La pandemia irrumpió en el mercado del real estate así como lo hizo en los negocios de diferentes rubros y en la vida cotidiana de la gente, en todo el mundo. Pero en la Argentina el golpe fue más letal, porque se mezcló con una incertidumbre económica y política, hoy en medio de un proceso electoral.
Esto hizo que la construcción se frene, que proyectos en marcha tengan que redireccionarse por el cambio en la demanda de los clientes, tanto en viviendas como en oficinas, y que los inversionistas se retraigan, en un escenario lleno de dudas y “grises”.
Para conocer más sobre las proyecciones para esta actividad, y cómo y cuándo puede recuperarse, charlamos con Rodolfo Miani de BMW Arquitectos y Asociados (Bodas-Miani-Anger-Alvariñas-Bóscolo-Rodriguez) quién tomó la palabra en nombre de un estudio que hoy tiene obras en marcha en Estados Unidos, Chile, Perú, Panamá, Colombia, y Paraguay, con experiencia en edificios de usos mixtos, en temas aeroportuarios, desarrollos de oficinas y comercios.
Así, repasamos el presente y futuro de un mercado con potencial, pero que de 50 obras que hoy podrían tener en marcha, solo tienen 10.
-RI: ¿Cómo está el mercado hoy, tras un año y medio de pandemia y en un contexto económico de mucha incertidumbre?
-Estudio BMA: Para hablar del mercado tenemos dos tipos de respuestas a lo que sucede. Una tiene que ver con cómo atender y responder a los nuevos requerimientos de oficinas y viviendas, donde todo ha cambiado, y el otro que tiene que ver exclusivamente con los problemas económicos.
-RI: En el caso de las viviendas, ¿qué cambió?
-Estudio BMA: En arquitectura los requerimientos de los habitantes de una casa cambiaron por completo. Antes cuando uno estaba con un cliente, los ojos entraban por la puerta, ahora entran por la terraza, que es el espacio que tendrán para expandirse. Antes miraban el living, el comedor, las suites, hoy los ojos están puesto en el espacio que tendrán para trabajar.
Hoy la vivienda tiene que responder a todo tipo de usos. La gente necesita nuevos espacios, y eso es una tendencia internacional que incluso en algunos lugares del mundo ya se venían viendo.
-RI: Y en el caso de oficinas, ¿hacia donde va ese mercado?
-Estudio BMA: En el caso de las oficinas, también hay cambios y las exigencias hacia adelante serán diferentes. La gente hoy busca que la oficina sea lo más parecido posible a la casa, que tenga ventilación, terraza, que se abra y haya circulación de aire. Eso está pasando también en la Argentina y en todo el mundo.
Hoy es difícil imaginar que un empresario compre un edificio donde no se abran las ventanas, como muchas obras vidriadas que se conocen, por más tecnología extra que tenga.
Eso ya está sucediendo en los mercados internacionales, en los nuevos edificios que se construyen. La idea es tener espacios más abiertos que den lugar a una vida más cómoda, como en casa.
-RI: Hablamos de dos cambios, de arquitectura y económicos. En este sentido, ¿cómo afecta hoy al mercado?
-Estudio BMA: Es un gran golpe el económico, donde también se toman decisiones que impactan en los espacios para vivir o trabajar. Mucha gente se ve obligada a reducir los espacios donde vive por la economía, mientras que las pocas oficinas que quedan en pie se tienen que mudar a áreas más suburbanas, por una cuestión económica y porque los edificios de áreas centrales quedaron viejos.
-RI: ¿Pero hay proyectos en marcha en oficinas, o está estancado?
-Estudio BMA: Hoy en Argentina está estancado, porque se necesita mucha inversión real para salir adelante, que arrancaría por la inversión del desarrollador, que luego una empresa lo alquile, y ni siquiera hay crédito para el desarrollo.
En otros países es más fácil hacer un nuevo edifico, con terraza, espacios verde, es más fácil y más rápido por el sistema bancario que acompaña.
