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Roberto Converti

La nueva mirada del desarrollo urbano e inmobiliario

La interacción entre la gestión pública y la inversión privada, es la fórmula que desde hace algunos años ha dado solución al desarrollo de nuevas ciudades y sectores territoriales degradados. Neuquén, Santa Fe y la localidad de La Tablada en Buenos Aires, son escenarios en los que se ha puesto en práctica esta sinergia público-privada. Sobre estos y otros temas ligados al desarrollo de las ciudades y el negocio inmobiliario se explayó el Arq. Roberto Converti en una entrevista con Reporte Inmobiliario.



El arquitecto Roberto Converti, es un reconocido especialista en temas de desarrollo territorial y urbano. Actualmente es director del Estudio “Oficina Urbana” con el cual ha participado en importantes proyectos a nivel local e internacional. El Arq. Converti es integrante del Comité de expertos de la Asociación internacional de Ciudades y Puertos y de la Asociación Internacional de Profesionales de Ciudades Costeras. En su paso por la gestión Pública tuvo a su cargo la Presidencia de la Corporación Puerto Madero y la subsecretaria de planeamiento urbano de la Ciudad de Bs. As.

R.I.com: Tu estudio tiene mucha experiencia y un prestigio ya consolidado dentro del mercado no solo nacional sino también internacional con respecto a temas de ciudad, escala, gestión de suelo, gestiones urbanas, ciudades del agua, ¿Qué reflexión nos podes acercar en principio al respecto? ¿Cómo se deben abordar estas temáticas?, ¿Que complejidad tiene plasmar en planes o proyectos la cantidad de múltiples factores que hay que tener en cuenta y de voluntades que hay que aunar para hacer ciudad?

R. C. : Mira, creo que hay ejemplos en nuestra ciudad, en debates, en discusiones. Bs. As. hoy tiene muchas veces discusiones que parecen menores y se trasforman luego en grandes debates que son los problemas de las torres, por ejemplo. Me parecen temas aislados, temas sueltos, temas individuales pero que en verdad recogen la gran problemática del crecimiento de las ciudades: el movimiento humano que las habita. La nueva dimensión de las ciudades, obliga claramente a entender que hay habitantes que necesitan lugar, necesitan espacio.
Necesitan por lo tanto transformarse, ser de otro modo, seguramente hay zonas que siempre permanecen bellas tal cual son y han sido pensadas pero también es cierto que hay zonas de ciudades que están mas preparadas, con más capacidad de transformación y esa es una tarea que la relación pública-privada en la argentina debe abordar. No es un tema que todavía hoy tenga una visión de gestión dinámica, rápida, entendida como necesaria, ni por el sector público ni muchas veces por el sector privado, para quien estos temas en muchas oportunidades sirven para crear discusiones, debates y dificultades inoportunas porque encuentra a un señor con el terreno comprado y en la mitad de su obra al cual le interrumpen todo el proceso de desarrollo de algo, que a lo mejor, fue pensado durante años. Pero, cuando uno en estos casos muchas veces ve el análisis de las dos partes resulta que el problema resulta mayor cuando entiende que todos tienen razón y a causa de que tienen razón. Son proyectos absolutamente nuevos los que se deben abordar y no sólo bajo las mirada tradicional que es, tengo un terreno y proyecto una obra y consulto el código y lo hago. Hoy hay una cantidad de factores que no solamente tienen que ver con una opinión pública muy sensibilizada sino que tienen que ver con cuestiones reales de impactos vinculados con los servicios públicos, con el movimiento de transportes, con las condiciones de habitabilidad de zonas en un barrio absolutamente diverso que tiene una ciudad y que por lo tanto la gestión política debe empezar a pensar junto con la gestión privada, porque la gestión privada no es especulativa, básicamente el desarrollo de una ciudad se hace en base al desarrollo privado.
Todo edificio que se hace en una ciudad, o casi todos salvo aquellos que tienen que ver con los grandes equipamientos públicos, son obras de la inversión privada. El lugar donde uno vive, donde uno habita, donde lo hace tanto el señor que es funcionario como el gran inversor o el mediano inversor o el obrero que hace la obra o el señor consumidor de cualquier cosa de una ciudad habita en un departamento ó en una casa que se hizo de modo privado.
Entonces la tendencia moderna, y es como nosotros abordamos el tema, es pensar las ciudades para construir, no pensar la ciudad para no hacer nada. Y cuando uno piensa en construir, piensa en donde y de que manera, y de que forma se habita una ciudad y habitualmente esto da más tranquilidad tanto a la gestión pública como a la gestión privada porque dá seguridad, y brinda largo plazo y otorga posibilidades de encarar financiamientos y dá tranquilidad a un habitante de saber que su zona, su barrio, su lugar que ha elegido para habitar no sufrirá colapsos de forma ni sufrirá colapsos de infraestructura entonces yo creo que hoy hay que tener una gran comprensión de los debates pero rápidamente salir de los debates. No se puede hacer un debate para crear una causa judicial.
Hay que hacer un debate para crear una nueva obra, un proyecto, una inversión y eso es favorable, crear un debate para una causa judicial es paralizante, es poner en crisis el sistema de inversiones por el cual vive mucha gente y hace su economía de manera muy sana, muy prolija y muy honrosamente mucha gente, entonces, creo que hay que desvincular rápidamente el debate, el análisis y la planificación de una ciudad de lo judicial. Hay que transformarlo rápidamente en un hecho positivo, en un hecho favorable y a eso nos dedicamos.

