Jorge Mc Laughlin realizó la apertura del evento junto a Diego Donnelly director de “Antiguos Alumnos” del IAE, Mc Laughlin comentó brevemente su llegada a México en su rol de tasador y cómo conoció al Infonavit en ese país.
“El ultimó año el Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores de México) colocó 500.000 créditos hipotecarios, ¿porqué los argentinos no podemos tener un modelo como el mexicano?” se pregunto Mc Laughlin en la apertura.
Luego el Sr Victor Borras Setién quién dirige la entidad en la actualidad tomó la palabra para mostrar el caso Infonavit: contó que la institución nació en 1972, con la obligación constitucional de dotar vivienda a los trabajadores. En ese entonces se creaba un fondo que se fondeaba con el 5% del salario de cada trabajador. En la institución participan por igual , sindicatos, empresarios y el gobierno. El Infonavit no recibe recursos del Gobierno Federal.
“El 5% se deposita en la cuenta de cada trabajador, cuando se pide el crédito se le da lo acumulado más el préstamo para adquirir la vivienda”. “En la actualidad contamos con 12.453.000 trabajadores activos y 2.883.000 créditos bajo administración del Infonavit”.
Borrás realizó una comparación “el paradigma dice que el Gobierno es ineficiente, mientras que la empresa privada es eficiente, pero muchas veces cuado se privatizan empresas bajo este paradigma se pierde el sentido social”“el Infonavit trata de hacer las cosas de manera eficiente y manteniendo el sentido social; a los trabajadores les estamos dando una rentabilidad que asemeja a la inflación más 4 puntos anuales” comentó Borrás.
La entidad mexicana se ha aliado con la banca privada, el resto de la banca se concentra en los trabajadores de mayores ingresos y el Infonavit le presta a los trabajadores de menos ingresos, de manera conjunta prestan también en algunos casos. “La banca privada hoy atiende a los trabajadores que ganan más de 6 o 7 salarios básicos, la idea es que paulatinamente la banca privada tome también los segmentos más bajos” comentó Borrás quién realizo los cambios estructurales en la entidad crediticia .
“Hoy colocamos créditos de manera masiva y al año los estamos colocando en el mercado financiero, antes los créditos se rifaban, hoy la operatoria es muy transparente se realiza por TE o por Internet” apuntó. “el reto era como convertir una institución pública en una entidad eficiente y creamos el “Infonavit ampliado”, tercerizando gran parte de la operatoria de la entidad” Borrás mostró gráficos en los que se ve claramente como mejoró la productividad por cada empleado a partir de este sistema de ampliación y tercerización de tareas.
Cuando destacaron los temas fundamentales del éxito de la institución se refirió a la autonomía de gestión, la evolución de sus sistemas de auditoria y la supervisación por parte de entidades externas y expertas en cada tema. Otros elemento de importancia que destacó fueron la “transparencia” y la “modernización sindical” al respeto comentó “en México los sindicatos son muy poderosos por lo que se ha trabajado mucho en este tema”
“El equipo directivo del Infonavit es hoy “no político”, además se ha desregulado mucho a la entidad ya que los variados reglamentos que teníamos incentivaban la corrupción. Los subsidios se les dan a los trabajadores de menos de 273 dólares mensuales de sueldo; a los sueldos de 274 a 545 dólares se les financia el 100% de la propiedad. La idea es que a partir del año 2010 demos 1 Millón de créditos hipotecarios anuales” cerró diciendo el director de la entidad.
Ramiro Guzmán Barbosa quien en el foro representaba a los desarrolladores de México comentó posteriormente “Chile, España o Costa Rica destina hasta el 3% de sus cuentas fiscales a los subsidios, nuestro gobierno destina muchísimo menos con este fin, tenemos que trabajar fuerte para darle capacidad de compra a los sectores de menores ingresos, ese es nuestro actual desafío”.
Ante la pregunta concreta de Fernando Ezquerro de la AEV con respecto al sistema de subsidios Borrás fue claro: “El Infonavit es el 1ro que ha automatizado el tema de subsidios para la vivienda, no se hacen excepciones, por ej “si el trabajador gana entre tanto y tanto tiene derecho a un subsidio de tanto”.Sergio de Luca también de la AEV preguntó qué se hacia en particular con el porcentaje de los ingresos informales; borrás dijo “se hace un crédito en conjunto, Infonavit aporta el crédito sobre el porcentaje formal y un banco privado sobre el ingreso informal del comprador de la vivienda”.
“Nosotros le damos sí información de la demanda a los constructores para que sepan muy bien qué construir, pero el riesgo empresario lo corren 100% ellos” comentó Borras cuando se le preguntó si el Infonavit se inmiscuía en la construcción de las viviendas de alguna manera.
LA SITUACIÓN EN ARGENTINA: foro de discusión
Moderado por el profesor de IAE Juan Manuel Jáuregui se discutió el tema del crédito para vivienda en Argentina con los participantes en la exposición del caso mexicano.
Los mexicanos comentaron que en México hay una política de estado con tema vivienda, y existe el CONAVI, que hace de ente de coordinación.
Eduardo Gutiérrez se expidió en que es mucho mejor un sistema en el que el desarrollador elige que tipo de producto elabora en base a la demanda, o sea que el crédito se le otorga a la demanda y esta elige libremente el producto a adquirir.
Raul Favreaud de Origenes AFJP comentó que las regulaciones actuales no permiten invertir a las AFJPs en un modelo similar al mexicano, aclaró que ya se trabajó en este tema pero que siempre se han encontrado empantanados”es muy difícil de lograr calificaciones adecuadas para la securitización hoy lamentablemente”. Juan Ignacio Roldán de la Unión de AFJPs comentó que el problema de las AFJPs no es que se prefieren un riesgo soberano sinó que hoy no pueden directamente desviar los fondos hacia la vivienda.
“La normativa no nos permite el subsidio” apuntó Daniel Chain de la Fundación Creer y Crecer, “están faltando ámbitos de discusión, en el único lugar del planeta en el cual se discute si se subsidia a la oferta o a la demanda es en Argentina”
Tenemos que reconstruir el marco legal, dijo Alberto Mora de la Cámara Arg. de la Construcción, Ernesto Cavallo también de la CAC comentó que en la argentina el problema es serio ya que no tenemos un sistema de indexación.
“El primer problema es la falta de créditos ágiles, además tenemos una limitación con la cuota que se puede pagar” coincidieron muchos de los presentes.
“Tienen que aparecer fondos estatales y la decisión tiene que venir dada por una autoridad política” comentó Ernesto Cavallo de la CAC.
El BID está preocupado por el acceso a la vivienda en Latinoamérica para los niveles medios, sobre todo en México Chile y Brasil, el caso Argentina casi no se toca dede el BID ya que aún tenemos un largo recorrido apuntó José Antonio Rodríguez; “darle continuidad a este foro-debate sería muy constructivo”.
Casi ya al final del debate Francisco Fernández de la Puente del BBVA apuntó “es muy difícil que un banco preste a un 6 o 7 %, habría que ver si el gobierno no podría subsidiar la tasa 3 o 4 puntos, esto mejoraría mucho el acceso a la vivienda”, habló además de una unión entre Estado y el sector (banca + desarrollistas) .
El evento fue realmente muy constructivo aunque quedaron temas para ser tratados en próximas versiones. Este tipo de foros en los que intervienen los sectores públicos y privados pueden ser el punto de partida que estamos necesitando.
Clickee aquí para ver archivo Power Point presentación Víctor Borras Setién (INFONAVIT)
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Viernes 13 de Julio de 2007.