En la Argentina no hay inversor real, el mundo de oficina creció lento, y encima hoy está frenado porque le ofrecen al consumidor mercadería que está alejada de lo que le gustaría tener. Hoy no hay desarrollos nuevos.
-RI: ¿Cuánto tiempo creen que le llevará al mercado inmobiliario reactivarse?
-Estudio BMA: Primero hay que pensar que va a avanzar más la pandemia en lo cambios que necesita el país en los residencial, pero en este sector se puede trabajar con el dinero de la gente que compra. En el caso de las oficinas va a llevar años el cambio. Lo mismo pasa en el comercio, todos están más lentos, y tardará años en adaptarse al mundo real.
Por otro lado, Argentina no tiene condiciones como para que vengan desarrolladores por falta de seguridad jurídica. El mercado hoy solo se mueve con la gente que necesita cambiar un departamento de un dormitorio a otro de dos, pero se ha ido perdiendo el inversor.
Los problemas son muchos. ¿Por qué voy a comprar un departamento en Argentina? ¿Cómo saco la plata? ¿Cómo hago para convencer a alguien que invierta en el país?
Por qué voy a comprar si no se el futuro económico, cuando el que invierte en real estate tiene que saber cómo es el panorama a largo plazo, y hoy no hay donde leer el panorama a largo plazo, hoy solo tenemos una página en blanco, entonces el inversor se retira ante la incertidumbre.
Render del complejo super premiun que el estudio Diseñó para la calle Martín Coronado frente al Shopping Paseo Alcorta que avanza rápido. La imagen superior corresponde al edificio Aston Martin de Miami
-RI: Ahora bien, ¿todos estos cambios se agravaron en la pandemia o son cuestiones que ya traía el país?
-Estudio BMA: La pandemia trajo cambios en los paradigmas de qué construir y cómo hacer las residencias, en cómo interpretar la arquitectura. Pero las restricciones macroeconómicas son de las Argentina, no de la pandemia.
En otros países las inversiones siguen, se cerraron por un tiempo por el Covid19 pero siguen. El mundo sigue funcionando aún en pandemia, acá se paró.
-RI: ¿De qué depende la recuperación en Argentina?
-Estudio BMA: La recuperación no depende del volumen de los desarrollos sino del marco político. Las inversiones en real estate son a largo plazo, desde que empezás hasta que terminás son unos cinco años, y para el que compra, son proyectos a 10 años. Entonces hay que saber dónde estoy invirtiendo, se tiene que poder leer en algún papel qué vislumbra ese país, si es un mercado que se abre o se cierra.
Por más que en un mes haya anuncios, hoy no es fácil, no hay información para saber hacia dónde va. Eso asusta, entonces hasta que no sepa bien no se invierte, porque para los extranjeros, invertir en otro país no es fácil.
-RI: En este escenario, ¿cómo están ustedes con las obras propias?
-Estudio BMA: El mercado se mueve, el país sigue en movimiento, pero en la escala de Argentina, si estás haciendo 10 edificios parece mucho, pero se podrían estar haciendo 50, porque están los inversores preparados y hay una estructura para recibir más desarrollos.
-RI: ¿Cómo es la rentabilidad?
-Estudio BMA: La rentabilidad es diferente para el que compra que para quien desarrolla. Si el que compra es consumidor final no busca rentabilidad, sino que busca espacio.
La rentabilidad del desarrollador se redujo por menos ventas, tiene la mercadería más tiempo parada y tarda más en recuperar el dinero. Tenés más cargas impositivas. Todo eso redujo la rentabilidad del desarrollador.
La ecuación es: menos compras, menos rentabilidad, más impuestos, y sin una lectura de hacia dónde va el país. Todo eso hace que muchos desarrolladores hayan desaparecido. Hoy no van a invertir si no tenés un comprador. Para quedarme con los m2, me quedo con la plata en el colchón.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, lunes 2 de agosto de 2021