R.I.com: Se nota la mirada desde una vocación entendida “desde adentro” y comprendiendo realmente las distintas variables o fuerzas que intervienen en toda una realidad y que esa realidad nunca es lineal sino compleja, dinámica, cambiante, circular. Bueno, contanos concretamente como tu estudio plasma esto en distintos casos que ya ha llevado adelante, por ej; me gustaría saber del caso de la ribera de Neuquén, cual fue la escala, cual fue el nivel de intervención, en que etapa está y todo el trabajo que esto ha demandado.

R. C.: Nuestra oficina de trabajo denominada “Oficina Urbana” es una sociedad anónima, estamos constituidos con Fabio De Marco que es mi socio ya desde hace unos cuantos años produciendo proyectos que tienen que ver con esto que recién comentaba que es la transformación de la ciudad y llegar desde una escala de gran dimensión hasta una obra que se pueda construir y hacer, que tenga un inversor concreto y un consumidor concreto que no sea simplemente un hecho teórico de poner en marcha una planificación muy general de una ciudad.
En el caso de la ciudad de Neuquén, que es un ejemplo que entre otros por suerte nuestro estudio lleva adelante en este momento, arranca en el año 2002 nos convocaron tanto la ciudad como la provincia de Neuquén para instrumentar un plan que había sido ordenado por el plan estratégico y el plan urbano ambiental de la ciudad que era desarrollar el frente de riberas de la ciudad hacia el río Limay y el río Neuquén. Un total de 20 Km. de costas y 600 hectáreas de suelo público y privado, con jurisdicciones superpuestas provincial y municipal, áreas privadas que en ese entonces no tenían desarrollo a nivel incluso del catastro, que no tenían codificación ni normativa urbana alguna y tierras públicas que tampoco tenían buen destino dentro de un conjunto de zonas de alta riqueza paisajística y de gran valor estratégico ya que se sitúan según donde uno se ubique a diez o quince cuadras del centro de la ciudad, con lo cual esa situación le da un valor enorme tratándose de Neuquén que es la capital más importante como ciudad de la patagonia en términos de que consolida actividades petroleras, actividades de energía, actividades de exportaciones, actividades de turismo.
Entonces, la idea fue crear un nuevo desarrollo de ciudad viéndola como un conjunto volcado hacia el río, creando un nuevo centro institucional, de negocios, comercial, corporativo, turístico, con hotelería y una amplia zona de más de 400 hectáreas de aquellas 600 iniciales dedicadas a áreas residenciales nuevas teniendo en cuenta que la ciudad de Neuquén duplica su cantidad de habitantes cada 10 años, y considerando dentro de esta estrategia que Neuquén cuenta con un importante aeropuerto, un centro de distribución de microómnibus para la región, una universidad importante, actividades de empresas localizadas y una economía que puede facilitar producir un desarrollo de este tipo a nivel ciudad y al mismo tiempo inmobiliario.
