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Informes > CAMPOS > TIERRA RURAL: Mas ingreso pero menor rentabilidad

CAMPOS

TIERRA RURAL: “Más ingreso pero menor rentabilidad”

Estas fueron las conclusiones del curso de Valuaciones Rurales organizado por el Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la CIA, los asistentes fueron en su gran mayoría provenientes del interior del país.



Al momento de asignar “valor” a un bien rural, son infinitos los posibles factores a analizar.- Desde los estratégicos, panorámicos, sociales y productivos, hasta los sentimentales (un establecimiento rural que pasó de generación y generación, seguramente constituye un factor de valorización para sus actuales propietarios).- Pero la técnica valuatoria exige priorizar el factor económico, considerando los demás items de valorización, en tanto y en cuanto manifiesten una influencia marcada, directa y demostrable sobre este factor económico.-

Determinar cuánto vale la tierra rural requiere previamente definir el para qué de dicha incógnita.- La expresión dineraria del valor será una si nos basamos en el “valor de mercado” al momento de la tasación y probablemente distinta si al interrogante se le asignan requerimientos de rentabilidad pre-establecidos.- Rentabilidad y valor de mercado de la tierra rural son dos conceptos que no siempre van de la mano.-

Desde la salida de la convertibilidad hasta la fecha, los valores de mercado registran un constante incremento llegando en la actualidad, al nivel máximo a moneda constante.-
v Desde un valor de mercado teórico de U$S/ha 3000 para la zona núcleo maicera en el año 2002, con muy pocas expresiones concretas del mercado; hasta los U$S/ha 8500 de hoy, se verifica un 183% de ganancia por tenencia.- Resultado nada despreciable, aunque involucre solo a quien entró en su momento y se retire hoy.-


Ese incremento en el lapso analizado se fundamenta por un lado, en la falta de alternativas de inversión que nuestro país presentaba post crisis, y en las condiciones tradicionales de la inversión en tierra productiva: al estar inmovilizado en el recurso tierra un porcentaje importante del capital de la empresa, el riesgo patrimonial es bajo.- Por otra parte la “pesificación” de los costos de producción y los buenos precios internacionales tentaron a muchos inversores.-

La expresión más clara de la renta de la tierra como retribución a dicho factor de producción, surge del posible monto de arrendamiento.-

El incremento en el valor de la tierra llevó a sus propietarios a elevar también los importes solicitados como arrendamiento, con un consentimiento explícito de los arrendatarios motivados por “buenos precios” y “buenos años”.- Pero en términos de rentabilidad, en la actualidad se registran porcentajes inferiores a la media del período post crisis.-

Por tanto: Mayor valor de mercado pero menor rentabilidad en porcentaje.-

Los datos analizados llevarían a imaginar un mercado inmobiliario rural ofertado: una altísima rentabilidad por tenencia que se concreta con la liquidación del bien, valores de mercado en sus máximas expresiones a moneda constante y tasas de rentabilidad con tendencia decreciente.-

Pero la realidad es contraria a estas conclusiones.- El mercado inmobiliario rural se encuentra considerablemente retraído.- Por un lado con una retracción de la demanda al presentar el país otras alternativas de inversión; pero además por una marcada disminución de la oferta.-

En síntesis, pese a los datos casi nadie quiere salir del negocio inmobiliario rural.- Bajo una actitud académica, se puede decir que no siempre los mercados actúan con racionalidad económica.-

Pero una posición más pragmática nos lleva a la frase del Señor Rodolfo Vinelli, Fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que decía: No hay mejor inversión sobre la tierra, que la tierra misma

Ing. Agr. Enrique Cortelletti
ex Presidente UNIÓN PANAMERICANA DE ASOC. DE VALUACION
ex Presidente INSTITUTO ARGENTINO DE TASACIONES
cortelletti@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Martes 10 de Julio de 2006.

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