedidas a tipo variable, también es cierto que cada vez hay menos hipotecas expuestas ya que, a día de hoy, 7 de cada 10 hipotecas que se firman a nivel nacional son hipotecas a tipo fijo.
Obviamente ese cambio de política del BCE implica un cambio en la política comercial de las entidades bancarias y veremos como probablemente durante los siguientes años se va a revertir la situación del reparto hipoteca fija respecto a hipoteca variable, y veremos esa nueva realidad, donde lo que más está afectando es a la evolución del precio y, es una idea que compartimos desde pisos.com con el aviso de BCE, ya que el parque de vivienda disponible a la venta es reducido para dar respuesta a una demanda muy importante. Ese parque de vivienda reducido probablemente será la principal causa de aumento de precios de venta y de alquiler en España.
España tiene también una alta participación de compradores extranjeros cuyo porcentaje de compras con relación al total se mantuvo firme y hasta con cierto crecimiento aun con la pandemia. ¿Como piensas que operará la compra de extranjeros de aquí en adelante?
La reactivación de la economía en general, y especialmente del turismo, de la movilidad entre países, y el menor impacto previsto que ha tenido el brexit, ha hecho que tengamos de nuevo un volumen muy importante de compradores extranjeros en España.
De hecho, ahora mismo representan según las últimas cifras del Colegio de Registradores un 13% del total de compraventas a nivel nacional, una cifra que no se veía del del 2017.
Es interesante tener en cuenta que después de que históricamente los compradores del Reino Unido hayan significado siempre el comprador más habitual en España y perdieran esa posición justo después del brexit, han vuelto a recuperar la posición representando un 12% del total de compra de extranjeros, seguidos por alemanes y franceses.
Por lo tanto, las perspectivas de aquí adelante en cuanto al interés que pueda tener un comprador internacional ya sea para invertir o para destinar su jubilación y pasar sus vacaciones en España pues sigue siendo alto, con lo que las perspectivas siguen siendo buenas.
¿Cuáles serían las zonas y/o segmentos de productos inmobiliarios para un promotor y para un inversor comprador con equity (aquellos que invierten con su capital efectivo sin recurrir a bancos o financiación de un tercero)?
De cara al inversor internacional hay varios mercados que son claramente interesantes, como Madrid o Barcelona y aquellos mercados con una presión turística importante que permitan hacer previsiones a largo plazo de ocupaciones y de viabilidad de proyecto de vivienda. Por otro lado, es cierto que en estos mercados existen una dificultad importante de encontrar suelo finalista para tirar adelante con estas promociones. Aunque no solo es suelo finalista, sino que también es importante dar cabida a aquellas nuevas opciones que se están planteando cada vez mas en el sector como el coliving, cohousing y el build to rent por ejemplo.
En resumen, lo que si es necesario es que exista un marco regulatorio estable que de garantía y tranquilidad al inversor internacional y este pueda tirar adelante los proyectos de construcción de vivienda que permitan hacer mayor el parque de vivienda nacional. Esto obviamente tendría incidencia sobre el que es para mí el principal reto que existe hoy en día en el mercado inmobiliario español, que es el de accesibilidad a la vivienda para los jóvenes que a día de hoy esta tremendamente complicada.