En el año 2002 iniciamos y en el año 2003 desarrollamos un plan maestro con un gran acuerdo de la comunidad. Había que poner de acuerdo a muchos sectores para que fuera propicio el proyecto para el futuro. En el año 2003 lo elevamos al municipio y en el año 2004 por unanimidad el consejo deliberante de Neuquén aprueba el desarrollo de las 600 hectáreas y dá origen a una normativa urbana especifica creando el distrito denominado Paseo de la Costa de Neuquén que es todo el frente de las riberas y crea, además, distintas zonas según un plan normativo y de zonificación que nosotros mismos habíamos desarrollado. A partir de eso comenzó todo un proceso de obras sobre espacios públicos que también diseñamos sobre todo el frente de costas, en general obras muy atractivas con lo cual el ciudadano empezó a ver que esto era real, empezó a ver una belleza como paseo público y a vivenciar la costa y los ríos.
El día que inauguramos, el fin de semana mismo hubo más de 20 mil personas recorriendo la zona, maravillándose con el paisaje pero al mismo tiempo haciendo uso de un espacio público que se había hecho gracias a toda esta nueva planificación de ciudad.
A partir del año 2005 comenzó un proceso de gestión y convocatoria de inversores privados, durante el 2006 es recogido este guante por el grupo G&D Developers de Daniel Minzter y Gabriel Mayo entre otros inversores que desarrollan hoy día ya distintas zonas.
Hay más de 7 proyectos con nuevos emprendedores y con operaciones, fíjense ustedes que cuando esto empezó aquellas tierras que no tenían destino valían 5 mil dólares la hectárea y hoy el valor de cada hectárea esta a mas de 600 mil. Esos 600 mil tienen que ver con un trabajo de planificación, desarrollo, marketing inmobiliario, marketing urbano, gestión de ciudad, gestión estratégica, un marco legal y un marco de desarrollo de creación de valor.
En este esquema le hemos creado una oportunidad nueva a la ciudad de Neuquén pero al mismo tiempo al desarrollador inmobiliario, a nuevos inversores locales y nacionales como es G&D que esta haciendo el proyecto Ribera Urbana que es precisamente en la zona donde está prevista la moderna centralidad de la ciudad, el nuevo frente de costa empresario a través de oficinas, a través de un gran centro comercial y de hotelería y turismo, creando hoteles y suites con amenities integrados que termina constituyendo el complejo mas ampliado que tiene hoy Neuquén como para recibir turismo, empresa, comercio, entretenimiento de toda la ciudad lo cual es la gran ancla para volcar al habitante hacia la propia costa que hoy el ciudadano recorre, camina, ve; e incluso ya ha adquirido propiedades porque hay una importante demanda de unidades tanto para las suites de los apart hotel como por parte del inversor que va ha desarrollar el hotel, como para oficinas y para las actividades de locales comerciales. O séa, que empezamos desde lo mas genérico que era pensar la ciudad y finalizamos con un exitoso proyecto inmobiliario como el de G&D.

R.I.com: …En definitiva que sea bueno para todos, de eso se trata. Contanos la experiencia en Santa Fé?

