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Informes > INVERSIONES > Que es un REIT?

FINANZAS

¿Qué es un REIT?

REIT es la denominación de los Real Estate Investment Trusts en Estados Unidos. Es un vehículo de inversión inmobiliaria basado en la figura del fideicomiso con oferta pública.
El ABC de estos particulares fondos de inversión que mueven miles de millones de U$S en opciones inmobiliarias.



Esté vehículo, fue creado en 1880 y desde aquella época permitió que el impuesto a las ganancias no se pague a nivel del propio vehículo sino en cabeza de sus beneficiarios. Este tratamiento impositivo fue luego eliminado, aunque en 1960 se reimplantó.

Los REITs empezaron a incrementar su volumen de negocios en los años ochenta, cuando otras ventajas impositivas que existían en EEUU para inversiones inmobiliarias fueron eliminadas. En los noventa los Fondos de Pensión fueron autorizados a invertir en REITs, lo cual potenció el tamaño de sus portafolios pero también hizo más exigente la calidad de los activos en los que podían invertir.

Actualmente en EEUU hay más de 200 REITs. En términos de capitalización, representan casi mil billones de dólares en equity, que surgen de un proceso de fenomenal crecimiento que se aceleró puntualmente a partir de 1992.

Son esencialmente vehículos de inversión pública, es decir que cotizan en la Bolsa de Valores. Actualmente tienen una gran liquidez a diferencia de las tradicionales inversiones inmobiliarias. En efecto, el inversor puede comprar y vender estos activos con gran simplicidad y a bajo costo en el mercado de capitales. En general cotizan en el New York Stock Exchange y en el American Stock Exchange, así como también en el NASDAQ. Como la demanda es sostenida, hoy en día la liquidez está asegurada.

Cabe destacar que a nivel institucional existe la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) que los agrupa desde 1972 y que publica los índices más conocidos como el NAREIT Index, NAREIT Equity Index, NAREIT 50 Index y NAREIT Mortgage Index. Del volumen total de capitalización de activos públicos en EEUU, los REITs representan el 20% mientras que el 60% son bonos y el otro 20% son acciones.

Los REITs pueden clasificarse según el destino de sus inversiones. El 16% se dedica a oficinas, 13% a inmuebles industriales y depósitos, 15% a residencial, 25% a retail, 6% a hoteles, 5% a salud, 8% a hipotecas y 12% a otros destinos, entre los que se incluyen los que tienen carteras diversificadas y los que se especializan en otro tipo de activos muy específicos.

La rentabilidad promedio anualizada de los REITs desde 1975 hasta la fecha es del 13,9% anual, superior al Dow Jones, al Nasdaq y a S&P500. La volatilidad de este resultado ha sido históricamente baja y la correlación con el comportamiento de otros activos financieros también, lo cual convierte a los REITs en un activo atractivo para integrar a una cartera de inversiones.

Como el mercado de capitales americano es muy sofisticado, han aparecido en los últimos años los Real Estate Mutual Funds, los UITs (Real Estate Unit Investment Trusts) y los ETFs (Exchange Traded Funds) que son diversos formatos de vehículos que invierten en REITs y conforman carteras a la medida de ciertos inversores.

El formato es muy exitoso y está siendo adoptado por muchos países para incentivar el desarrollo del mercado inmobiliario y el ahorro de la gente en bienes raíces. En Argentina, desde que entró en vigencia la Ley 24.441, existe la figura del Fideicomiso Financiero que se ha utilizado en algunos casos para proyectos inmobiliarios, como la Torre La Nación, frente a plaza Roma recientemente adquirida por Irsa. Eso es lo más cercano a un REIT que podemos encontrar en nuestro medio.

Características específicas
Un REIT es simplemente un vehículo a través del cual un grupo de inversores se juntan para hacer inversiones inmobiliarias de escala, a las que normalmente solos no accederían.

Sucede que la escala y la masa crítica son claves ineludibles para lograr el éxito en real estate porque dan lugar al manejo profesionalizado de las carteras y permiten diversificar adecuadamente los activos a integrar a un portafolio. De esta manera un REIT le da al pequeño inversor la posibilidad de participar en buenos negocios inmobiliarios de volumen.

Las características básicas de los REITs son:

Debe ser un fideicomiso (Trust) administrado por un fiduciario (Trustee). Al menos debe contar con 100 beneficiarios y los 5 más importantes no deben tener más del 50% del total.
Debe emitir certificados negociables y transferibles públicamente Los activos más importantes deben ser inmobiliarios. De hecho, el 75% de los ingresos deben provenir de real estate (alquileres, hipotecas, ganancia por la venta de inmuebles, etc.).
Las inversiones deben ser mayoritariamente de largo plazo, aunque en ciertas proporciones se acepta que tengan bonos del tesoro americano y cash. El 90% de los ingresos netos deben distribuirse anualmente entre los beneficiarios.

En la medida que un REIT cumpla con estas premisas, y muy especialmente con la última, podrá evitar el pago del impuesto a las ganancias a nivel del propio REIT por la suma de ganancias netas distribuidas.

Es interesante destacar que por muchos años, los REITs tenían prohibido administrar sus portafolios: debían operar como inversores pasivos. Esto cambió a raíz de la importante reforma del año 1986 y en la actualidad, en general, cuentan con estructuras internas de gerenciamiento.

Conclusión
En resumidas cuentas, los REITs han adquirido gran tamaño en EEUU y han logrado capitalizar buena parte del ahorro doméstico, canalizándolo al sector inmobiliario y de la construcción. En nuestro medio, es cada vez más necesario que el mercado madure, se haga más complejo y sofisticado, pero al mismo tiempo más consistente con las tendencias mundiales.

No es posible que la forma de financiar proyectos se limite localmente a la preventa, el canje de tierra por metros, alguna permuta con los gremios y muy aisladamente préstamos intermedios bancarios. Ha llegado el momento de ver qué pasa en el mundo, en especial si queremos captar la inversión externa que ya está mirando la Argentina.

En EEUU la figura dominante son los REITs. En pocas palabras hemos tratado de dar simplemente el ABC a partir del cual podemos empezar el proceso de aprendizaje, que hoy ya es obligatorio.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 12 de marzo de 2007.



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