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Los precios de las propiedades en Argentina

En el marco de la tercera edición del Seminario anual que sobre Valores inmobiliarios organizó Reporte Inmobiliario en el Centro Argentino de Ingenieros, se puso de manifiesto la situación por la que atraviesa el mercado en gran parte de sus segmentos.



A nadie que participe de alguna manera en el sector inmobiliario y de la construcción le resultará ajeno que el escenario actual en que se mueve reúne una serie de circunstancias diferentes a aquel que vino dominando la escena desde la salida del peor momento de la crisis. Y son justamente los precios, los que actúan como señales indicadoras de lo que sucede en el mercado. Estos ponen en evidencia las decisiones que se toman en materia inmobiliaria y sirven como herramienta de direccionamiento hacia los distintos caminos por los cuales se puede transitar en el mercado, de allí la importancia de decodificar qué es lo que nos están transmitiendo para cada uno de los segmentos inmobiliarios en particular.

Así, en cuanto a valores inmobiliarios para departamentos usados se reafirmó mediante la exposición y los cuadros presentados el Lic. Mario Gómez ,director de Toribio Achaval, la tendencia hacia la estabilidad que los precios sufrieron durante el último año. Por otra parte, la recomendación del Lic. Gómez fue contundente a la hora de pensar nuevos proyectos: “mirar exhaustivamente la micro y no sólo la macro”, ya que los precios de venta se están comportando de una manera más inelástica que no permite absorber los constantes aumentos de los costos de la construcción y/o errores de análisis de mercado o de definición de producto.

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A continuación, Carlos Sotelo, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, expuso sobre la situación de precios que domina el actual mercado de locación de unidades de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Con gráficos que ilustraron la oferta de departamentos de los últimos diez años, se pudo comprobar una ligera suba de la cantidad en los últimos tres años (atribuible a unidades a estrenar), pero también una leve caída en lo que va del 2007 con respecto al 2006. El incremento en los precios de alquileres de unidades sufridos sobre todo en los últimos tres años fue ejemplificado por Sotelo, en términos promedio, para un departamento en Villa Devoto, donde pasó de $ 500 a $ 700 el alquiler mensual de un dos ambientes y para una unidad de la misma composición ambiental en Barrio Norte donde se incrementó en el mismo lapso de $ 1100 a $ 1200, en el último año. De la comparación con los precios de venta de esas mismas unidades surge que las rentabilidades promedio brutas son del 5,6 y del 4,9 % respectivamente.
El presidente de la CIA, hizo un encendido llamado al gobierno a incentivar de manera enérgica el crédito hipotecario y a tomar medidas que impulsen la oferta diferencial de vivienda como forma de paliar el déficit habitacional y morigerar el incremento de los alquileres.

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Valores en aumento, impulsados por una demanda creciente y una escasísima vacancia resumen la actualidad del mercado de oficinas en Buenos Aires, según la Ing. Mariana Stange, directora de la División Oficinas de L. J. Ramos Brokers inmobiliarios. Según la ingeniera se han cerrado recientemente operaciones de alquiler de oficinas AAA en 32 dólares por m2, apreciándose también por derrame los segmentos correspondientes a las tipologías A y B. Los precios en el segmento de oficinas según la directora de L. J. Ramos, parecen tener aún recorrido hacia el alza, en virtud de su escasez, activa demanda y escala de precios aún relegada en comparación con otros países de la región.

Clickee aquí para acceder a archivo Power Point de presentación Ing Mariana Stange


En el segundo bloque del seminario se abordó el segmento de inmuebles rurales. El Ing. Raul Talento, Director del Depto. Rural de Armando Pepe S. A., presentó una pormenorizada serie estadística sobre la evolución de los precios de campos y sus rentabilidades. Si bien los valores por Ha. rozan en la actualidad los 10.000 dólares en la zona núcleo maicera, aparecen aún como sostenidos en virtud de la escasa oferta y la evolución favorable hacia futuro de los precios de los comodities los cuales se encuentran ligados de manera directa en su valuación.

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Mario César Merlo, Presidente de Merlo Negocios inmobiliarios, se encargó de trazar un panorama pormenorizado de la situación de los valores de los inmuebles industriales y de logística. A través de una cuidada exposición pudo apreciarse la evolución de los precios de oferta y su cotización actual tanto para la venta, el alquiler y su rentabilidad, siempre, claro está, en términos promedio. Según Merlo, una inmensa cantidad de inmuebles cuyo destino fue industrial han quedado ya obsoletos funcionalmente por lo que no participan de manera real en este mercado, donde se privilegian hoy condiciones flexibles de funcionamiento y en general inmuebles distribuidos en una sola planta. En su disertación Cesar Merlo desgranó las cualidades más requeridas hoy por las empresas: accesibilidad, funcionalidad, seguridad, tecnología, infraestructura y bajos costos de mantenimiento. Variables que por ende deben ser cuidadosamente analizadas a la hora de tasar un inmueble industrial y de logística.

Clickee aquí para acceder a archivo Power Point de presentación Mario Cesar Merlo


Por último cerrando el seminario, el Sr. Armando Pepe, se refirió al álgido momento actual por el que atraviesan los precios de locación de los locales comerciales, destacando la ausencia de opciones disponibles en las principales arterias y los altos valores que se solicitan por los nuevos contratos, que en muchos casos derivan en el recambio del inquilino. El incremento en los precios de locación no sólo afectó a las principales arterias, como Av. Santa Fe, la recuperada Av. Corrientes, Florida, Cabildo, etc., sino que también se extendió, sobre todo en el último año a las calles transversales que cortan a esos importantes corredores comerciales. Según Pepe, como en el caso de oficinas, el mercado de locación de locales comerciales parece no haber llegado aún a su techo.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Martes 24 de Agosto de 2007.



EL CAI A FULL: los disertantes generaron una gran expectativa en el sector, la sala completa




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III Seminario Anual de Valores Inmobiliarios - 13 de Agosto de 2007, Centro Argentino de Ingenieros - Bloque nro 1: Vivienda (Lic Mario Gómez), Alquileres (Carlos Sotelo), Oficinas (Ing Mariana Stange)
Bloque nro. 2: Industrias (Mario Cesar Merlo), Campos (Raúl Talento), Comecial (Armando Pepe)







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