R. C. : Lo de Santa Fé se dá en otra zona que es bastante diversa a la que estuvimos viendo. Aquella es en Neuquén en el gran territorio patagónico que es una zona dominada por los desiertos. El área santafecina está dentro del gran litoral mesopotámico, que tiene que ver con las zonas de ríos y de agua. Es la inversa tierras mas agua y el otro es agua incluida en la tierra. El proyecto se desarrolló en una zona donde se reconvierte el área portuaria, 50 hectáreas en el propio centro de la ciudad. En el año 2003 iniciamos el proyecto, al año y medio el concejo deliberante de la ciudad aprobó la normativa urbana que creo el primer distrito ciudad-puerto de la argentina, que esto es interesante saberlo, creado como parte de un foco integral y una estrategia integral de ciudad y el ente administrador del puerto de Santa Fe. Hoy día el 80% de todo el gran polígono de las 50 hectáreas ya esta en desarrollo ó sea que hicimos un camino parecido al anterior. Hoy ya se esta construyendo un hotel 5 estrellas, un centro de convenciones, un centro de entretenimientos con casino, un club marino que ya esta funcionando, un centro comercial muy importante, cuatro concesionarias de autos muy importantes para la región, un supermercado Coto, un área logística de gran valor para empresas en el sector, un área residencial. Además la Bolsa de Comercio de Santa Fe va a desarrollar un centro corporativo muy relevante, … estamos ahí, te diría, todavía mas sorprendidos, porque siendo Santa Fe una ciudad capital y habiendo sufrido graves problemas como todos sabemos en la argentina, que exista un proyecto foco, que exista un proyecto de identidad local, que exista un proyecto de marca local, que exista un proyecto de reconversión ha sido casi la clave para que el inversor privado gracias a la gestión pública se haya sentido atraído y de esta manera mantener constante el proceso de desarrollo para la ciudad.

R.I.com: Nos contaste estos temas que están relacionados con el agua pero también intervinieron en un proceso de urbanización en el conurbano bonaerense, en una localización que obviamente no entra en ningún mapa a priori de ningún desarrollista; contanos la experiencia de la Tablada.

R. C. : Yo creo que la experiencia en la cual nos tocó intervenir convocados por el grupo San José de España en la Tablada, en la provincia de Buenos Aires, en la zona de la Matanza es muy interesante porque se pone en juego una mirada que deja de ver a la ciudad de manera marginal, piensen ustedes que la Matanza es un municipio que tiene dos millones y medio de habitantes, es mas populosa que muchas provincias de Argentina y tiene una escena amplia en la cual se encuentran todo tipo de habitantes, en donde existe el ABC1 y sectores con gran crisis económica y social. Todo ese territorio no puede ser visto de una sola manera, es un territorio de alta densidad y la mirada que hay que dejar de tener sobre muchas zonas es que la marginalidad es una cuestión fija, es una cuestión de crisis permanente y para siempre. Lo que si hay que saber elegir es el segmento social, no ser agresivo con respecto a la ocupación, ser inclusivos con respecto a sectores fundamentalmente medios que puedan diversificar el paisaje de ocupación.
Allí, sobre un terreno de 120 hectáreas hemos generado la primer fase del proyecto del grupo San José de España que es el líder del plan tanto en lo inmobiliario, como en el emprendimiento. Proyecto que fue presentado hace dos meses al intendente del municipio. En nuestro caso hemos cumplido una primera fase y etapa que es haber planificado y generado ciertos criterios estratégicos iniciales ordenado el plan territorial y en la fase subsiguiente que es la que ahora prosigue un arquitecto de la talla de Álvaro Sisa* encargándose de la etapa de desarrollo mas atinente a la arquitectura.
En este esquema creo que es en el que se debe trabajar, yo creo que esta visión de una zona de desarrollo de ciudad evitando e impidiendo estratificar las zonas y sacarlas de mercado, como vos planteabas en la pregunta, al contrario incluirlas, darles diversidad económica y social, manejar un poco el crecimiento cultural de la zona, la caída ambiental y hacer participar a la comunidad de negocios también en el concepto que la gestión de transformación de ciudad le amplia sus horizontes.

