Al momento de asignar “valor” a un bien rural, son infinitos los posibles factores a analizar.- Desde los estratégicos, panorámicos, sociales y productivos, hasta los sentimentales (un establecimiento rural que pasó de generación y generación, seguramente constituye un factor de valorización para sus actuales propietarios).- Pero la técnica valuatoria exige priorizar el factor económico, considerando los demás items de valorización, en tanto y en cuanto manifiesten una influencia marcada, directa y demostrable sobre este factor económico.-
Determinar
cuánto vale la tierra rural requiere previamente definir el
para qué de dicha incógnita.- La expresión dineraria del valor será una si nos basamos en el “valor de mercado” al momento de la tasación y probablemente distinta si al interrogante se le asignan requerimientos de rentabilidad pre-establecidos.- Rentabilidad y valor de mercado de la tierra rural son dos conceptos que no siempre van de la mano.-
Desde la salida de la convertibilidad hasta la fecha, los valores de mercado registran un constante incremento llegando en la actualidad, al nivel máximo a moneda constante.-
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Desde un valor de mercado teórico de U$S/ha 3000 para la zona núcleo maicera en el año 2002, con muy pocas expresiones concretas del mercado; hasta los U$S/ha 8500 de hoy, se verifica un 183% de ganancia por tenencia.- Resultado nada despreciable, aunque involucre solo a quien entró en su momento y se retire hoy.-
Ese incremento en el lapso analizado se fundamenta por un lado, en la falta de alternativas de inversión que nuestro país presentaba post crisis, y en las condiciones tradicionales de la inversión en tierra productiva: al estar inmovilizado en el recurso tierra un porcentaje importante del capital de la empresa, el riesgo patrimonial es bajo.- Por otra parte la “pesificación” de los costos de producción y los buenos precios internacionales tentaron a muchos inversores.-
La expresión más clara de la renta de la tierra como retribución a dicho factor de producción, surge del posible monto de arrendamiento.-
El incremento en el valor de la tierra llevó a sus propietarios a elevar también los importes solicitados como arrendamiento, con un consentimiento explícito de los arrendatarios motivados por “buenos precios” y “buenos años”.- Pero en términos de rentabilidad, en la actualidad se registran porcentajes inferiores a la media del período post crisis.-
Por tanto:
Mayor valor de mercado pero menor rentabilidad en porcentaje.-
Los datos analizados llevarían a imaginar un mercado inmobiliario rural ofertado: una altísima rentabilidad por tenencia que se concreta con la liquidación del bien, valores de mercado en sus máximas expresiones a moneda constante y tasas de rentabilidad con tendencia decreciente.-
Pero la realidad es contraria a estas conclusiones.- El mercado inmobiliario rural se encuentra considerablemente retraído.- Por un lado con una retracción de la demanda al presentar el país otras alternativas de inversión; pero además por una marcada disminución de la oferta.-
En síntesis, pese a los datos casi nadie quiere salir del negocio inmobiliario rural.- Bajo una actitud académica, se puede decir que no siempre los
mercados actúan con racionalidad económica.-
Pero una posición más pragmática nos lleva a la frase del Señor Rodolfo Vinelli, Fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que decía:
“No hay mejor inversión sobre la tierra, que la tierra misma”
Ing. Agr. Enrique Cortelletti
ex Presidente UNIÓN PANAMERICANA DE ASOC. DE VALUACION
ex Presidente INSTITUTO ARGENTINO DE TASACIONES
cortelletti@fibertel.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Martes 10 de Julio de 2006.
