La Comisión Nacional de Valores de Brasil acaba de aprobar la emisión de deuda convertible de la constructora Even por 23,4 millones de dólares. La compañía aun no cotiza en el Bovespa aunque a principios de este año inició los trámites para lanzar su IPO junto con Bradesco.
A su vez, Gafisa, uno de los principales developers de Brasil, comenzó a cotizar desde la semana pasada en el NYSE en New York. Para celebrarlo, su CEO Wilson Amaral presidió la apertura de la rueda de cotizaciones del Opening Ball.
El proceso encarado por ambas firmas forma parte de una tendencia de mercado que ya lleva más de un año. En el 2006, las compañías de desarrollos inmobiliarios brasileras emitieron deuda y equity en el mercado de capitales por billones de reales y alcanzaron un record histórico, incluso superior al año anterior.
En realidad, la actividad de emisión de acciones y deuda en el Bovespa en general estuvo muy activa el año pasado, pero es interesante ver que el sector inmobiliario fue el líder con casi el 20% de participación, superando apenas al de energía y muy por encima de los bancos y compañías dedicadas al retail.
En menos de un año, firmas como Gafisa, Cyrela Brazil Realty, Rossi Residencial, Company y Abyara Planejamento Imobilario levantaron un enorme volumen de fondos en el mercado de capitales, inicialmente local, aunque más recientemente también internacional. Solo en el 2006 cada una de estas tres compañías logró recaudar unos 400 millones de dólares.
En rigor había algunos antecedentes puntuales de la salida de las empresas de real estate de Brasil al mundo. Cyrela, en 1996 ya había hecho su primera emisión de acciones preferidas en el mercado de capitales de EEUU por 80 millones de dólares. Pero la llegada de la firma al Bovespa se concretó en el 2005 y en la actualidad el 40% del capital accionario flota en la bolsa.
El proceso de crecimiento de Cyrela, a partir de se momento fue meteórico y se logró de la mano de alianzas con otros desarrollistas. A principios del 2006 hicieron un acuerdo con Agra, una firma de San Pablo especializada en desarrollos residenciales de clase media. Luego concretaron un acuerdo con Mac, que se orienta a proyectos para clase media alta. Más tarde se asociaron con Plano para abordar el mercado de los proyectos de viviendas de interés social.
Para entrar al mercado de Río de Janeiro, se asociaron con RJZ y para poder construir en Río Grande do Sul se asociaron con una firma llamada Goldsztein. Más recientemente, Cyrela llegó aun acuerdo con Espirito Santo para hacer proyectos en el sur del país y con Incortel para temas de hotelería. Todo ello ocurrió durante el año pasado, de modo que el proceso de expansión fue realizado a gran velocidad.
La tiranía de los mercados de capitales
Es sabido que los mercados de capitales, y en especial los internacionales, no son tan simples de abordar. De hecho, el reciente debut de Gafisa en el NYSE fue modesto y las acciones subieron solo un 1%, quizás en virtud de la preocupación de los mercados por la situación que está atravesando la industria de la construcción en EEUU, aunque probablemente poco tenga ello que ver con el mercado inmobiliario de Brasil.
Incluso cabe destacar que la reacción del mercado fue muy diferente de la que había tenido cuando la firma hizo su IPO en Brasil en febrero del 2006. Esa vez, el primer día las acciones subieron un 37%.
Es muy interesante ver el proceso de capitalización bursátil de estas compañías inmobiliarias de Brasil, en especial con vistas a la dinámica de nuestro mercado doméstico. Algunas firmas, como Cyrela, ya han anunciado se desembarco en nuestro medio de la mano de Irsa, su antiguo socio desde 1994. Otros, como Ecipsa, Dypsa y Farallón están avanzando hacia sus propios IPOs.
Es evidente que nuestro mercado de capitales es pequeño, pero da lugar a fenómenos interesantes y atractivos, como el que llevó adelante Pampa Holding en el sector energético en el último año. Lo cierto es que el divorcio que históricamente el real estate ha tenido con la Bolsa de Valores, con excepción de casos aislados como Irsa, debería tender a corregirse. La experiencia de Brasil debe ser valorada en este sentido.
Ir a la Bolsa tiene sus ventajas y desventajas. Acceder a capital institucional y de mayor volumen es la parte buena, pero las mayores regulaciones y los controles son la parte más difícil de sobrellevar.
En mi opinión es absolutamente imprescindible que en este aspecto maduremos. Para ello, debemos prepararnos, estudiar los casos exitosos del mundo y aprender a trabajar recurriendo a las mejores prácticas internacionales. Hoy día, cada vez más Fondos de Inversión de afuera nos visitan en búsqueda de oportunidades de inversión. Para poder aprovechar ese impulso, que hoy está, debemos afrontar antes el desafío de ser más profesionales, sofisticados, transparentes y creíbles. No es fácil, pero se puede hacer.
Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 19 de marzo de 2007.