R.I.com: Justamente en este proyecto de la Tablada se da una conjunción de variables que parece que son hoy por hoy las que priman a nivel mundial, es decir: la internacionalización. Estamos hablando de un grupo desarrollador español que por otro lado esta mirando de una manera diferente la ciudad como bien vos dijiste, con un estudio argentino como el de ustedes en una etapa, participando ahora también a un estudio extranjero en la siguiente etapa…. Así, como también Uds. están participando con proyectos el exterior. Nos gustaría que nos contaras tu experiencia internacional y por otro lado cuales son aquellos conceptos que a nivel urbano y a nivel de esta tendencia público y privado vos rescatas y ves que han tenido éxito y que van a seguir teniendo éxito y como es la visión desde afuera en los círculos internacionales.

R. C.: Cada vez mas la gestión de ciudad es una gestión ligada no solamente a la administración pública y a su gabinete de decisión política sino, a la decisión también de hacia que y como se orienta la vocación del privado al hacer su desarrollo del plan de negocios. Aunque parezcan temas opuestos en principio en la tradición de la política de gestión de ciudad, hoy están cada vez mas ligados. Cuando se trata de decidir que zonas se desarrollan, como se desarrollan, el capital privado hoy debe ser convocado, seducido, interesado, debe haber reglas claras. Estas son las orientaciones que en el mundo hoy se observan, se miran, y se discuten. Hay congresos inmobiliarios que es un tema que ustedes bien manejan y en los cuales exponen permanentemente, en el cual la exposición coincidente del privado es que anda por el mundo buscando zonas, estrategias, oportunidades que se le presenten favorables para desarrollar su proyecto por lo tanto una ciudad debe ser claramente un lugar de convocatoria. Debe mirar al mundo y debe saber que hoy lo que pasa en el mundo es global y como tal, una empresa que esta radicada en Italia puede perfectamente tener su sede en EE.UU. pero también su sede en Republica Dominicana, su sede en Nicaragua o su sede en Costa Rica pero también elegir las grandes capitales latinoamericanas como Bs.As. o elegir Santiago de Chile, Montevideo o San Pablo entonces en esa competencia internacional de caras tan diversas y de redes mundiales que se mueven tanto en lo corporativo, como en lo turístico, como en el real estate en realidad lo que hay que saber es que la gestión pública debe estar abierta a presentarle casi una carpeta de negocios, que es una carpeta de planificación territorial y dar seguridad jurídica, y dar seguridad ambiental, y dar seguridad legal en términos de normativas urbanas claras y tener claro el procedimiento con el cual se constituye el modo de invertir en una ciudad y esto hace que una ciudad crezca. Porque hoy cuando se habla de sustentabilidad no se habla de otra cosa que de tener economías dinámicas y sociedades tranquilas. Buena calidad de vida. O sea no se pide mucho aunque parezca enorme en realidad lo que se pide es calidad de vida y la calidad de vida es tener una ecuación de una cantidad de factores que permita no solamente a un habitante vivir bien sino a un desarrollador saber que ahí hay buen rendimiento de su inversión y por lo tanto hay un circulo virtuoso.




El Paseo de la Costa en Neuquen: la urbanización permitió que los valores de una hectárea pasen de U$S 5.000 a U$S 600.000 dentro del área



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 14 de Mayo de 2007

(*)Alvaro Siza: Arquitecto. Nacido en Portugal en 1933. Licenciado por la Facultad de Arquitectura de Oporto en 1966. Fue profesor de la Escuela Superior de Bellas Artes de Oporto entre 1966 y 1969 y profesor adjunto de Construcción en la Facultad de Arquitectura de la misma ciudad desde 1976. También ha sido profesor visitante en Lausanne, Pennsylvania, Bogotá y Harvard. Es Director del Plan de Recuperación de Schilderseijk en la Haya y de la Reconstrucción del Chiado en Lisboa. Entre sus obras más importantes se encuentran, el restaurante Da Boa Nova (1958), Schlesisches tor Housing en Berlín (1988), el Centro Gallego de Arte Contemporáneo (1993), la iglesia de Marco de Canaveses (1997) y la Fundación Serralves (1999). Obtuvo el Premio Arquitectura Contemporánea de la Unión Europea (1988) y fue galardonado con el Prestigioso Premio Pritzker en 1992.



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