Desde ya que el elemento más importante es la ubicación dentro de la ciudad, pero hay un elemento que hace que el factor ubicación sea de mayor o menor importancia: la zonificación urbana.
Según la zonificación del inmueble podemos saber que usos están permitidos en el área (comercial, residencial, industrial, etc..), pero la misma nos aporta un dato fundamental que es la capacidad de construir que posee el terreno.
Según la capacidad edificable que posee la parcela se calcula el valor de la misma en el mercado. Por ej:
Para un terreno que posee 500 m2 de superficie, y permite construir 3.000 m2 según su zonificación, el valor de venta surge de los 3.000 m2.
Para obtener el valor de mercado debemos hacer el siguiente calculo: 3.000 m2 x (valor que se paga en la zona por cada m2 edificable*)
VALORES INDICATIVOS POR M2 EDIFICABLE EN PRINC. CIUDADES*
ZONAS MAS VALORADAS U$S 180 - U$S 300
ZONAS MEDIAS U$S 100 - U$S 180
ZONAS INFERIORES MENOS DE U$S 100
Si el terreno nos permite construir 3.000 m2 x U$S 200, el valor de la propiedad sería de U$S 600.000
Para este tipo de inmuebles prácticamente no existe el regateo, ya que son muy apreciados por los inversores por no generar gastos de mantenimiento, y apreciarse lentamente a través del tiempo. El limite de valor para el terreno por cada m2 edificable que posee lo da el valor de venta de un departamento en la zona; si los deptos. a estrenar se venden a U$S 800, sería inviable que se pida por la tierra más de U$S 150 / u$S 200 por cada m2 edificable, ya que no cerraría nunca el negocio del constructor.
Una práctica muy común en el mercado es que el desarrollador inmobiliario o constructor tiente al dueño del terreno abonándole parte del precio con metros cuadrados de los departamentos ya terminados; en este caso asume parte del riesgo el dueño del terreno, pero puede abtener un mayor valor por su tierra.
Los últimos dos años actuó una importante demanda en lotes muy bien ubicados, pero siempre concretando la compra de parcelas pequeñas, para desarrollos de pequeña escala (este tipo de desarrollos permite acotar el riesgo de los inversores). Este hizo que se paguen valores por m2 edificable cercanos a los de la convertibilidad.
Lamentablemente las fracciones de más de 2.000 m2 se han quedado sin demanda por el momento, hasta que no se avizore una cierta estabilidad que proteja este tipo de negocios.
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Si te interesa ahondar más en el tema de valores te recomendamos "Estudio de Precios del Suelo Area Metropolitana de Buenos Aires", autor LIC. ALEJANDRO JAVIER SPARACINO (UNIVERSIDAD TORCUATO DI TELLA POSGRADO DE ECONOMÍA URBANA)
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© ReporteInmobiliario.com, Diciembre 2003.
